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【大表姐跑盤】
，買房路上不孤單。
一批次專案入市的節奏明顯快起來了，表姐跑盤也要跟上速度，最近會著重寫寫崔各莊、金盞、王四營、昌平幾個板塊。
大家有想看測評的專案，記得評論區留言，呼聲排前的，表姐會先寫喔。
今天跟大家聊的，是朝陽崔各莊三兄弟之：
招商城建龍樾合璽
。
01
先說地段，龍樾合璽位於朝陽崔各莊板塊，緊挨著東北五環，踩盤那天天氣挺不錯，不遠處的望京SOHO看得蠻清楚。
怪不得開發商海報總愛蹭老潘熱度，到望京確實很近，這點咱得承認。
除此之外，也是望京這條大腿實在是太香：要產業有產業，要配套有配套、要碼農有碼農。
決定一個專案能不能火的”人口、產業、資金“的大前提都有了。
但其實，望京早期也不發達，在老北京人眼裡就是偏，望京望京，本身就帶點遙望京城的意思。
後來，之所以能起來，一是靠大量跨國企業入住帶來的“外企紅利”。
像微軟、愛立信、LG，就是那個時候搬來的望京，連帶著蓋了一批寫字樓跟商業配套，給望京的產業打了個底子。
北京利星行廣場就是那個時候蓋的，賓士和微軟都在那邊，表姐每次路過，都會被賓士的大logo晃到眼睛。
☉中關村朝陽北區規劃公示
望京的第二波紅利，靠的是移動網際網路的快速發展，尤其是阿里、高德等一大批網際網路公司的入駐，帶過來了不少人口和稅收。
新的阿里總部也正在蓋，據說快要封頂了，前兩天，規委還掛了中關村朝陽北區的最新規劃，又加了把柴。
所以，望京的發展，表姐還是蠻看好的。
02
專案附近沒有步行可達的地鐵，算是個短板，據說，
地鐵32號線
正在規劃，會在北皋設站，建成之後交通便捷效能有提升。
雖然是遠期規劃，但好歹留了個希望。
公交倒是方便，表姐摟了一眼
851路
就在專案旁邊，最近的一站是南皋站，終點站是望京西地鐵站，中間橫穿望京。
☉附近的公交站牌
但能買龍樾合璽的，平時應該開車居多，自駕的話，主要靠京密路、五環路以及機場高速，但說實話，高峰期有點堵。
表姐之前寫過這個問題，大家可以自己
複習
。估計京密路高架建成後，情況能好點，據說在崔各莊預留了一個下橋口。
目前的話，在望京工作還行，晚上7點多下班，開車半個小時左右就能到家，
從機場到龍樾合璽，差不多是25分鐘左右。
同時間段，到國貿差不多是40分鐘，再遠就有點不合適了。
專案周邊，已經用綠色的圍擋圍了起來，聽附近的老大爺講，工地上已經有保安人員在看守。
走訪那天，表姐在附近轉了一圈，周邊是大大小小的創意園，
中國鐵道博物館
和
中國電影博物館
也在附近，週末有不少家長帶小朋友來參觀。
☉中國鐵道博物館
表姐在鐵道博物館門口站了一會，拍了照片，火車頭還蠻霸氣。
除此之外，片區小環境還算待開發的狀態，
專案周邊有大片已平整的空地，估計未來會有其它的安排和規劃。
如果有大佬知道細節，歡迎私信大表姐哇。
03
具體到產品，龍樾合璽是今年5月份的世紀大土拍中，招商城建聯合體，以42。2億+配建2。86萬㎡人才公租房摘得。
從案名來看，城建跟招商都貢獻了自家的高階產品系基因，不過，這都是開發商營銷的正常操作，大家習慣就好。
專案地上建築面積8.5萬㎡，容積率2.5，整個社群是9到18層的小高。
據說，專案建築設計團隊是
HZS滙張思
，就還蠻出乎表姐意料，畢竟上一輪邀請滙張思團隊的，還是售價11萬/㎡+的中海甲叄號。
