富力海洋廣場 徵探君攝
多少年以後，地產界都會記得2017年7月19日那場世紀交易。
那一天，地產界的焦點在北京萬達索菲亞大酒店。“摔杯”之後，萬達、融創（01918。HK）、富力地產（02777。HK）三方達成了交易。融創以438。44億元收購萬達旗下文旅資產包，富力以199。06億元收購了萬達旗下的酒店資產包。
那一天，大甩賣的王健林有些心痛，發表講話時認為富力撿了個大便宜，他說：“放眼全球，這樣低價的收購機會百年難遇。”
一貫西裝革履、甚為嚴謹的富力地產創始人李思廉較平時亢奮，他憧憬著美好的未來：“透過合作，富力將進一步擴充套件旗下的酒店業務，增加優質的投資物業經營收益，實現多元化的產業佈局。”
然而，4年多過去了，20分鐘就敲定最終交易的李思廉，至今還在為當初的交易付出代價。負重前行的富力地產一步步淪陷到債務危機中。
輕裝上陣的王健林顯得格外從容，已獲放行的萬達商管進入IPO的實質階段。
“向左向右向前看，愛要拐幾個彎才來。“（《遇見》孫燕姿）
01
飛馳
天蠍座的王健林比雙子座李思廉大3歲，兩人走到一起搞合作，很像一場上天的安排。
本來這一切，不關李思廉的事。萬達與融創才是門當戶對把手牽。只是，彼時首富王健林的資產包著實誘人。正在為未來拓展發愁的富力兩位創始人張力和李思廉，嗅到了巨大的機會。
2017年是萬達的黑暗時刻。股債雙殺、銀行“嫌棄”、高額負債，王健林過得很不愉快。第二年年初的萬達年會上，王健林腦海裡突然翻騰出各種艱辛過往，以至於“熱淚盈眶”。
某萬達廣場 徵探君攝
富力地產的兩位創始人李思廉和張力對於2017年的銷售目標寄予了厚望，他們聯名簽署的致股東的信中表示：“本集團協議銷售創下609億元人民幣新高（2016年），2017年度協議銷售目標730億元，較2016年增長20%。”他們表示：“協議銷售目標比本集團之前所訂指引為高，反映我們對行業審慎樂觀的態度。”
樂觀的背後，其實是富力不差錢。該公司在2016年年報中表明“資金成本降低，融資渠道選擇更多”。如今，令時下房地產企業苦不堪言的美元債也正成為富力地產融資的重要渠道。當然，境內債才是富力地產的殺手鐧。2016年，富力總共發行425億元人民幣境內債券，利息低至每年3。48%，以致非銀行融資的平均成本降低到每年6。7%。
有錢了，富力信心滿滿。它們在2016年還進入了一直沒有涉足的深圳。然而，僅僅依靠買地來開發，需要一個週期才能夠形成銷售。李思廉和張力已經沒有耐心等待，尋找好的資產包，一舉實現騰挪，成為二人的共識。
獲悉王健林要出售文旅和酒店資產之後，張力就迅速打電話給王健林，從而才有了7月19日的那一樁故事。富力實施的是雙老闆制，李思廉更擅長財務和內部管理，張力更擅長對外。
拿下了萬達77家酒店後，富力地產插上了飛翔的翅膀。2017年的銷售，比原來的計劃又多了幾十個王健林的小目標。
2017年，富力實現權益協議銷售總額人民幣818。6億元，較上年的609億元增長34。4%。原計劃實現銷售總額730億元。
這一年的業績報告中，富力稱“有志者事竟成”是本集團2017年的真實寫照。
超預期的業績，讓富力決心在2018年大幹一把。李思廉和張力將2018年的協議銷售目標設定為增長60%達到1300億元銷售。
那幾年，與富力一樣，不少房企都將躋身千億俱樂部視為揚名立萬的階段性目標。一個個房企大佬，容光煥發。
只是，這時候或許他們忽略了研究和學習。許多房企大佬需要像成功“減倉”教育股的高瓴張磊請教。
2017年其實是個房產重要轉折點。“房子是用來住的，不是用來炒的”的情況下，地產業需要適應變化。
回看2017年7月的交易，萬達不管是被迫還是預測到了未來的發展，他們都堅決選擇了壯士斷腕。
那時候，很多人在看王健林和王思聰的笑話。諸多看萬達笑話的房企也未能窺見即將到來的危機，仍在為自己所取得的成就而喜悅。
2017中國房地產開發企業500強榜單，恆大（03333。HK）摘得榜首，萬科（02202。HK）、碧桂園（02007。HK）緊隨其後，萬達位列第七，富力也在前列——第十一。2017年，恆大累計合約銷售金額人民幣5009。6億元，同比增長34。2%；萬科銷售金額為5298。8億元，同比上升45。3%；碧桂園實現房屋合同銷售金額約5508億元。那時候，皮帶哥為首的不少房企大佬依然在玩著高槓杆，奔跑在高負債的道路上。
富力地產也未能“脫俗”，看到的依然是前方的機會，以及規模的榮光。
