近來，有關瀝滘舊改訊息越來越多。
6月下旬，瀝滘重新調整舊改規劃，宣佈新增一所84班優質高中、一所39班初中、一所42 班小學、和一所6 班幼兒園。
其中，優質高中網傳是清華附中瀝滘分校。此話並非空穴來風，早在此前，南都記者就曾報道，操刀舊改的珠光集團正與某品牌學校洽談，引進結果預計在年底揭曉。
還是在上月，有知情網友爆料，珠光集團允許內部員工認購，價格6。6萬，毛坯房，需一次性付清。
本週清醒哥去踩盤的時候，旁敲側擊的問起這事，銷售矢口否認搶跑，表示並無此事。同時透露，專案首開時間大致定在年底或明年初。
01
舊改，一波三折
作為海珠最大的舊改村社，瀝滘村地理位置優越，位於海珠區南部，南朝珠江後後航道與番禺隔江相望，東臨海珠溼地、西靠廣紙片區，背靠海珠湖公園和海珠國家溼地公園，因此被定義為新城市中軸線的濱水生態和科技創新集聚區，屬於海珠重點發展的海珠創新灣範圍。
即使位置得天獨厚，但它的舊改歷程，同樣走得坎坷艱辛，命運多舛。
瀝滘村的拆遷歷史，最早可以追溯到1987年，當時瀝滘村委就提出了分期拆遷動議，只是在那個經濟尚不發達，村民還未完全洗腳上樓的年代，這樣的計劃顯然不太實際。
進入21世紀後，瀝滘村成為廣州首批舊改試點，但因為體量過大，改造方案頻頻難產，舊改進度也因此陷入停滯。
轉機來到2007年，隨著廣州亞運會臨近，廣州城中村再次迎來舊改東風，以獵德、林和為代表的村社在房企出錢，村民出地，政府引導模式下，成功拆遷，而與此同時，在此契機下，瀝滘村冰封多年議程也迎來解凍，成功與珠光集團牽手。
但即便雙方簽訂了合作意向，舊改還是走得緩慢，直到2012年，珠光集團幾經努力，才以28億的彩禮競拍成功，拿下瀝滘村專案。
原本以為，競拍成功後的舊改可以順利推進，但好事多磨，因為村民訴求眾口難調，以致拆遷補償安置方案受阻，專案再次陷入困境。雙方就這麼拉鋸了多年，最後珠光狠下心，捨不得孩子套不著狼。在2018年4月，決定給每位投表決票的村民發放2萬獎勵，此舉大大刺激了村民表決意願，在5月初，就使專案成功進入簽約階段。
隨後，瀝滘舊改開始進入加速期。相繼確定了舊改安置區和融資區規劃，並陸續推出了回遷房樣板。
回遷房展廳
根據瀝滘舊改官網釋出的資訊顯示，截止今年6月份，瀝滘村16社私宅簽約率已過8成，其他1、3、15、17、9、14、10社的村民簽約率也緊隨其後，包括25#、27#、14#等地塊也已經動工建設。
02
首發樓棟位置不理想
瀝滘舊改之所以遷延時日，很大因素是體量巨大。整個專案佔地151。42萬方，共分為61個地塊，以區域劃分，瀝滘村舊改可以分成東區、中區與西區。其中，中區主要為科創商務區，東西區才是宜居區。
其中，首期樓盤位於東區14號融資地塊，拆遷之前是新魚工業區。清醒哥去踩盤時，14號地塊內的12班小學已經封頂，商品房建設也有動工跡象。
問起產品與戶型，銷售介紹，由於剛搬進銷售中心，所以樣板房和專案沙盤都還沒搭建好。不過，在搬遷進海珠創新灣城市展廳之前，珠光曾有在附近設立臨時銷售中心，彼時曾有展出沙盤。
據瞭解，按照規劃，14號地塊將興建有9棟高層樓房和4棟疊墅，其中高層洋房共32-39層，年底首推的樓棟為1-3棟，涵蓋95㎡-132㎡建面為95-132㎡的三至四房。
從地圖上看，1-3棟靠近南洲路，與珠江隔著南州路相對。1-3棟要想望江，估計有點意想天開，因為14號地塊，南面是復建地塊（村民的回遷房）與越秀的天悅江灣，完全遮住了視線。
