（踩盤報告）
買房這種事兒，其實並沒有那種，放之四海皆準的定理，多少錢辦多大事兒，具體情況具體分析，往往都是這樣的。
之前我們說過，白雲買房，站在升值的角度，白雲北部四鎮，是不大推薦的，然而對於預算如果只有兩百來萬的白雲剛需，也麼得辦法，只能到這裡頭去選。
江高目前有三個盤，奧園雲和公館，中鐵諾德閱瀧，龍光玖譽府。所以這個板塊的樓市，分析起來，也不復雜。
就借知識星球裡面，一位粉絲朋友的提問，展開來說說。
01說說江高
我對江高的瞭解，還是始於那個“億達廣場”。
記得那時，我還住在三元里，應老友所邀，去江高玩，就在億達廣場那一片，當時看到這個名字，就覺得有意思，我們知道有個萬達廣場，那“億達”，很顯然從名字上，已經壓過萬達一頭了。
然而實際上，這個“億達”，也只是名字唬人罷了，其實就是個地方小企業開發的鎮級商場，不過那一帶，是真熱鬧，屬於江高鎮的傳統中心。
但我當時不知道，小小的江高，看起來雖不起眼，卻彙集了霸王、歐派家居、白雲電氣、廣鋁、王老吉等不少知名企業。
不過相比產業，這邊的房地產市場，發展是相當滯後的。
一直到2018年12月10日，這邊才拍出了第一塊宅地，就是現在的中鐵諾德閱瀧，樓面價18348元/㎡。
隨後拍出：龍光玖譽府，樓面價14680元/㎡；奧園雲和公館，樓面價19067元/。
形成了目前三足鼎立的局面。
區位上，三個盤是近鄰，共享地段和配套，外部環境差不太多，都是處於江高鎮政府附近，這裡也是江高未來的新中心。
目前江高鎮的規劃佈局是“一心兩園三帶”，一心就是指江高鎮政府這一帶，將建設成為新的行政辦公與文化、商業活動的核心區。
這從目前的一些動作也能看出，比如商業方面，引入新福港，打造大型商業綜合體新福港鼎薈；教育方面，引入北大培文學校，雖為民辦，但也是名校；
交通方面，規劃有8號線和24號線雙地鐵交匯的江府路站，這個在廣州十四五規劃已明確了今年12月動工，確定性還是挺高的，另外廣花路也在改造中，改造完成後，為雙向10車道。
所以很顯然，從各個方面來看，這裡都會是未來江高的中心。因此，在江高買房，地段上，買這三個盤，都不算錯。
但是實話說，不是所有人都適合買入這個板塊。這裡只適合在白雲這邊工作生活，預算又不是很多，偏剛需的那些朋友。
那麼三個盤，具體怎麼選？接著往下看。
02三盤爭鋒
三個樓盤，雖然挨的很近，地段、配套啥的都差不離，但是落地到具體選籌方面，我們還是得綜合各方面因素，來做判斷。
所以我常說，買房不能一概而論的，適合別人的選擇，不一定就適合你。
那麼，具體這三個盤怎麼選？
1.中鐵諾德閱瀧
從產品本身來看，這個樓盤，當屬該板塊內產品力最強的一個樓盤：
品質最好，四個組團每個組團的園林設計各有特色；
現樓發售，又有央企大開發商背書，當前這環境下，交樓及質量，有保證；
離規劃中的地鐵最近，現場銷售輸出，規劃中的江府地鐵站就在它家門口，但沒建好之前，存在一定不確定性。
OK，說完了這些好的地方，這個盤，卻是我認為下手最應慎重的一個樓盤，為啥？
因為價格！
目前該盤賣2。8萬/平左右，而且是毛坯交樓，什麼概念呢？
比隔壁兩個盤，單價貴到1W左右，這就有點過分了，大家地段差不多，配套也一樣，就算你產品相對好一些，但1W上下的溢價，太誇張了！
我猜測，應該是該盤拿地價偏高，然後央企嘛，建造成本你懂的，很難控制的很到位，因此不賣到這個價，估計就是虧損的。
然後央企資金實力擺在那，不缺錢，不急著賣，就一直撐著。
但這個行情，我覺得這個盤早晚也會妥協，想買這個盤的，不妨等一等。
2.龍光玖譽府
小而美的一個樓盤，緊挨著學校，優點是上學近，都不用送，缺點是會有噪音影響；
不過位置靠裡，不挨著大馬路，晚上睡覺，睡眠質量還是會不錯；
只是目前該盤只剩下一些尾貨了，好樓層，只有三房一衛的戶型有的選，想買三房兩衛戶型，就只有天地樓層了。
然而價格2。3左右帶精裝，如能接受一衛，可作為優選。
3.奧園雲和公館
交通方面，離規劃中的地鐵相對最遠，然後高層單位均靠近大馬路，噪音干擾無法避免；
對面是泉溪工業區，據說會有異味。
除此之外，該盤還有個不確定的地方在於，不知道高層和疊墅的園林是否會互通，如果分割開來的話，高層園林空間就不會太大，品質感會大大降低。
價錢方面，跟龍光差不多。
03尾聲
江高這個板塊，適合預算300萬內，在白雲工作的人群。
投資的話不建議，不過好在現在一輪調控，該板塊的泡沫，除了中鐵閱瀧，基本已經擠的差不多了。
綜合來看，閱瓏品質雖然最好，但相比其他兩盤價差達近一萬，個人覺得有水分，溢價太高，不是很推薦。
如果不介意龍光的一衛，或4樓這種低樓層的話，建議龍光。
如果介意的話，那就選擇奧園雲和公館，不過要選看花園及疊墅方向的戶型。
