相信你一定聽過很多人說：老舊小區的房子千萬不能買，但是有些人卻專門買老舊小區的房子特別是頂樓，並且賺得盆滿缽滿。這是大眾思維與投資思維的區別。下面談一下我對這件事情的看法，相信下文的內容，對於買房的人有一定的參考價值。
什麼樣的房子稱為老舊小區？
老舊小區指的是城市、縣城建於2000年以前，因為公共設施落後，影響到居民生活的住宅小區，房齡超過20年以上，且大多已跟不上時代的發展。而隨著城市化程序的加快，老舊小區配套設施不齊、違章搭建嚴重、停車位不足等問題日益凸顯，直接影響了居民的生活。
老舊小區的頂樓存在哪些問題？
1。沒有電梯，上下樓梯不方便，老舊小區是建於2000年以前的房子，多是5~6層的多層住宅，這些房子沒有電梯上下都靠爬樓梯，住在頂樓家中有老人孩子上下不方便。
2。冬冷發熱，以前建的老舊小區頂樓沒使用隔熱保溫材料，夏季陽光直射在樓面水泥地上，表面溫度高達50度以上，導致室內異常悶熱。
而冬季頂樓樓面和外牆散熱快，室內會出現溼冷的情況。如果想居住舒適，只能使用空調來緩解，但是每個月需要支出費用較高的電費。
3。屋面會滲水，以前建的老小區不會像現在這樣，層面有保溫材料和防水層。20多年前建的老小區，樓面使用混凝土與鋼筋。混凝土層因風吹日曬、熱脹冷縮，老化開裂存在滲水的問題，並且維修起來非常困難，治標不治本。
4。水壓不足，隨著樓層的增高，自來水的壓力逐漸降低。現在的高層為了緩解這種情況，都增加了自來水二次加壓裝置。20多年前建的老小區可沒配備這樣的設施，居住在頂樓在早晚用水高峰期，自來水龍頭流出來的水壓力非常小。
5。防盜差、噪音大
一般人都認為1樓更容易受到小偷的光顧，但是住在頂樓，同樣家中也會面臨小偷破門而入的情況。因為以到建的老小區頂樓都有露臺，小偷很容易從屋頂跳到露臺進入室內。老小區的位置一般比較好，靠近馬路邊的幾棟樓，公路上機動車、非機動車、行人發出的噪音在頂樓聽得一清二楚。
6。想賣房出手變現困難，老小區頂樓的房子經歷20多年的使用，樓梯內的牆壁斑駁不堪、樓梯鏽跡斑斑、整個外牆看去破爛不堪、生活配套設施嚴重老化，影響居住體驗。隨著人口出生率的下降，房子已經進入庫存時代，新房子都賣不動，何況缺點這麼多的老舊小區頂樓。
老舊小區頂樓的房子缺點眾多，為什麼還有人去買呢？他們的目的是什麼？
1。老舊小區區域位置好，是城市的核心地帶。周邊配有學校、醫院、商場、公交站臺，生活設施齊全。孩子上學、家人生病上醫院、消費購物、乘車非常方便，這是老舊小區最大的優勢。
2。老舊小區可實現升級改造，國家推出政策城市建造年代較早、失養、失修、失管、市政設施不完善、社群服務不健全、居民改造意願強烈的住宅小區，含單棟住宅樓都在改造範圍之內。
老舊小區改造包括外牆、消防設施、水電改造、燃氣改造、加裝電梯、房屋外表整體修繕、小區綠化道路改造。經過完全改造的老舊小區徹底脫胎換骨，居住舒適感倍增，當小區頂樓價格也會漲幅。
3。等拆遷拿補償，有一些精明的投資者或者房產中介訊息靈通，他們會事先得到老小區的拆遷補償通知。在這之前他們會打出廣告高價收購老小區頂樓的房子，由於老小區頂樓的房子售價便宜，而且拆遷的時候補償標準是一樣的，投資者可以拿到高額的補償款，當然，如果不要補償款，則可以拿到相同面積的新房，所以從投資回報非常高。
4。可以購買用於投資。大家都知道頂樓的房子是最便宜的，老小區位置好，教育醫療資源得天獨厚。現在人們更重視孩子的教育，孩子想在城市裡上學必須要有房產證，售價便宜生活配套設施教育資源好的老小區頂樓，成為手頭不寬裕購房者的首選。
5。可以用於出租，老小區位置好交通便利。周邊有工業區或者密集的工廠，租房子的人很多，一些投資者把價格便宜的老小區頂樓購買過來，透過簡單的裝修，以便宜的價格出租給有需要的人居住，從中賺取租金。
6。房產中介收購老舊小區頂樓做二手房銷售。現在一二線城市的房價，普通購房者根本買不起。但是他們為了自己的發展前途和以後孩子教育問題，很想在大城市安家。
於是他們就四處打聽，哪裡有便宜的房子可買，價格越便宜越好。居住在老舊小區頂樓的老業主因為老小區的配套設施老化，想把頂樓的房子賣掉，購買新房。
由於賣房者和買房者存在資訊差，想賣的房子一時賣不掉，想買便宜的房子又很難買到。房產中介在這當中起到溝通的作用，於是賣房者和買房者紛紛找到房產中介。
