中秋佳節，正在物業股受到地產股帶來的信心影響一片哀鴻遍野之時，碧桂園服務用一起併購案，吸引了全行業的關注焦點時也為行業注入了一陣強心劑。
9月20日，碧桂園服務釋出公告稱，公司間接全資附屬公司碧桂園物業香港與富力物業簽訂股權轉讓協議，據此，集團同意以不超過100億元的代價收購富良環球，由此間接收購富良環球所持之各目標公司100%股權。
值得一提的是，除了碧桂園服務，龍湖智慧服務和萬物雲這兩家龍頭也在一週內相繼出手九龍倉物業和伯恩物業，巨頭引領下，行業進入新一輪的併購時間。
再回過頭來看此次“碧富聯姻”的具體交易細則，就會發現雙方此次併購案實則充滿亮點：
首先是極具吸引力的估值。
根據碧桂園服務的公告顯示，收購事項之代價將由碧桂園物業香港以現金分兩階段（共四期）進行支付。第一階段涉及70億元，分為三期支付：第一期20億元、第二期30億元、第三期20億元；第二階段即第四期為30億元。
而富力物業也做出了對應的業績承諾：富良環球的2021年經審計扣非歸母淨利潤不低於5億元，會計收入不低於42億元，截至2021年12月31日在管面積不低於0。86億平方米及總合約面積不低於1。27億平方米。如富良環球的2021年財務資料未能達成業績承諾訂明的任何財務指標，則第一階段代價將作出相應調減。
同時，在根據業績承諾約定交付的0。86億平方米在管面積以外，富力物業及富力物業關聯方承諾交付（或促使其他第三方交付）0。66億平方米的在管面積予富良環球或碧桂園物業香港指定的其他實體。
照此粗略計算，此番雙方交易的PE倍數在14倍左右，而這一水平在目前行業中處於較高水平，另一方面，第一階段對價70億的價格以及富力物業2021年業績承諾會計收入42億來計算，本次交易的PS倍數也達到了1。6倍。
公告同時指出，如富良環球的2021年財務資料未能達成業績承諾訂明的任何財務指標，則第一階段代價將作出相應調減。
第二個交易亮點在於
碧桂園服務獲得了鎖定性極強的儲備面積。
據悉，目前碧桂園服務已支付第一期款項20億元人民幣，公司也憑此鎖定了約1。27億方合約面積。
而在交易第二階段，除2021年在管面積達到8600萬外，富力物業及關聯方還承諾交付6600萬在管面積（截至2020年底，富力集團土地儲備面積約6430萬平方米），碧桂園服務將根據實際交付情況，再調整支付第四期款項（將根據每月交付面積*30億對價/0。66億方支付）。
而第三個交易亮點則是
業態和地域的補充
。根據此前富力物業的招股書披露，截至2020年12月31日，富力集團位於中國27個省、自治區及直轄市及其他國家的140多個城市，擁有208個開發中專案。
其中富力物業約80%的在管面積，80%的住宅物業管理收入及99%的商業物業管理收入均來源於位於一二線城市專案。而核心地區的專案使得碧桂園服務的管理規模在地域上得到很好的補充，加強公司在一二線城市的市場領先地位及實現業務的快速規模發展，並進一步提升華南+華北地區的專案密度。
對於這起“碧富聯姻”，市場媒體和機構也給出了高度的關注。新京報、每日經濟新聞等傳統主流媒體都報道了這起併購案。
除了媒體之外，各大研究機構、專家都對這起併購案發表了自己的觀點。克而瑞物管在交易案披露之後釋出快評，其表示：此次收購富力物業，有助於碧桂園服務進一步擴大業務規模及範圍，持續加強其規模化發展版圖，補充了碧桂園服務的全國化佈局和業態的多元化發展。
《程鵬物業觀察》則發文表示，碧桂園服務百億併購富力物業並不簡單。如果說碧桂園服務併購嘉寶服務是為了彌補西南區域的不足，併購富力物業是為了彌補一二線城市優質專案的不足。
文章引用深圳物業協會副秘書長劉雙樂的觀點，“未來一段時間會有大量具備相當管理規模的物業公司會選擇賣身，而且價格會比以前低不少，這對頭部現金儲備充足，估值高的物業公司，尤其是像碧桂園服務這樣的企業來說是很大的利好。”
文章同時指出，投資資訊化建設的碧桂園服務等頭部物企，一旦管理面積和主營業務收入達到新的高度，資料和新技術彼此交織和相互作用，資料透過多場景聯接匯聚到雲平臺進行分析、處理和融合，產生的資料服務用於支援業務決策和預測，並透過各種行業應用服務於業主、驅動商業程序，推動新的商業模式、服務模式的升級。
END
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