過去二十年，伴隨著房價不斷快速上漲，“
買房難
”已經日漸成為普羅大眾都普遍認可的事實。全國房價行情網資料顯示，截止到2021年9月底，在全國百強城市以按揭方式購買100平米的房產的最低成本，已經攀升到了43萬。根據2020年城鎮居民結餘資金1。2萬元計算，一個人攢夠買房首付款，至少需要35年。
當千千萬萬人在“痛斥”房價高，無力承擔高昂的購房首付款時，有一類人卻能躺著“賺取”多套房產，並憑藉房產身價大增，更有甚者還能“一夜暴富”，實現財富自由。
這類人就是“拆遷暴富戶”。
筆者身邊就有一個這樣的真實案例，筆者的朋友是合肥政務區居民，2010年家裡拆遷，分了4套房子，面積在90平-120平之間。現在每套房子的掛牌單價在3。8萬元/平左右，也就是說這4套房子的現在的總價不低於1400萬。用朋友的話說，如果不是享受到了“拆遷紅利”，自己這輩子可能都掙不夠購買一套房子的錢。
值得一提的是，
過去十年，伴隨著“拆遷造富”效應不斷放大，近幾年房地產市場上還催生了一個“囤積老破小博拆遷”的專業投資炒房群體
——這些投資客千方百計打聽城市未來的棚改拆遷動向，然後低價大量購買老破小，坐等老房子拆遷，獲得鉅額拆遷款。用專家的話說，大量囤積二手房源，會造成市場供不應求，此舉不僅會直接推升房價，更侵害了剛需購房者的利益。
然而，從今年起，
有關“拆遷已全面停止”、“老房子不再拆遷”、“拆二代將徹底消失”的訊息就層出不窮。
受此影響，市場上的兩類人坐立難安：其一便是上文提到的“新型炒房群體”：專門囤積老破小“博拆遷”的炒房投資客；其二是一直以來都幻想著“吃拆遷福利”的人：在城市裡擁有不少土地、房屋，天天盼望著自己的房子納入拆遷，坐等分房、分錢，實現自己的“一夜暴富”夢想。
對於近期網路上大量湧現的“拆遷已全面停止”的說法，其實早有徵兆：
首先，對比過去三年每年的棚改開工總量，不難發現，2019年、2020年棚改連續兩年大幅收縮，其中2020年是棚改資料最差的一年，全年棚改開工總量只有209萬套，僅佔2018年的33%；其次，過去兩年，住建部、發改委等國家部門，均發聲強調了“從2021年起，要全面推進城鎮老舊小區改造”。其中，2020年底，住建部部長王蒙徽親自宣佈，未來5年要以2000年前建成的住宅小區為重點，著力實施“三大內容”的民生改造工程；再者，早在2018年初，發改委就制定了“棚改三年攻堅計劃”，以2018年-2020年為週期。此前一直有專家宣佈，“2020年是棚改拆遷的收尾之年”。“收尾”在此就傳達了“結束”的意思。
基於以上事實，我們真的能說“拆遷全面停止”了嗎？答案是否定的。
首先，專家劉曉博分析認為，從過去三年每年棚改完成的資料來看，不得不承認，拆遷確實在大範圍收縮，但並未“停止”。事實上，進入到2021年，棚改拆遷也依然在全國大範圍推進——11月份，全國絕大多數城市都已經公佈了“2021年前三季度棚改工作總結”，從公佈的資料看，2021年棚改完成情況或高於2020年。以河北省為例，10月底，河北省住建廳網站釋出公告顯示，2021年，河北省計劃開工建設11萬套棚改安置房。截至目前，基本建成13。2萬套棚改安置房，換句話說，河北省全年開工任務、基本建成任務均已提前完成。
其次，今年以來，發改委已經三次發放了“中央預算內投資計劃保障性安居工程款”。發放該“安居工程款”的主要目的是，用於支援城鎮老舊小區改造和棚戶區改造配套基礎設施建設。雖然該款項可用於棚戶區改造配套基礎設施建設專案的資金不超過總額的三分之一，但三次的總資金也不低於300億。
