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理清企業發展的節奏與脈絡
改造出更具投資價值的企業
時隔近3個月，潘石屹、張欣夫婦近118億元的套現計劃突生變故。
9月10日，SOHO中國發布公告稱，黑石集團決定不就收購公司股權作出要約。
公告稱，鑑於目前滿足收購要約的先決條件進展不足，各方一致認為無法在要約最後截止日當天或之前滿足先決條件，因此，為解除公司在收購守則項下的義務、維持有序的股票市場，各方一致同意不作出要約，要約期限已於本公告日期終止。
01
黑石集團終止收購的原因
6月16日，SOHO中國發布公告稱，黑石集團向其發出收購要約，以取得SOHO中國的控股權
；交易完成後，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權。
根據公告，黑石集團擬以5港元/股的價格收購Cititrust Private Trust （Cayman） Limited （下稱Cititrust）間接持有SOHO中國的28。56億股股份，佔SOHO中國已發行股本的54。93%，現金代價約為142。81億港元（約合人民幣117。69億元）。
Cititrust以信託受託人的身份持有SOHO中國63。93%股權，是SOHO中國的最大股東，潘石屹、張欣夫婦及其子女是該信託受益人。交易完成後，黑石集團將取代潘石屹夫婦成為SOHO中國的最大股東，後者持股比例將由63。93%降至9%。
交易完成後，潘石屹和張欣將從SOHO中國董事會退任，不再擔任執行董事，黑石集團將向董事會提名新的執行董事。
根據年報，截至2020年末，SOHO中國每股淨資產為8。37港元，據此計算，
這一交易金額，相比一年前報價打了7折，足以看出其出售心切。
而此次的要約收購中已經指出，收購成功的先決條件之一就是要透過市場監管總局的經營者集中審查。
在8月6日，SOHO中國及黑石集團旗下公司釋出公告稱，收到國家市場監管總局對收購事項審查通知，將對該收購進行反壟斷審查。
這一審查屬於正常法律程式，是因為黑石集團收購SOHO中國涉及中國反壟斷法中的經營者集中審查，由要約方依法事先申報，
國家市場監管總局依法立案審查，且審查週期最長可能不會超過180天。
也就是說，自國家市場監管總局8月2日同意正式立案審查起，黑石集團收購SOHO中國的依法反壟斷審查，至遲可能要到2022年1月29日左右才能完成。
在先決條件均未達成情況下，交易雙方主動終止交易，大機率是認為獲得審批透過會需要很長時間。
黑石作為一家PE機構，顯然希望交易很快就能透過，畢竟其資金都是有成本的。
02
SOHO中國對黑石有何吸引力？
黑石集團是美國規模最大的上市投資管理公司，其在中國佈局遠不止SOHO中國一個標的。2008年以來，黑石集團就在中國不斷投資辦公樓、商場和物流資產等。
去年10月，黑石接手了融創旗下上海香溢花園三期第四棟專案，總價12億元；11月，又啟動了對富力地產旗下廣州國際機場富力綜合物流園專案的收購計劃，並於今年1月份正式簽署協議，交易總作價為11億美元（約合人民幣71億元）。
到目前為止，
黑石在中國的物流佈局已經覆蓋23個城市，面積達到5300萬平方英尺。
那麼，潘石屹急於脫手的SOHO中國，對黑石有何吸引力？
對於黑石而言，最大的優勢在於融資成本，因為美國流動性充裕，透過美元融資的成本極低，對於商業地產，一個百分點的成本差距，就足以轉化成巨大的競爭優勢。
另外，黑石還有豐富的商業地產運營經驗，美國人非常擅長運作的REITs（不動產投資信託基金），以及其他證券化方式等，都是盤活存量資產的重要手段。
而SOHO中國在京滬核心地帶的資產還是非常具有戰略價值，加之黑石的收購價格也並不高
，對於黑石這樣的資本高手而言，一番運作之後，不排除將來大幅提升SOHO中國資產價值的可能性。
03
“老賣家”潘石屹已賣出近300億元資產
潘石屹“賣賣賣”早已不是新鮮事。
2014年以來，潘石屹開始變賣資產。
彼時，作價52。3億元向金融街出售了上海海倫廣場、靜安廣場兩個物業專案；當年9月，又以30。5億元將凌空SOHO約10萬平方米物業，賣給了攜程控股；
2015年，以84。93億元出售所持有的上海外灘國際金融中心地段50%的股權；
2016年，以32。2億元將上海SOHO世紀廣場賣給了國華人壽保險；
2017年，又分別以35。7億元和49。44億元將上海虹口SOHO以及凌空SOHO剩餘物業，出售給新加坡吉寶置業及香港私募基金基匯資本；
2019年6月28日，SOHO中國宣佈以78億元出售位於北京和上海的13個辦公物業專案。
SOHO中國在過去幾年中，不同程度的大宗交易金額合計近300億元。
不停的變賣資產，令市場猜測潘石屹是想透過“清倉”實現資產套現。
SOHO中國在2012年第二次轉型前，它依靠散售模式大獲成功，但是從第二次轉型後，
SOHO中國的盈利模式發生重大變化，不再依靠出售盈利，而是主要依靠出租，靠商業地產的租金盈利，從“開發—銷售”轉型為“開發—自持”，也正是這一次轉型，SOHO開始一步步走向了衰落。
據相關資料，
SOHO中國轉型前曾在2012年拿下了近106億元淨利潤，但此後便開始走下坡路。總營收則更是走出了一條下降曲線
。2013~2020年，SOHO中國的總營收分別是149。24億元、63。60億元、14。04億元、19。62億元、22。82億元、20。89億元，18。47億，21。92億。
在公告黑石收購之前，SOHO中國經歷了一波大漲，股價從2。5港元左右一路漲到4。78港元，後又大幅回落至3港元左右。
截止到9月13日上午，SOHO中國港股跌幅擴大至40%，截至收盤股價報3.50港元，漲幅高達9.38%，目前總市值182億港元。
如今，隨著SOHO中國一紙公告，這一筆接近118億人民幣的交易告吹。
END
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