相反，專案北邊的5-9棟反而有優勢，雖然也是不能望江，但如果朝北的話，高層應該可以看到廣州塔和海珠國家溼地公園，景觀比起1-3棟，更好一點。
除了景觀差較差，1-3棟也更靠近南洲路，噪音比其他樓棟都會更吵，特別是南向戶型。
目前，首推樓盤周邊交通不太好，到舊改中軸線上的瀝滘地鐵站相隔2公里，接駁只能靠公交或者規劃中的海珠環島有軌電車。
不過從教育和生活配套上，首發樓盤的確比較有優勢，其一是周邊學校相對密集，孩子上下學比起舊改西片區，會更加方便。其次是，14號地塊旁邊的樓盤也不少，像御景灣、海州花園和天悅江灣，都是在隔壁，以後的一些商業配套可以共享，其中，御景灣樓下的一些底商目前已經在運營，雖然不豐富，但也聊勝於無。
03
潛力怎麼樣？
在買房思路中，我們通常會比較板塊的潛力，而板塊的發展邏輯一般是看政策、土地、人口三大要素，那麼海珠瀝滘板塊潛力怎麼樣呢？
要了解這點，我們首先得知道政府對片區的定位。
根據海珠十四五意見稿，海珠在未來五年，產業主要圍繞“一區一谷一圈”思路進行佈局·。“一區”主要指泛琶洲東片區，它以人工智慧和數字經濟為產業尖刀，而“一谷”則是包括中山大學、海珠創新灣和生態公園在內的中大國際創新生態谷，“一圈”則是以數字消費與文旅內容作為產業輸出海珠西片區。
格局上，海珠未來基本抓住了數字技術這條產業鏈，大勢上符合廣州科技創新的路子，如果規劃實現，海珠將告別低端的紡織製造業。
當然，三個片區的潛力也有高下之分。
琶洲最優，中大創新谷次之，西片區再次之。如果單純是投資買房，價值性首選琶洲；如果兼具投資和自住，創新谷最好，其中又以濱江沿線或者溼地公園、海珠湖周邊為優。
支撐起瀝滘片區前景的，除了產業，另一個是舊改。
隨著廣州舉起三舊改造大旗，瀝滘片區內的其他村落也進入了城市更新範圍。在今年6月份，與瀝滘僅有一路之隔的三滘村，也公佈了資料調查公示。目前，三滘村不僅通過了改造意願表決，還啟動了改造編制方案，據傳央企保利已經積極介入。
如果三滘村舊改順利，海珠創新灣的城市面貌在五年內將會迎來全面煥新，珠光樓盤自然也能吃到紅利。
04
不妨等等看
自4月份之後，廣州對樓市相繼打出組合拳，黃埔、南沙、番禺等過熱區域陸續迎來“降溫”。開發商們迫於資金迴流和報表好看，也紛紛放低了姿態，要麼降價，要麼裸奔賣毛坯，市場主動權重新回到購房者手中。
相比外圍熱區，中心四區確實表現出了抗跌性。
就以海珠來說，在今年上半年，網籤面積環比去年下半年依然保持著68%的增長，而黃埔、南沙則處於下滑狀態。另外，在二手房方面，海珠成交量和價格也沒受到太多波及，只下滑了0。5%。其中原因，既有中心區位的優勢，也有稀缺性的因素。
既然前景有優勢，那麼瀝滘6。6W+的毛坯房，入手是否划算呢？
目前，海珠新房均價為6。68萬，與珠光集團的首推價格相差不大，還算理想。旁邊的天悅江灣11萬/㎡，時代大家10W+，中海觀瀾府也7萬多。周邊二手樓盤，如御景灣和羅馬家園，均價也在4。4萬-4。7萬左右。
從內部價看，6.6萬確實筍，但外推的2-3棟單價肯定會比內部更高，再加上裝修費，清醒哥認為，這個價格估計會達到7-7.5W左右，也不便宜。
況且，瀝滘盤子太大，如果舊改再出么蛾子，創新灣要瓜熟蒂落，恐怕還得等個10年8年，風險太大。
如果不急，倒不妨等等看，畢竟，樓市已經進入橫盤期，參加賽跑的也不止一個，時間是在我們這邊的。
