大牌場BIG（作者 羅莎琳 ）
近期，迫於現金流壓力，部分房企通過出售物管企業回籠資金。而物管企業作為房企“第二增長曲線”，受母公司地產主業困境牽制，收併購事件頻發，行業整合加速。
業內人士表示，物管企業收併購的熱度不斷提升，其背後的隱患值得警惕，母公司地產企業的不確定性是當下收併購的最大風險。從歷史經驗和行業情況來看，當前算得上是物管企業收併購的視窗期，不過，如何選擇優質標的，如何隔離母公司風險，都是交易中需要排除的雷區。
而對於普通市民來說，他們最關心的則是自家居住的樓盤小區，物業費會不會因此上漲。
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物業管理市場龐大。羅莎琳 攝
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前三季收併購金額已超320億
今年以來，收併購物業公司的案例頻發。11月1日，融創服務以6。93億元收購當代置業旗下物業公司第一服務32。22%股權，在此之前，當代置業宣佈美元債違約。
今年6月，財信發展公告稱，擬以1。98億元的價格收購安徽誠和物業100%股權，但在持有僅4個月後，便以2。1億元的對價將其轉讓給碧桂園服務。
旭輝永升日前也公告稱，永升海南擬收購目標公司湖南美中環境生態科技有限公司51%股權，現金代價為5819。1萬元。目標公司的新工商登記證書已發出，完成於2021年10月29日。完成後，永升海南於目標公司擁有51%股權及目標公司成為該公司的非全資附屬公司。目標公司的財務業績併入集團的財務報表。
據克而瑞不完全統計，
截至2021年10月底，今年上市物企共披露122起收併購事件
，其中多在三季度，三季度收併購事件共披露54起，遠超第一季度和第二季度。
此外，根據已披露金額的收併購事件進行統計，
前三季度物管行業收併購金額已超過320億元
，其中三季度併購市場交易額再創新高，總交易額達到167億元，僅9月份就達到135。7億元。截至2021年10月底，單筆併購金額超過10億元的共有6起，其中4起由碧桂園服務發起。
透過收購藍光嘉寶，碧桂園服務成為國內在管規模第一大的上市物業公司。隨後，碧桂園服務對富力物業的百億收購，創造物業史上“最貴”的收購案。碧桂園服務方面認為，收購事項將進一步擴大集團業務的規模和覆蓋範圍，促進集團社群增值服務及其他服務的發展，尤其是促進商業物業管理的發展。
物業企業併購進入視窗期
之前一直宣稱不會那麼快分拆物業上市的萬科，11月5日公告宣佈，擬分拆子公司萬物雲空間科技服務股份有限公司（下稱“萬物雲”）到香港聯交所上市。此項議案已透過董事會審議，董事會認為萬物雲在境外上市後將會為其後續發展提供更好的資金保障和資本運作空間。
根據公告，萬物雲的發行方式為在香港公開發售及國際配售，發行的H股股數不高於萬物雲發行後總股本的15%。截至目前，
萬科直接或間接合計持有萬物雲62.889%股權，上市後仍將保持對萬物雲的控股權
。業內人士表示，當前市場行情下，萬物雲上市後，能為其自身擴張及其他有意出售物業平臺的企業提供更多交易機會，但同時，也將使得物管市場的巨頭之爭趨於白熱化。
無疑，對於母公司資金充足的物管企業而言，眼下正迎來收併購的視窗期。
11月2日，世茂服務宣告籌資完成，所得款項淨額合計約48。2億港元。日前，世茂服務執行董事兼總裁葉明傑表示，
此番融資用途約有80%會用於收併購，10%用於業務擴充套件，10%作為一般運營資金
。
他還認為，世茂服務選擇在此時增加手中資金，是因為看到了當前的行業收併購視窗期，把握住可選優質資產變多的當下。但是世茂服務並不是矇眼買入。“我們現在有4大業務板塊，包括綜合物業、多元增值服務業務、城市服務業務以及數字科技業務。”葉明傑文表示，“當前的收併購主要是在綜合物業和城市服務這兩個板塊裡，未來4個領域都會涉及。總體來看，收併購是圍繞著規模和能力兩個方面來去做。”
物企擴大規模反哺資本市場
克而瑞研究報告認為，目前
物管行業收併購主要呈現三方面特徵：其一，規模物企收併購動作更為頻繁，且力度更大
，例如融創服務、碧桂園服務等；
其二，被收購方不乏自然人或較小規模的合夥企業
，這意味著物管行業的部分中小規模企業正在被加速淘汰，行業加速整合提升，更趨專業化；
其三，透過收併購突破技術壁壘，向相關多元業務延伸，拓展並完善業務結構
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物業管理走向智慧化。羅莎琳 攝
