九龍坡區2020年城市有機更新老舊小區改造專案紅育坡片區白馬凼示範區目前已進入收尾階段，作為“十四五”規劃下全國首個PPP模式城市更新專案，白馬凼示範區改造效果如何？具體如何運作？取得了哪些有益的經驗？
老舊小區有機更新
白馬凼示範區位於渝州路街道白馬凼社群，因建成時間超過30年，存在樓棟老舊滲水、基礎設施不完善、公共服務缺失等問題，嚴重影響居民日常生活。
改造從半年前啟動，改造總建築面積約2。2萬平方米，涉及改造樓棟數9棟、改造戶數296戶。短短半年過去，30年曆史的老樓竟漸漸呈現出花園洋房的視覺效果。
如今在大門入口處，“白馬凼”三個遒勁有力的大字十分醒目。沿著嶄新平整的柏油路走進小區，可以看到一條長長的風雨廊，廊頂五彩繽紛，廊下空間寬敞，如果下雨或出太陽，居民可以在此休閒遊玩。風雨廊串聯起9棟樓房，藍白相間的外牆、規規整整的電線、安全美觀的雨棚，格外賞心悅目。樓棟間的空地上，還安裝了木質桌椅，設定了白色遮陽傘，栽種了多種綠植，倍感溫馨舒適。
樓棟旁的街心花園也變了模樣。為補齊公共服務短板，這裡增加公共活動空間，集合了11種功能配套，包括乒乓球檯、活動廣場、白馬睦鄰會客廳、立體停車場、健身器材、黨建宣傳欄等。其中，迷你迴圈塔機械停車樓佔地100多平方米，可以停放36輛車，白馬睦鄰會客廳可提供教育科普、社群文體、社群黨建等多種功能，樓頂露臺可供居民休憩。
市場運作改管一體
與以往依賴政府投入不同，白馬凼示範區採取PPP模式改造。九龍坡區住房城鄉建委相關負責人介紹，2018年渝州路街道長石苑小區作為全市4個率先啟動的老舊小區改造提升試點之一，鼓勵以企業投資、捐資冠名等方式，吸引社會力量捐資或捐贈文體設施，在籌措資金方面積累了有益經驗。
2020年，在全市統一部署下，九龍坡區進入老舊小區改造全面實施階段，計劃進一步拓寬資金渠道，採取“市場運作、改管一體”的老舊小區改造模式，實施九龍坡區2020年城市有機更新老舊小區改造專案。
經過反覆比選，願景集團進入候選視野。願景集團曾參與北京朝陽區勁松北社群改造專案，率先探索社會資本參與老舊小區改造新路徑，形成了突出黨建引領、堅持參與式治理、創新社會資本參與、引入物業服務、投資設計改造運營一體化的“勁松模式”，獲得各級各部門和居民群眾的認可。
在白馬凼示範區實施改造過程中，專案梳理整合了停車位、充電樁、農貿市場、公有房屋、閒置物業、廣告位、散居樓棟清掃保潔7大類經營性收入來源作為未來收益，引入願景集團與渝隆集團共同組建SPV公司，負責專案全過程投融資、設計、建設、運營、後續維護等工作，專案合作期限為11年，其中建設期1年，運營期10年。
共建共享多方共贏
白馬凼示範區採取PPP模式進行老舊小區改造，建立起“居民受益、企業獲利、政府減壓”的多方共贏局面。
由於專案形成了一體化招標、一攬子改造、一本賬統籌、一盤棋治理的長效機制，避免了設計、改造、管理脫節的問題，運營團隊可以提前介入，做到一張藍圖幹到底。例如在改造前，專案就建立了調研小組，挨家挨戶收集意見建議，召開居民議事會商討改造內容，將單元門禁、風雨廊納入改造清單，解決了住戶安全感不強、公共空間不足的問題。
白馬凼示範區域原本是人員構成雜、物業管理差、社群自治難、亂停亂擺現象突出的開放式小區。白馬凼社群黨委書記李向平介紹，自啟動改造以來，投資方旗下的後續物業管理公司積極參與小區治理，舉辦各種活動，增強了居民的歸屬感和榮譽感。
按照制度設計，社會資本投入可透過停車費收入、廣告收入、門面店鋪收入、物業費收入以及對低效資產改造後的運營所得來實現專案的長效運營，同時按照小區內自平衡、大片區統籌平衡、跨片區組合平衡等不同模式，盤活低效閒置資源，實現城市更新資金平衡。
九龍坡區融媒體中心 譚娟 廖婉廷
