房地產開發企業種的一般納稅人銷售自行開發的房地產專案（一般計稅），允許扣除的土地價款到底有哪些？怎樣計算呢？
一、政策依據：《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產專案（選擇簡易計稅方法的房地產老專案除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的餘額為銷售額。
房地產老專案，是指《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產專案。
二、政策依據：《國家稅務總局關於釋出的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）
第四條 房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產專案，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產專案對應的土地價款後的餘額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）（現為9%）
第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產專案建築面積÷房地產專案可供銷售建築面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產專案建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。
房地產專案可供銷售建築面積，是指房地產專案可以出售的總建築面積，不包括銷售房地產專案時未單獨作價結算的配套公共設施的建築面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
第八條 一般納稅人銷售自行開發的房地產老專案，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的徵收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。
房地產老專案，是指：
（一）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產專案；
（二）《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程專案。
第九條 一般納稅人銷售自行開發的房地產老專案適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
三、政策依據：《財政部 國家稅務總局關於明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）
七、《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產專案（選擇簡易計稅方法的房地產老專案除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
八、房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款後，設立專案公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由專案公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。
（一）房地產開發企業、專案公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為專案公司；
（二）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；
（三）專案公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。
四、政策依據：《國家稅務總局關於土地價款扣除時間等增值稅徵管問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第86號）
一、房地產開發企業向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號檔案第七、八條規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現行規定計算扣除。
綜上，在扣除土地價款時，要注意以下幾個方面：
1。
允許扣除的土地價款是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
這裡又擴充解釋了：“向政府部門支付的土地價款”，
包括土地受讓人向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等
。房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產專案（選擇簡易計稅方法的房地產老專案除外），在取得土地時
向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除
。
注意只有支付給其他單位或個人的拆遷補償費用允許扣除，其他的必須是向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
2.允許扣除的土地價款所需的憑據：
1。向政府部門支付的：在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
2。向其他單位和個人支付的：納稅人按規定允許扣除支付給其他單位或個人的拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
3.設立專案公司如何扣除？
房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款後，設立專案公司對該受讓土地進行開發，
同時符合下列條件的，
可由專案公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。
（一）房地產開發企業、專案公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為專案公司；
（二）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；
（三）專案公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。
三個條件須同時滿足，否則不予扣除。這裡尤其要關注專案公司的全部股權是否由受讓土地的房地產開發企業持有。
4.什麼時候確認增值稅納稅義務發生時間、扣除土地價款？如何開票？
房地產企業納稅義務發生時間：以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早於合同約定時間的，按實際交房時間為準。此時確認銷售額，對應計算允許扣除的土地價款。
房地產企業應按納稅義務發生時間計算繳納增值稅，開具適用稅率或者徵收率的增值稅發票；納稅義務發生之前收取的款項應作為預收款，按照國家稅務總局公告2016年第18號的規定向主管國稅機關預繳增值稅。預繳稅款時按照國家稅務總局2016年第53號公告規定，房地產開發企業收到預收款開具發票使用“未發生銷售行為的不徵稅專案”下設602“銷售自行開發的房地產專案預收款”編碼開具增值稅普通發票，發票稅率欄應填寫“不徵稅”，不得開具增值稅專用發票。待正式交易完成後，開具全額的增值稅發票時，開具的不徵稅專案的發票，可不收回。
注意:房地產企業的增值稅的納稅義務時間，即對銷售額的確認申報，一般比企業所得稅確認收入的時點要遲得多。
例：某房地產開發公司2020年1月A專案完工交房，開具增值稅發票價稅合計1090萬元，銷售面積1090平方米。該專案總可售面積10900平方米，支付土地價款3000萬元，。
計算對應允許扣除的土地價款=1090÷10900×3000=300萬元，允許抵減的銷項稅=300÷1。09*0。09=24。77萬元。2019年12月預交增值稅30。00萬元，當月認證抵扣的進項稅額為30。00萬元，上期無留抵稅額。
1。上月收到預售款時：
借：銀行存款 1090萬元
貸：預收帳款 1090萬元
2。預繳稅款時：
借：應交稅費—預繳增值稅 30萬元
貸：銀行存款 30萬元
3。本月確認收入及銷項稅額
借：預收賬款1090萬元
貸：主營業務收入1000萬元
應交稅費-應交增值稅-銷項稅額90萬元
如果該房地產開發公司對外開具的是增值稅專用發票，則票面稅額應為90。00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。
4。確認土地價款抵減銷項稅額
借：應交稅費——應交增值稅-銷項稅額抵減24。77萬元
貸：主營業務成本24。77萬元
5。轉出當月未交增值稅
借：應交稅費-應交增值稅-轉出未交增值稅35。23萬元
貸：應交稅費-未交增值稅35。23萬元
當月實際銷項稅額=90-24。77=65。23萬元
當月認證抵扣的進項稅額=30萬元
當月應交增值稅=65。23-30=35。23萬元
6。預繳增值稅轉入未交增值稅
借：應交稅費—未交增值稅 30萬元
貸：應交稅費—預繳增值稅 30萬元
當月未交增值稅餘額=35。23-30=5。23萬元
7。次月繳納稅金
借：應交稅費-未交增值稅5。23萬元
貸：銀行存款5。23萬元