2018年，富力終於邁入千億地產俱樂部——實現權益協議銷售金額1311億元。只是，同樣加速增長的還有負債。2018年富力總負債較上年增長631。18億元至2963。33億元。
奔跑中，李思廉和張力如沐春風。
富力的強勁增長，離不開收購萬達酒店業務帶來的“饋贈”。2017年透過收購萬達資產包，給富力帶來一次性收益131億元人民幣。富力也一舉躍升為全球最大豪華酒店業主。2018年，富力地產旗下的酒店營業額從2017年的23。8億元陡增到70。3億元，經營淨利潤暴增181%。只是每一份“饋贈”都暗中標好了價格，李思廉和張力還需要幾年時間才能夠徹悟。其實，王健林在賣酒店資產的時候就想得很清楚，“全部酒店每年吃掉十幾個萬達廣場的淨利潤。”
“過去一次又一次證明，本集團上下一心可以克服所有逆境，並於新一財政年度共創佳績。”對過去無比篤信的富力地產，又一次大膽地為2019年設立了一個大目標。他們期待著好運氣接連來。
設定這個大目標的時候，曾經的首富王健林卻低調了很多。“賣賣賣”的王健林的財富從2017年的313億美元驟降到255億美元，縮水了幾百個小目標。
然而，體驗過巔峰的王健林並沒有猶豫，堅持著降低負債的目標，把國內專案到海外專案繼續推進出售。2018年大連萬達商業債權報告顯示負債總計3593。82億元，下降19。47%，負債率57。58%。
降低負債率和出售資產，也配合著萬達轉型戰略。2019年的萬達年會上，王健林解釋了為何要轉型。他認為，從長遠來看，很多房企將失去競爭力，最終難逃被淘汰出局的厄運。這句話，不知道李思廉、張力聽到之後，是否會心裡翻湧。
王健林設定，2019年負債再降低10%。
春風得意的富力，則在2018年把總負債活生生搞到了接近3000億元。
02
剎車
打臉來得很快！
篤信過去，甚至認為“過於一次一次證明”無所不能的富力，並未能夠實現2019年銷售目標。
現實殘酷一些，驚喜未如期而至。2019年，富力實現協議銷售額1382億元，較上年僅增加5%，距離1600億元的目標更是差了218個小目標。
這一年的中超聯賽上，拿到第8座冠軍獎盃的廣州恆大在本賽季一共打入68球，成為進球最多的球隊。同在廣州的廣州富力，也在本賽季拿到了一項第一，以丟球72粒排名第一。
兩家地產企業，將會在賽場之外繼續進行著負債的比賽。只不過，踢球不行的富力在負債總額上面，確實也被“大大大、買買買”的恆大一陣狂虐。
富力銷售增長放緩後，負債繼續攀升。2019年，富力總負債3475。27億元，較上年增長511。94億元。
槓桿玩的是力的藝術。力量一旦把握失控，就要面臨著斷裂的風險。
夢碎了，還很痛。李思廉和張力意識到了危機或許會到來。坐在一張沙發上拍照的二人，笑容顯得有些僵硬。他們表示：“本集團年內將會繼續評估市況，並在市況持續波動的情況下，進一步管控短期風險。”
富力在2020年開始調速了。其可售資源約為2700億元的情況下，富力給2020年設定了“較溫和”的協議銷售目標1520億元。
果然，更猛烈的風暴到來了。房地產企業的命根子，錢不容易來了。
2020年8月，“三線四檔”出爐，各大房企終於醒悟過來拼命減負債，降槓桿，推進企業轉型。負債不少的富力也不例外。
值得一提的是，這時候的萬達在療傷中恢復。2020年大連萬達商業債券報告，萬達2020年資產負債率為51。11%。輕資產的轉型，有了較大成效。
踩中“三道紅線”的富力地產，卻只能啟動自我拯救行動。2020年10月5日，富力公告宣佈，其2。57億股配售股份已按每股9。82港元成功配售。配售收取所得款項總額約為25。24億港元。融資難的情況之下，這筆入賬對於富力來說可謂救急。富力地產則將這筆款項用於償還境外債務。
除了發售股份融資，富力以更大的決心加快資產出售，從而獲得流動資金來回血。2020年11月9日，富力披露交易，富力的全資附屬公司與黑石聯署的基金附屬公司就轉讓廣州國際機場富力綜和物流園權益簽訂協議。富力以44。1億元出售該物流園70%的股權。賣掉這一優質專案，也是迫於無奈。徵探君近日接觸了一家大型企業，他們現在所有皆可賣。然而，最好時機已經錯過，要想賣出去談何容易。
回頭看一年多前富力這些舉措，行動遠較恆大、寶能等迅速和果決。當斷不斷，反受其亂。
經過一系列調整，富力也取得一定的成效。2020年，富力權益協議銷售額為1387。9億元，雖未完成既定目標，但是勉強也超過2019年數額。
