覆盤 | 一年過去，小區年漲幅20%，資金回報率高達180%
放眼全深圳，年漲幅超過20%的小區，比比皆是，並沒什麼可炫耀的。5萬單價漲到6萬單價，即是20%的漲幅，這樣漲幅的二手樓盤小區非常多。但是投資者，是多維精打細算的，考慮的是資金回報率這些精細化指標。簡單的說，是用300萬賺到100萬，還是30萬賺到100萬的區別，同樣的漲幅，資金回報率相差10倍。對於選疇的講究，是完全不是一個邏輯思考方式的。（認知篇｜為何你認為百年不漲的樓盤，專業選手依然賺得盆滿缽滿）
今天，我們就覆盤一下去年的一個經典購房案例（參考往期閱讀：深圳買房：15萬首付買羅湖國貿兩房，你敢相信嗎？）一年的時間過去了，看看現在的整體漲幅如何，資金回報率如何，後續融資銜接建議等等。
【覆盤基本情況】
●購入時間：2020年4月
●小區：世界金融中心 / C座
●面積：46平（複式）
●型別：住宅（帶學位）
●購入價：240w
●首付：15w
●全部雜費：7w
●首次總成本：22w
●房貸：225w
●月供：1。25w
●租金：7k
【當前情況】
●現指導價：無指導價
●現市場價：290~310w
【加權總成本】
●加權總成本 = 首期資金總成本 + 利息=32w
（首次總成本 = 22w / 年利息 = 約10w）
【投資回報】
●漲幅 = 50w
●漲幅比例：20。8% （年化）
●租金收益= 7000元 *12=8。4w
●投資回報率（ROE）= 回報（漲幅+租金）/加權總成本
=（50+8。4）/ 32 = 182%
去年跟著我們進場這種D首付產品，不管是羅湖、龍崗，布吉這些大家自認為滯漲的區域，都有非常不錯的資金回報收益，比如：締夢園，五洲星苑，弘都世紀（後海），皇御苑，城市天地，雙城世紀，綠景香頌，振業城，康達爾花園，富通城，海闊天空，金色海琴苑，濱海苑等等都有非常不錯的表現。在同等情況下，由於首付成本低，資金回報普遍大於同小區。其中小戶型的締夢園，五洲星苑，城市天地，資金回報率普遍超過100%。所以，一年後的今天覆盤的時候，恭喜去年跑步入場的朋友。
目前供樓滿1年就可申請裝修貸，1年以後，你會發現，結果首付才花了一點點錢，多了一套小房子。所以，買房真的是錢不夠嗎，真不是，是你的思維方法和慾望。去年這些朋友，如果沒有遇到我們，如果不推他們一把，今年依然是欲哭無淚，拿著去年的子彈，再也上不了今年的車。在當下這個調控密集的時代，給剛需留下的視窗期已經不多了，當“上帝”給你關上一扇窗的時候，一定也會把門給帶上，所以，首付不多上車，且買且珍惜。或許有一天，也會把門關上。
以時間為鑑，面向未來；以市場為鑑，可以知得失；以槓精為鑑，可以有所為有所不為。很多不起眼的小標的，雖然漲幅算不上出類拔萃，但合理的拉動槓桿，收益回報也是非常可觀的。適合的投資，永遠不可能讓所有人滿意，只能讓一部分人滿意，時間會驗證這一切。
