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提問：老師，二線長沙限購情況下更適合置換還是分城建倉？二線的長沙目前價格和國中城市如武漢，重慶，成都等相比是否是更合適的選擇？還是應選擇能量級更高的如南京，杭州？
回答：我一直的觀點是不應該分倉太多，如果分倉太多資金管理的效率就會下降，也不容易產生規模效應。你想一下在每一個城市買一套房子，這個房子總之也就在200萬左右，他的租金很低，你為了這些一年幾萬的租金，跑來跑去是不是太累了？
所以我的看法是應該在一個高能級的一線城市多買一些做基本盤。有餘力的在一個，低能級的二線城市，多買一些作為暴擊的機會。
二線城市裡面，南京，杭州，長沙，成都都不錯。但是因為這些城市的限購政策非常嚴格，只能透過那些落戶比較友好的政策來進入。所以應該選擇其中一個城市來做深。
這麼說吧，如果跨城買房你不選深圳上海的話，你就在南京杭州里面選一個，作為高能級城市，然後在長沙重慶武漢成都選擇一個作為低能級的城市，就建兩個倉位。
提問：星叔好，請問買房考慮因素，如戶型，地段、交通，價格等因素，哪些更重要？
回答：按重要性從高到低列示。
1、價格筍度。相比小區同戶型中樓層的平均價格的折扣率。
2、槓桿率。保證價格筍度9折基礎上，能否做低首付。不管用什麼貸款產品，首付不要多於35%。
3、房子所在區塊成長性。不一定要是非常好的地段，但是一定要是有增量預期的地塊，一般這樣的板塊有較多空地，多見於近郊。
它的決定性因素來自於：產業+通勤，這兩個好的話，不會差特別多。
4、租金回報率。一般上海只能做到1.5%，好的房子能做到2%以上。
5、小區品質。主要是看家門外的物業配套，包括外立面、人車分流、綠化、會所泳池等。記住小區室外的部分都是自己不能干預改變的，反而顯得更加重要。
6、戶型裝修。這一塊買得好，可以省很多裝修費用，不佔用啟動資金。
1-4投資打法，如果是自住記得加上5、6。
提問：叔，新房限價情況下精裝修的房子會不會有質量問題啊？害怕好不容易搶的的房子後期維權，住的難受。為什麼在房價節節攀升的同時，房屋質量卻越來越差呢？
回答：一、現在確實比較多的樓盤精裝修因為質量問題，業主維權。這個看你怎麼理解了。
沒有房子不維權的。現在限價是一開始就限價的，不是中途設計好。所以從一開始對外賣之前宣傳的裝修水準經定好了, 基本不會存在誇大情況。
二、現在精裝修維權的越來越多的原因歸結於
1、限價：降成本，保利潤，多數房企為了自身的利潤，成本就一降再降，最終房屋的質量令人堪憂，業主維權隊則是越來越壯大。
2、回款：高週轉，搶工期，房企為了加速週轉、回籠資金，不斷在工期上提速，即便是標準化施工也難免存在漏洞。
提問：星叔，無錫錫東新城買房有價值嗎？未來發展潛力如何？
回答：提起錫東新城，就不得不說起太湖新城和惠山新城，這三個是無錫的三大主力新城，在2007年-2009年開始全面建設，如今10幾年過去了，這幾個新城都經過了一輪大發展。
但是到目前根據城市定位和產業，這三大新城都有著不同的發展現狀。太湖新城已經成為新城之首，錫東新城雖然發展起步較晚，卻在過去的5年中實現了彎道超車，無論房價、規劃、氣場都高於惠山新城，成了僅次於太湖新城的第二大新城。
相對於惠山新城，錫東新城的優勢是擁有更多的土地和更高層級的規劃。但是錫東新城最大的軟肋就是人口匯入不足。
提問：您覺得真二手學區房未來保值升值空間還是會比高速蜀西湖畔這類中心區域的新房高嗎？保守估計合肥未來還有多少年會是學區房依舊說了算的時代？預算350考慮哪裡學區好？
回答：你這個問題比較複雜，因為這涉及學區房和非學區房的投資週期不同的問題。
1、首先，350w的投資標的，必須考慮政務區，其他區域這麼大標的不保值，這是其一。
2、其次，政務區已經處於階段性高位，如果未來3-5年，遇到下一個房產爆發期，升值幅度是不如優質板塊的新房。
也就是說，這個大週期，屬於政務區學區房的升值已經兌現了一半，將在爆發期兌現另一半，而優質板塊新房的升值週期才剛剛開始，會在爆發期完全兌現。
未來3年後很可能遇到2016年的行情（但絕對達不到2016年高度和陡度），舉個例子，政務區從現在到爆發期結束，只上漲50%，而蜀西湖畔可能上漲80%。
但從更長遠的持有周期來看，比如5-8年，政務區漲幅將再次超越其他資產，跟次新房的漲幅再次拉平，也就是再一次到了我們目前所處的週期低谷。
如果再長遠，比如10年以上，政務區學區房（小戶型）的升值將會一直超過目前的新房。
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