富力積極削減債務降槓桿，改善整體信貸狀況下，2020年內削減債務374。1億元。其淨資產負債率也從2019年底的199%減少至2020年的130%。
然而，根據2020年年報資料，富力依然是紅線企業。
03
應對
2020年初，已經感受危機即將到來的富力提出了要敢於迎接挑戰，並相信在2020年依然會取得豐碩成果。
只是，豐碩成果並未如期而至。
李思廉和張力，進入2021年後更感寒冷刺骨。這一次，兩人又照了一張相，他們站在公司大堂，李思廉並沒有笑。這一次，兩人照片上的站位與高光時期的2018年站位，剛好左右互換。
“2020年實為艱難的一年！”李思廉和張力認為，“本財政年度（2021年）將充滿財務挑戰及動盪的環境，需要管理團隊和員工通力合作和支援。”堅定不移的行動，才能夠避免危機，成為兩人的共識。
2021年，徵探君接觸的每一個地產人都難言輕鬆。從年初華夏幸福到如今恆大、花樣年（01777。HK）、陽光城，一個個漩渦將眾多地產企業捲入其中。
腳踩“三道紅線”的房企富力，沒有更多的選擇，唯有加速出售，為過去的擴張買單。
2021年1月19日，富力與黑石的交易最終完成，以40。62億元的價格賣出物流園70%的權益。出售解了燃眉之急。1月20日，富力完成債券“16富力03“本金及利息的支付。2月4日，富力完成附屬公司怡略有限公司2021年到期的7%優先票據的收購。
只是，身處漩渦中的富力地產，股價也是一路暴跌。而今，富力地產股價在4港元左右徘徊，總市值只有150多億港元。2005年，富力上市時就創造了地產企業奇蹟，上市首日市值就超過200億港元。
時代拋棄你的時候，往往再見也不說一聲。地產業亢奮的“金九銀十”，今年也未能如期而至。根據富力公佈的9月營運資料，9月總銷售收入共約人民幣105。1億元，較去年同期的140。1億元下降約25%。累計至2021年9月底，總銷售收入約人民幣932。0億元。富力地產2021年的目標銷售額是1500億元人民幣。時間已經過了大半段，目標實現難度越來越大。
銷售少了，流入口袋的錢也越來越少。債務纏身的富力，面對的挑戰難言輕鬆。
2020年，富力總負債3501。79億元，總資產4421。85億元，負債率達79。19%。根據2021年中期報顯示，截止到6月30日為止，富力總負債為3317。78億元，總資產為4245。52億元，負債率仍高達78。14%。半年時間，富力地產將債務減少了184億元。
10月，評級機構標普、穆迪、惠譽接連下調富力的評級。標普將富力地產長期發行人評級降至“B-”，展望“負面”；穆迪將其評級下調至B3，展望為“負面”；惠普將富力的長期外幣發行人違約評級由“B+”下調至“B-”，展望也為“負面”。3次下調，3個“負面”為富力帶來又一道創傷。
只是如同照片上的兩人站直了一樣，面對前所未有的危機，李思廉和張力並不像一些人選擇躺平，而是掏出自家真金白銀來自救。
9月20日，富力地產釋出公告，稱李思廉和張力為“支援本集團將提供約港幣80億元的股東資金，預計於未來1至2個月完成。”大股東拯救，目前已經成為現在地產業拯救行動的一個明顯特徵。出來混，總會還的。
同樣是在這一天，李思廉和張力各自持股46。48%的富力物業被賣給碧桂園。當日碧桂園服務（06098。HK）披露了與富力物業股權轉讓協議的交易，“同意以不超過人民幣100億元的代價收購富良環球，由此間接收購富良環球所持之各目標公司100%股權。”公告還顯示，碧桂園買下富力的這100億將以現金分兩個階段（共四期）進行支付。第一期的20億元已存入了雙方於2021年9月17日在監管銀行開設的監管賬戶中。
這場買賣可以說並不在最初的計劃之內的。因為早在今年4月26日，富力物業正式向港交所遞交了招股書擬在港上市。
計劃趕不上變化，在重壓之下，富力選擇了堅定不移的出售行動。富力物業的上市之旅也徹底終止。
生活總是充滿戲劇色彩。個人財富縮水到146億美元的王健林經過幾年蟄伏，萬達開始新一輪佈局時，李思廉和張力的富力物業卻淪為他人之物。10月21日，重組後的萬達商管正式向港交所提交招股書。萬達商管是完全的輕資產運營管理公司，不持有物業，僅負責所有萬達廣場的運營管理。這是萬達幾年來轉型的成果。
將時間再度撥回2017年，富力與萬達交匯的時刻。彼時，那時候的萬達四面楚歌，富力卻欣欣向榮。
千百次的擦肩而過，終於換來一次相識。最終，一個向右、一個向左，走向了不同的方向。冥冥之中，是天註定嗎？