再者，住建部最新發聲定調，未來5年“舊改”為城市更新的主流模式，但“棚改拆遷”並未停止。8月10日，住建部發布《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（徵求意見稿）》。通知明確提到：實施城市更新行動，要順應城市發展規律，尊重人民群眾意願，以內涵集約、綠色低碳發展為路徑，轉變城市開發建設方式，堅持“留改拆”並舉、以保留利用提升為主，嚴管大拆大建，加強修繕改造，注重提升功能，增強城市活力。
按照房產專家朱海斌的分析，如果按照這個意見執行，很明顯未來城市更新將大面積以“舊改”為主。不過檔案中“留改拆並舉”5個字，也明確了“拆遷並未停止”，只是相當於前幾年市場份額會大大降低——不大規模、成片集中拆除現狀建築，原則上老城區更新單元（片區）或專案內拆除建築面積不應大於現狀總建築面積的20%。
意思再明確不過，未來拆遷仍然不會全面停止，但會進行“嚴格控制”，控制在20%範圍內。打個比方，某片區建築總面積為10萬平方米，那麼政策允許的拆遷建築總面積最多為2萬平米。但前提條件是，要對擬拆除的建築，加強評估論證，公開徵求意見，嚴格遵守相關規定並履行報批程式。按照專家朱海斌的說法，未來拆遷將以小範圍、零散模式為主，最主要的是一個片區不會集中搞拆遷，這意味著未來“拆遷潮”不會重啟，因此很多人期待的大範圍拆遷、成片集中拆遷，可能要落空了。
為何住建部定調“未來城市更新要以改造為主，拆遷為輔”？對此，房產專家朱海斌的解釋是，棚改拆遷本質上不利於房地產市場的平穩，因為它的拆遷屬性，決定了這是一項成本與利益不成正比的模式。不僅如此，過去的事實也證明，棚改拆遷對於城市的房價上漲有直接的拉動作用，尤其是三四線城市，棚改基本上被認定為房價上漲的“重要因素”。此外，棚改拆遷越走越偏了，最近幾年，市場上出現了太多“借棚改之名大肆發債”的現象。當然更值得一提的是，棚改拆遷前所未有的“造富”效應，對長期以來一直存在的“公序良俗”造成了挑戰——拆遷造富下，學歷、拼搏、實幹等變得一文不值。
此外，在9月1日舉辦的國新辦新聞釋出會上，住建部副部長黃豔還“一錘定音”表示，未來要“劃出城市更新重要底線”，徹底改變以往的城市更新路徑，即在未來的城市規劃和建設中，要摒棄急功近利和大拆大建，要改變城市建設的拆遷檔案，注重“繡花”功夫，突出地方特色和人居環境的改造。
其中關於“拆遷”，住建部發出訊號，3類房子將統統按今年的“新規”處理，繼續納入拆遷。這3類房子分別是：影響城市發展規劃的老房子、以多孔板建材為主的危房以及核心地段的低密度老房子。
在房產專家劉博看來，住建部“一錘定音”，今年起三類房子繼續按照“新規”進行拆遷，無疑明確了今年起這3類房子將再次升值——未來棚改拆遷的規模雖然不可避免地收縮，但是
拆遷的標準不可能降低，因為各種成本都在上漲，且原住居民的拆遷補償預期也在提高，拆遷標準只有不斷提高
，才能滿足居民的需求。未來但凡是納入拆遷的房子，都會迎來再次升值，且升值的空間都不小。
第一類：影響城市發展規劃的老房子
眾所周知，城市的發展建設也是“按部就班”進行的，比如“十年規劃”、“二十年遠景規劃”等。一座城市的發展規劃非常重要，但是我們要明白的是不管是任何“規劃”都不是一成不變的，因為一方面順應城市發展的規劃才是好規劃，另一方面科技在進步，產業在壯大，人口也在不斷集聚。換句話說，伴隨著城市不斷髮展建設，很多此前就制定好的規劃要進行調整。有些落後，無法滿足於城市更好、更長遠發展的規劃，還可能推翻重來。
比如某些區域，隨著基礎設施建設不斷完善後，人口大規模聚集，程度遠超之前的規劃承載量。這時候，城市的區域就可能擴容——騰挪出更多的土地，以方便建設更多的住宅小區、學校、醫院、車站、社群服務中心等。這些需要騰挪的老舊小區就屬於“影響城市發展規劃的老房子”，為了新的發展規劃需要，這類房子將會全部納入拆遷。一般情況下，老城區這種房子比較多，因為很多老城區無論是交通，還是基礎設施配套，都比較落後。鑑於發展的需要，這類房子被納入拆遷的可能性非常大。
