在這個時候買房，是需要梁靜茹給點勇氣。
就像你突然醒來，在一座高山的下山路上。山頂雪峰皚皚，腳下濃霧迷茫。你看不到低在哪裡。也不知道下一步是不是就跨出低谷，走上新的登峰之徑。
然而，市場還在挑戰你的意志，依然併發式批准新房備案，同時推出2個以上類似的樓盤，
讓你做出人生中必須做的單選題：
A.不買 B.買甲 C.買乙
我不知道你小時候做題，是不是按老師說的心裡沒底就統統選C，總好過不選。
在迷茫的時候，我用過這招。但不好使，押中率不高。以致我更喜歡“點大小”，嘴裡念念江西話，看看最後一字唸完手停在哪裡。
彼時，心裡是緊張和羞愧及忐忑。估計現在買房的，都天天上演這些內心戲。
今天這個題目，不外乎是
南山的臨海攬山 vs 深鐵懿府，你登記其中一個，還是一個都不登記？
01
這個時候，極少樓盤有足夠的實力讓人孤注一擲。對於大多數樓盤，大家想的是：
我是今年就去埋伏5年後的行情，還是後年入市抄底、直接做右側交易？
蛇口比僑城北貴1萬一平。深鐵懿府不但比臨海攬山便宜1萬、也更南北通，估計戶型實用率也更容易高一點。但是，新世界臨海攬山的學校育才一小、二中牌子更硬。
看在錢的面上，大機率還是更便宜的深鐵懿府會賣地更快一點。不過臨海攬山只有251套房，估計面積100-100多平的會很快賣完。
是的，2021、2022、2023，深圳新房大機率基本一個價。最大機率，2022年可能比前後2年平均低5%。
唯一不確定的是，2022年的盤，裡面有沒有自己的菜？
深圳1梯隊網紅盤，只會出自香蜜湖、高新區、前海-寶中
。西麗1。5梯隊搖擺，光明、龍中、沙井偶爾個盤紅一下。除此之外，多數樓盤都不可能日光，過半還要轉介、進入漫長的持效期。
開盤日銷售50%-70%的新盤，都算優秀生了。
基本上，
臨海攬山、深鐵懿府，都算優秀生
：不一定日光，但是應該去化率80-90%也是有可能的，至少能保住50-70%是沒問題。
只是，錯過可能也不遺憾，後面還有前海和華潤呢。
02
如果說升值，都得等2、3年後，下一輪大行情再說。那時候，才看得出現在的新盤誰是黑馬。這次比賽，不是短跑、不是馬拉松，是800米的跑步。800米跑，選手們的速度差距不大，前腳後腳差不了多少秒。
臨海攬山，新世界打造，在圖紙上時就是照著豪宅打造。何況邊上有個蘭溪谷，蘭溪谷是曾經的經典豪宅，雖然漲幅沒跑贏同期福田、南山的其他豪宅，但是價格還是比較高。
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臨海攬山，半山之腰，專案的每一個立面都是貼著“高富帥”的氣質。戶型也很好。下山就有地鐵。關鍵是，坐落於蛇口，本身就是
前海自貿區的最早的啟動區
。
深鐵懿府，坐落華僑城北、西麗的東南一角，跟香蜜湖安託山豪宅區就隔一個安託山公園。穿過大型福利房深雲村就是地鐵了。說起來，
離華僑城、高新區、西麗留仙洞基地，都比較近
。
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單純說產業角度，深鐵懿府周邊的產業圈比臨海攬山更多一點，更近大學城、車公廟、香蜜湖金融區。臨海攬山的蛇口片區，已經更偏休閒和居住，產業蝶變係數不突出。從產業前景來說，深鐵懿府更值得期待。
臨海攬山能期待的，就是蛇口大舊改能鼎力落實。據@咚咚找房統計，目前蛇口12箇舊改專案，擬拆除重建用地面積達到約65萬㎡。
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蛇口舊改專案多為舊工業區改造，未來的更新方向以居住功能為主——
高新產業還是在深南路-北環沿線佈局
、沒往西南入蛇口。
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深鐵懿府是國企深鐵集團打造，雖然精緻，但是不會像臨海攬山那樣往輕奢豪宅靠攏。深鐵懿府專案規模大、體育公園等配建足，學校學位也充足，就在家門口。身後是安託山的丘陵綠地，也夠清幽。
臨海攬山像是富貴人家，深鐵懿府像是斯文學者
