中國的房地產投資信託（REITs）試點計劃已經啟動，9只基礎設施基金首次亮相。其中5只基金開始在上海交易，另有4只在股市交易。
卦哥家告訴你：這只是一次試探性的啟動，所有資金都由基礎設施專案支援，而不是你可能預期的私有商業地產。物業包括高速公路、工業園區、倉庫和汙水處理廠。沒有閃閃發光的辦公大樓，擁擠的購物中心或新建成的房子可以看到。
儘管如此，這些產品還是有了一個合理的開端。向散戶投資者提供的份額被大量超額認購，其中47億美元的股票。人們希望，房地產投資信託基金（REIT）行業未來將逐步發展到提供私人資產支援的基金，併為中國龐大的房地產資產池提供一種證券化的方式。
自從我2001年中國就一直在喋喋不休地說要啟動REITs，談了很多，但很少有行動。有好幾次，聲稱已經推出了房地產投資信託基金，結果卻變得很不清楚，這些不是房地產投資信託基金。
中國在2002年首次釋出了住宅和商業房地產信託的規定，但第一批此類基金並未公開上市，只面向少數投資者，上限為200家。
2015年，最大的住宅開發商之一的萬科將其辦公樓投資組合支援的證券出售給鵬華前海萬科房地產投資信託基金。但其高達一半的資產是固定收益證券，而不是實際財產。其他“準房地產投資信託基金”也提供了聽起來像，但實際上不是房地產投資信託基金。
這一次，這些產品仍然不是我們所知道的典型REITs。它們都包括公共基礎設施專案，這是一種新的方式，可以減輕可能壓倒許多地方政府的巨大債務負擔。它們的結構是共同基金，投資於包含實際專案的資產支援證券。
花了一年時間，這些房地產投資信託基金的細節才得以落實。發改委於2020年4月30日聯合證監會宣佈了這一試點方案。這兩個機構在8月份釋出了正式規則，以加強這些要求。
這一計劃既是鼓勵為國家支援的專案提供可持續資金的工具，也是投資者的工具。卦哥家認為北京有意選擇這一專案，以引領中國經濟的全面復甦。
去年公佈的準則規定，某些地區將受到REIT支援的發展的青睞，尤其是北京、上海和揚子江的經濟區、廣東省和香港的大海灣地區專案以及海南自由貿易區，最近上海和海南板塊頻現上漲，就是受到REIT的利好。
對於投資者來說，西式房地產投資信託基金（REITs）沒有通常的稅收優惠。然而，槓桿率有一個限制，上限為資產的20%，可以用於收購或基礎設施的維護和翻新。與新加坡和香港的房地產投資信託基金一樣，在調整公允價值、折舊和經營現金流之後，90%的可分配利潤必須支付給投資者。
儘管迄今為止發行的9只REITs讓投資者能夠獲得老式、傳統的基礎設施，但仍有機會持有更令人興奮的資產。第二類“新基礎設施”包括網際網路架構、資料中心、5G電信塔和“智慧”交通、智慧能源和智慧城市專案。
中國新股上市使亞太地區的基礎設施支援證券總數達到28只，市值達到795億美元。根據卦哥家計算的資料，其中的絕大多數，即630億美元，在澳大利亞。新加坡僅佔這一數額的10%，即69億美元，位居第二；中國目前是亞洲第三大基礎設施基金市場，市值為49億美元。總的來說，印度（32億美元）和日本（15億美元）的風險敞口微乎其微。
印度和中國都有很大的潛力。考慮到中國基礎設施行業的規模，在一個歷來由工程師治理、熱衷於建造大型建築的國家，中國基礎設施行業規模巨大，它可能會超過美國，成為全球最大的基礎設施證券化市場。
根據卦哥家資料計算，中國基礎設施資產每上市1%，就增加了20億美元的風險敞口。與此同時，卦哥家推算出印度的基礎設施投資信託市場在未來五年內可能會擴大到1000億美元。
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