第二類：以多孔板建材為主的危房
何為危房？是否是危房由誰說了算？首先，按照現行的法律法規規定，在結構上存在危險性，對人身安全存在危害的房屋被稱之為危房；其次，危房的確認不是隨便說它是危房就是危房的，是需要鑑定機構認定後出具認定報告。一般情況下，房屋被鑑定為危房後，可分為四類進行處理：觀察使用、處理使用、停止使用、整體拆除。
現存的老房子中，哪些可能是危房？專家認為，危房一般都符合兩個條件，其一是年代久遠，比如七八十年代建造的房屋，其二是多孔板建材建築。對照今年初浙江省釋出的“未來社群建立”檔案，其中就明確提到，符合以下3個條件的房子將“全拆重建”，一次整改到位：一是多孔板建材，二是2000年前建造，三是存在較大安全隱患。
此外，今年3月份深圳也釋出了“危房重建規劃管理規定”通知，其中明確規定，“危房拆除”必須符合兩個條件：一是具有合法房屋權屬證書；二是經市房屋安全主管部門列入名錄的房屋安全鑑定機構鑑定為危房，且鑑定報告處理意見為整體拆除。
這類房屋為什麼要劃入拆遷？答案很簡單：首先，這類房子基本上都是多孔板建材的預製板結構房子，這決定了這些房子的結構性較差、抗震能力較弱。舉個例子，唐山大地震發生時，95%的房屋倒塌，其中就包括大量的6度設防的簡陋多孔板結構住房；其次，這類房子一般都建造於七八十年代，房齡一般在三四十年以上，已經失去了“舊改”的價值。
值得一提的是，這類房子雖然已經不具備居住功能，但是如果納入合法拆遷，將同樣會獲得不菲的補償，從這個角度來說，這類老房子一旦劃入拆遷，意味著會再次大幅升值。
第三類：核心地段的低密度老房子
按照住建部8月10日公佈的“新規”，這類房子未來拆遷的可能性最大，原因有兩個：其一、地段決定了其拆遷的巨大價值。從地方層面，這類房子的土地價值很高，出讓後能獲得較高的土地出讓金，有利於補充地方財政收入；從開發商層面，這類房子的拆遷含金量高，說白了就是開發商拆遷重新開發能夠獲得的利潤空間可觀。
很多人可能發現了，近年來隨著調控不斷深入，開發商參與城市更新改造的專案越來越少，尤其是全拆重建類，更是大幅下滑。核心原因是，市場上絕大多數此類專案的利潤空間極其有限，有些甚至還會虧本。但是針對大中城市的核心地段的低密度專案，開發商還是非常願意承接的，因為利潤有保障。所以，如果你家也是這類房子，那麼恭喜你，你的老房子將再次大幅度升值。
總結：未來5年“拆遷潮”雖然不會重啟，但可以肯定地說，拆遷仍然是一項“造富效應”極高的工程，尤其對於核心地段的老房子來說，拆遷獲得的補償款仍然會非常可觀。但我們同時也要認清一個現實，城市更新的模式一直在變，以及我國住房總量在不斷增加，基於此來看就是，未來幾年，拆遷的範圍還可能繼續縮小，這種趨勢下，老房子拆遷的可能性仍會降低。當然，站在老房子居民的立場，他們肯定還是更趨於納入拆遷全拆重建，因為這樣居住條件才能改善得更徹底。
對於國家“嚴控大拆大建”、“全面推進城鎮老舊小區舊改”，我們認為還是非常支援的，因為有顯著的積極意義：首先，舊改更加科學，也更符合國家“穩樓市”的主基調；其次，“舊改”是城市更新發展過程中，更具指導性和可落地性的邏輯演變；再者，正如住建部副部長黃豔所言，我們現在需要的是“低碳發展”的路徑，而“拆”對於綠色發展、對於降碳，都會產生負影響。“拆除重建”確實可以做到把城市開發建設成統一、高大、明亮的現代化都市，使其成為創新與發展具備的活力之城，但這就失去了城市本身的意義，城市是市民的城市，它需要文化底蘊承載其厚重，需要歷史記憶敘述其宏大。