。
可是，氣質敵不過地段。
左右升值的，其實一靠區域的經濟產業，一靠配置的學校
。
臨海攬山屬於育才一小、育才二中。dddd，育才集團口碑最紮實就是育才二中了。學校一靠軟硬體，一靠生源。臨海攬山在蛇口，育才板塊，教育上更具優勢。深鐵懿府新興學校，中科院掛牌，師資不會差，比育才二弱一點。
在生源方面，各自的生源都還不錯。深鐵懿府挨著深雲村，深雲村是安居房，娃都是考霸二代。
03
而地段和產業上，蛇口是靠沉澱和前海概念，深鐵懿府則靠西麗的崛起
。最近幾年，說是說一路向西，這個西往往說成是沙井、光明，但是實際上西麗逆襲地情況更猛一些。看看大學城，房價都快跟福田差不多了。
西麗，自然承接高新區的北拓，大學城的擴充套件，來了大疆這種巨無霸，更有深圳最頂級的、最多的大學。因為科技產業、研發高地、頂尖大學聚集，才導致西麗房價的強勢崛起。
西麗的這個快增長趨勢，還會持續
。
所以，大的板塊上，西麗比蛇口還是更銳意進取一點。
但是，深鐵懿府這個位置，又稍微特殊了點。目前看，西麗最有競爭力的地方是大學城，其次是留仙洞，再其次是沙河沿岸。深鐵懿府乘不到西麗產業躍進的主福利，好在受車公廟高科技、香蜜湖金融、深灣超總輻射，綜合力量多一些。
桃源村板塊就比西麗鎮好一些，而深鐵懿府卡在華僑城北、桃源村中間，本身跟華僑城是獨立的，又跟桃源村被立交橋隔斷。
深鐵懿府和深雲村構成了一個純住的板塊，2個都的大盤，加起來規模不算小。但是從板塊角度，就是個迷你板塊了。兩面快速路，背後又是安託山，沒有拓展餘地。邊上的產業園區，也不會有大規模的舊改。
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腹地不足，就會導致想象力不足。
這是深鐵懿府和深雲村想象力的天花板。
04
價格倒掛？2021年底來看，這是個稀罕事。
7月以後，深圳樓市速度調整，價格下行。所有二手房泡沫報價，一夜之間消失了。不僅僅外網消失，中介平臺內網降價房源是真的多。
老蛇口，在深圳一直不是房價領漲區。目前，蘭溪谷5、6，水灣1979呢14、5。
新世界臨海攬山價效比優勢2-3。
深雲村12、3的樣子，桃源村3期9、10的樣子，佳兆業香瑞園11左右。
深鐵懿府價效比優勢1、2。
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新房價效比確實高，但也不是史上那些匪夷所思網紅盤的倒掛鴻溝。
從打新來說，今年自3、4月份以後，新房熱度是每個月都在降溫。
漸漸，連西部都不日光了。光明過半樓盤日光不了
。所以，可以推測，臨海攬山、深鐵懿府的積分都不會過度高企，二套也是有希望入圍的。
從更佳選擇的期待來說，深圳只有
前海、寶中及華潤城4期
，可能會有熾手可熱的打新。如果實力1500-2000萬的高收入首套家庭，可以試試等等未來這些新盤。如果是
二套家庭，目前臨海攬山、深鐵懿府，真的是天賜大禮包、值得買
。
當然，這些樓盤必然都各有缺點或弱點。比如，深鐵懿府靠近南坪的噪音免不了，片區太小、蝸居一角，學校不是頂優，與紅嶺中學深康學校隔一座山、但讀不了（不在一個區）。
臨海攬山的問題是，片區還是工業區風貌，不夠高大上。步行去地鐵要下山，再走路，時間短不了，老人家住地會比較費腳力。育才一小、育才二中雖好，距離比較遠、接送真地麻煩。
各家按需購房就好了。
對於積分實在低或者財產收入證明不達標的，估計也難以入圍臨海攬山和深鐵懿府，可能轉戰福田的在售新盤會穩妥一些，比如福田CBD的福田天曜，或福田南的加福華爾登府邸。
對於買房，我們堅持的觀點：
首套剛需
，都可以上車，3成首付、高積分入圍熱盤，本身就是優勢。
二套改善
，次級熱的新盤，有機會上就上，2、3年後新房回暖後就沒那麼容易入圍了。
購買力弱
的，等待來年倒春寒，二手筍盤遍地，逮住機會就出手。
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圖片來源：愛住家、百度、
咚咚找房等等