☉龍樾合璽效果圖
招商+城建還是蠻拼的，不知道隔壁的華潤保利是不是緊張，建發肯定沒那麼緊張。
但從專案釋放的效果圖來看，外立面確實很漂亮，
尤其是社群入戶大門，曲線和香檳色板材的設計，很是簡潔大氣。
這個非常考驗施工技術，招商+城建加油啊，不然的話，嘿嘿，這段私聊。
除此之外，龍樾合璽在社群樓棟的排布上也花了心思，這點實話實說。
當時招商+城建為了拍到地塊，需要配建2。86萬㎡人才公租房，怎麼排布能把對商品房的影響降到最低，是所有開發商需要考慮的問題。
一般來說，開發商都會集中、把邊排布，減少與商品房的接觸面。
龍樾合璽幸運的是地塊形狀比較給力，
人才
公租房集中放到小區右上角後，能規劃出三個小花園，預留了休閒空間。
商品房與人才公租房之間，還用室外活動場地做了軟隔，下樓有花園逛，也可以去集中的活動場地。
一批次配建人才公租房的地塊中，也就龍樾合璽有這個條件。
04
目前官宣的戶型，是123㎡的三到四居、155㎡四居、160㎡四居和175㎡四居，從面積段看，側重剛改和改善。
因為還沒有樣板間，這次表姐就簡單聊聊160㎡四居，個人覺得是相對亮眼的一個。
大家想了解其他戶型，可以找表姐：
lucky0633
私發，其實戶型除了看尺寸，更重要的是空間感受，但現實情況如此，也只能克服。
☉龍樾合璽160㎡戶型
龍樾合璽160㎡戶型，南向客廳+三個臥室的設計，在一批次專案裡有，但不多。
實際上，南向面寬14。3米，尺度相當富裕。
換個開發商，可能會把左手邊的南向次臥去掉，與客廳合併做成6米左右的大寬廳。
其餘空間會在北向再挪騰出一間臥室，這也是時下流行的做法。
但龍樾合璽有點逆潮流，14。3米的面寬做了客廳+三個臥室，這樣，主人、老人、孩子冬天的臥室都能有很好的採光。
對北方的城市來說，冬天的陽光是很珍貴的。
這兩種做法，其實也是表姐跟團隊小夥伴討論的一個課題：
我們的戶型，到底是要一個有超大面寬的客廳，還是更帖近生活的實用性。
（ps：實用性不僅是指多一間南向臥室，也包括更多可能）
餐客廚LDK一體化設計，
4.5米麵寬
，整塊大約有
45㎡左右
，這塊空間很大了，所以餐廳也終於有了自己的位置，不用再蹲在過道上。
只要設計師不作妖，樣板間現場的空間通透會很不錯，餐廳還做了大量收納，會很實用。
當然，龍樾合璽的這個160㎡戶型，也存在類似戶型的通病，比如，
整塊LDK空間可以做更細緻的最佳化。
但老規矩，這段加大表姐私聊。
05
最後，跟大家聊聊價格。
龍樾合璽的政府指導價格是8。8萬/㎡，按照招商+城建的造價，售價下探的可能性不大。
最終開盤按照8.8萬/㎡的價格出貨，上下有一個3%的浮動，是相對靠譜的定價。
也就是說，專案總價可能在
1050萬到1600萬
之間，而這個總價，過去在望京、酒仙橋甚至是金盞和東壩的供應都不多。
表姐查到，去年上述區域總價1050萬到1600萬的住宅（不包括別墅喔），
供應量只有196套，而成交是186套。
基本是供多少賣多少。但今年的一個變化是，專案批次供應，短期內開發商的壓力會比較大，旁邊的和光悅府、建發養雲，都在虎視眈眈。
如果有空，表姐會寫寫三個專案的正面pk，想看的朋友們，在評論區摳2。
對崔各莊三兄弟來說，壓力會有，但到最後，其實都只是快慢的問題。銷冠智庫
ps：銷冠100新房群正在搭建，入群聯絡：lucky0633
.end.
.新盤詞典.