有前瞻性眼光，訊息靈通的房產中介看到了商機， 把老舊小區頂樓想出售的房子以極低的價格購買過來，然後賣給購房者，從中賺取一定的差價。這種買賣方式成交非常快，並且利潤可觀，一些房產中介甚至靠這種方式一年狂賺幾百萬。
老舊小區存在的其他缺點。
除了文章開頭提到老舊小區頂樓存在的6個問題，實際上老舊小區還存在其他方面的問題。
1。戶型設計不合理，現在建的房子，主要考慮採光通風透氣，都是坐北朝南的戶型。以前建的老舊小區，可能存在房子朝向、戶型較小，還有去廁所必須經過穿廳等影響居住體驗的問題。而且老舊小區都是磚混結構，戶型基本沒法改。
2。貸款年限，一般二手房的房齡加上貸款的年限，都不得超過30-40年。若貸款的年限短的話，就意味著每個月的月供會更高，這樣貸款人的還貸壓力也就越大。
3。停車難，以前建的老小區，基本沒有配備車位，車輛只能停放在路邊或者草坪上，這讓小區道路變得擁擠不堪。
4。居住環境差，老小區的居住環境經歷20多年的歲月洗理，道路坑坑窪窪、樓面外牆斑駁不堪、自來水管和供電行線路老化、小區綠化、垃圾堆放、物業管理、治安狀況都存在嚴重的問題，居住體驗感非常差。
任何事物都有兩面性，雖然老舊小區缺點眾多，但是還是有些人會選擇購買，那麼老舊小區的頂樓究竟有哪些優點呢？
1。頂樓採光。通風好，以前建的老舊小區都是多層住宅，每棟樓之間樓間距足夠大，居住在頂樓四周沒有遮擋物，通風采光特別好。
2。老小區的頂樓面積非常大利用率高，可以種菜養花陶冶情操，晾衣服曬被子非常方便。
3。有額外贈送的部分，買頂樓的房子除了有實實際使用面積，還有贈送的閣樓。閣樓可以裝修居住，也可以放一些雜物當做倉庫使用。
4。價格便宜，預算不足的人非常適合。買房最便宜的是頂樓，如果你想在大城市安家，新房昂貴的價格根本買不起。那麼老舊小區的頂樓價格最便宜，非常適合預算不足有剛需住房的人購買。
5。位置優越，想在大城市安家的都是一些學業有成或者有技術的年輕人。結婚以後肯定要考慮孩子的教育問題，老小區經歷近20年的發展教育資源、醫療資源、交通生活配套設施都是非常完善的。尤其是購買房子可以落戶，對於孩子上學來說是非常重要的。
哪樣的老舊小區房子值得購買
1。前提，老舊小區的價值只存在於一線城市，三四線城市遠離。隨著人口出生率的下降，未來人口會呈現下降的趨勢，房源會出現供大於求的情況，房價下跌在所難免。
水往低處流，人往高處走，大城市在個人發展機遇、教育、醫療、養老等方面上的優勢非常明顯。人們都往大城市聚集，比如北上廣深。
今後的發展趨勢是小城市人口淨流出多，人們扎堆往大城市發展，小城市的房子出現無人居住，房價下跌的情況。大城市人口越聚越多，房價必然會出現上漲。
想在大城市安家的外來人口，面對高昂的新房價只能望洋興嘆，轉而選擇去出租或者購買價格最便宜的老舊小區頂樓。
所以說老舊小區的價值只體現在一線城市，比如北上廣深，三四線城市人口淨流出大，新房都沒人購買，何況老小區呢，所以要遠離。
2。價值，老舊小區建於上個世紀，城市經歷20多年的發展，其周邊配套生活、教育、醫療、交通設施非常完善，區域位置非常明顯，這種疊加價值和土地價值依然存在。只不過房子本身變得比較破舊，而建築成本在房子的價值當中佔比是最低的。
3。拆遷，之前的國家政策是棚戶改造或者舊改同時進行，現在的舊改政策是不再大規模拆遷，只在原來的基礎上做修補為主，但是這種治標不治本的方式未來肯定會調整。
理由非常簡單，以前建的所有多層老破舊小區大多建於上個世紀都是磚混結構，安全等級和房屋使用壽命都存在著嚴峻的考驗。
現在建安全係數更高的磚混剛結構房子理論壽命只有70年，所以老舊小區的最終宿命一定是拆遷。政府會把老百姓的居住安全放在第一位。
4。選擇，不是所有的老舊小區都有購買價值。購房者往往要選擇小區面積大，因為只有土地面積大的老舊小區未來才會有拆遷的價值。
天下事，來來往往皆為利。
老小區頂樓的房子其價值主要體現在一線城市，大城市發展機會更多，人們都往大城市發展，很多外來人口，想在大城市安家。
但是大城市新房的價格他們根本買不起，只能去選擇售價相對便宜的老舊小區頂樓。一些有錢人和房產中介看到了其中的商機，把價格最便宜的頂樓購買來。
透過簡單裝修出租給需要的人，或者直接賣給剛需購房者。即使不租不賣，因老小區因為房屋質量影響居住安全，以後肯定會拆遷的，老小區的頂樓購買價格和拆遷投資回報是最高的，所以就會有人去購買從中賺取利潤。