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易居企業集團CEO丁祖昱表示，物管行業收併購潮再現，其背後邏輯本質是物企規模擴張與戰略發展需要。房地產行業融資收緊的大環境下，疊加物管行業政策利好，行業迎來收併購視窗期。在資本不斷湧入並篩選優質標的的背景下，出於提升市佔率、彎道超車、提升競爭力等目的，物管企業兼併、收購現象不斷湧現，行業加速整合、分化。從物管企業角度來看，
收併購有利於規模擴張與戰略發展
。融創福服務、世茂服務等物管企業透過收併購把握市場機遇，實現營收及在管面積規模的同步大幅提升。與此同時，透過收併購擴大規模優勢將反哺資本市場表現，提升定位，獲得更高估值。
他還認為，
“補短板”也是收併購的一大內因
。今年以來物管企業收併購除了擴大規模外，
主要集中在增值服務、城市環衛、商管服務、技術賦能四個戰略方向
。學校物業、醫院物業、辦公物業、商業物業、公建物業等，通常是物企的收併購標的。尤其是部分准入門檻較高的業務，透過收購，可以直接運用其本身較為成熟的團隊和基礎設施，拓展新業務的同時，可以避免走很多彎路，規避各種風險，使得新業務進入發展的快車道。隨著上市門檻的提高，更看重盈利能力，計劃上市的物管企業透過收併購有利於進一步擴大優勢，提升定位，獲得更高估值。
物企收併購背後暗藏風險點
擴規模是物業服務企業收併購的首要動機。規模擴張之外，物業服務企業還會透過收併購進行多元化領域的拓展，擴大經營利潤。
但當前收併購特徵比較特殊，
物管企業母公司的不確定性是當下收併購的最大風險。
業內人士表示，在物管企業收併購視窗期，如何選擇優質標的，如何隔離母公司風險，都是交易中需要排除的雷區。以碧桂園服務收購富力物業為例，在交易細則中，碧桂園服務採取了分期付款、按交付進度付款、股權質押等等措施，力圖將風險控制在最低。被收購物業企業與其原地產母公司或關聯地產公司之間的應付款也是風險點，若地產公司的債務危機仍未能解除，這部分款項存在壞賬的可能。此外，投後管理是收購後長遠發展的重中之重。收併購之後，若投後整合不到位，同樣存在人才流失、服務質量下降、運營效率下降等問題。
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物管企業運營水平受廣大業主關心。羅莎琳 攝
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除了與地產公司的牽連風險外，
一味追求規模的收併購，而客戶關係基礎不穩固，同樣也會遇到現金流問題
。10月22日，萬物雲CEO朱保全就在年度業務交流會上指出，中國物業行業在2021年第一季度的平均物業費收繳率為60%~70%，假設物業公司利潤率為10%，沒有收到的物業費將會形成負淨現金流。對此，萬物雲主要透過控制增速，如萬科物業（服務居民）增速控制在30%以內，目標是確保服務品質。此外，世茂服務則控制2021年收購面積佔比在30%~35%左右。
克而瑞研究員房玲表示，收併購之後，若投後整合不到位，將存在人才流失、服務質量下降、運營效率下降等問題。對此碧桂園、世茂服務、融創等也都提出自己的投後管理方案。如世茂服務在收併購後，採取“一體化”整合工作，在財務、人力、風控和業務上實現一體化等。碧桂園則是採取了投後組織管控模式及核心人才激勵機制。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，
當前物企收併購雖然火熱，但也需冷靜思考
。在物企收購視窗期的當下，如何選擇優質標的，如何隔離母公司風險，都是交易中需要排除的雷區。此外，從長遠來看，相信未來的物管行業收併購仍會進一步加劇，但
若不能有效進行投後管理及客戶關係的維護，僅僅為了收購而收購，則只會是外強中乾
。
物管企業合併後，物管費或變動
物管公司發生併購或者變更後，除了物業管理質量外，物業管理費也成為業主關注的問題之一。
2020年年初，廣州白雲區某樓盤的業主在業委會的安排下，更換了之前的康景物業公司，由另外一家X德物業服務公司進駐小區，物業費仍然維持在1。8元/平方米。業主張小姐告訴大牌場BIG觀察員，本來要引進廣州某大型物業公司的，但是物管費太貴，要5元/平方米，很多業主表示接受不了。
而近期碧桂園物業收購富力物業，未來富力的樓盤物業費是否會有變化？碧桂園物業表示，目前對富力物業還在交接期，關於業務的一些調整，估計今年還不能確認，所以
物業費暫時不會變動
。
一位從事多年物業管理工作的李經理告訴大牌場BIG觀察員，物業管理費近年來提價的可能性不大，因為涉及面很廣，不容易得到支援。物管企業的“隱形收入”來自小區的廣告費。“
一個電梯的廣告收入都有每月幾千元甚至上萬元，所以很多物業公司並不著急提升物業費
”。
嚴躍進認為，從併購的角度看，往往是更為優質的物業企業接管了既有的物業專案，這個時候物業服務質量在提高，物業費是有可能提高的。所以，如何讓業主認可物業費的提高是物有所值的，這很關鍵。
