最近青島樓市上出現了不少新訊息，其中有三點，我想需要給大家提示一下其中的風險。
01 遼陽路高架
7月20日，青島市工程諮詢院受專案建設單位的委託，開展“遼陽路快速路（福州路-海爾路段）工程”社會穩定風險分析工作，並在網站上釋出了遼陽路快速路工程（福州路-海爾路段）啟動公眾參與調查資訊公示。
這個工程自福州路-遼陽路立交以東利用現狀地勢下穿，
過勁松一路後爬升至地面，向東採用雙向六車道高架橋上跨勁松三、四、五、六、七路後落地
，以地面快速路形式接入海爾路-遼陽路立交。
這個工程的重要影響在於其中的高架部分，就是勁松一路以東、勁松七路（過）以西的遼陽路（含部分遼陽西路、遼陽東路）。
這條路上正在建設地鐵4號線，根據公示資訊，這條高架將和地鐵4號線同時建設。也就是說，周邊居民原來翹首以盼的地鐵將和高架一起到來。
對於周圍的房子尤其是臨遼陽路的來說，地鐵是利好，高架是利空
。對於臨遼陽路的房子，我個人感覺這個利空的影響是要遠大於利好的。隨著青島市區地鐵網的逐漸密集，地鐵房逐漸增多，已經不能算一個大利好了，可臨高架卻是一個致命缺點。
臨高架，雖然有隔音屏，但仍會有噪音、尾氣、灰塵的影響，對於房子造成的影響就是：價格低、難以出手。同一個小區，臨不臨高架當有10-30%的價格差。
我們來具體看看影響的小區，從勁松一路到勁松七路依次是：
恆苑小區（近勁松一路）、浮新小區、浮山後一小區、浮山後二小區、浮山後四小區、遠洋萬和城、遠洋自然、香邑暖山、東盛花園、華新園東宸府、大埠東小區、海爾東城國際北區等
。
高層和多層小區的影響也不相同，多層小區一般影響臨路一排樓，至多到第二排；高層小區則能影響到三四排。
雖然建設高架是一件改善青島市區交通的大利器，但對周邊住房的影響也是客觀存在的。對於致力於在上述小區買房的朋友來說，這個訊息不能不重視，臨路房子謹慎購買。
02 商業落戶
今年6月份，膠州釋出《膠州市人民政府關於進一步深化戶籍制度改革的意見》，其中的亮點在於只要是合法產權房屋（
包括非居住性質，如商業網點房等）即可落戶
；辦理房屋轉讓合同網籤備案也可辦理落戶；只要辦理租賃合同備案和居住登記即可落戶。
稍後，平度市也釋出相似政策：在我市城鎮取得
非居住性質的合法產權型房屋
人員（含已辦理房屋轉讓合同網籤備案），可申請本人或近親屬依次在城鎮近親屬家庭戶、房屋所在地社群集體戶落戶。
首先我要闡明我的觀點，商業落戶是大勢所趨，目前國內已有長沙、佛山、寧波等多城出臺了公寓落戶的相關政策。青島市區雖然落地商業落戶的政策還比較“漫長”，但已經從膠州、平度開始實行了。
那麼，商業可以落戶了，是不是就可以買商業了？
我的看法恰恰相反，這其中恰恰蘊藏了巨大的買房風險。商業房子除了不能落戶外，還有以下幾點劣勢：
居住不舒適：
多是一梯N戶，人來人往，環境嘈雜，電梯的等待時間、損壞機率都要遠遠大於普通住宅。 多是小戶型，單一朝向，很難做到南北通透，其中一部分更是全天採不到光。 租客數量大於房東，住戶人員成分不穩定，鄰居之間缺乏有效溝通，心裡總是裝有一份謹慎，難以做到鄰里和睦。
稅費高：
一是首付高，需要50%；二是貸款利率比普通住宅高，上浮30%都是常事；三是交易稅費高，以二手公寓為例，再交易需要繳納：契稅（賣價總房款的3%）、增值稅（房屋增值的總額*5。62%）、土地增值稅（差額的10%-30%）、個人所得稅（差額的20%）、房產稅、土地建設稅、印花稅等等。如果公寓增值了50萬，大約有超過40%及以上的收益需要用來繳納稅費，或者說是需要繳納總房價的15%左右的稅費， 而二手住宅只需繳納：1-1。5%的契稅，2%的個稅（滿五唯一免繳）。
生活成本高
：商業房子多是商水商電，比住宅的民水民電高不少，像自來水5。2元/立方米，電每度1。2元，住宅則為自來水3。5元/立方米，電每度0。5649元。商業房子大多沒有天然氣，用電裝置做飯口味不好不說，成本也高。另外，商業房子的物業費多在三四元/平以上，住宅多在1-3元。
年限少：
商業房子的年限多在40或50年，加上建設時間，你到手後就剩下30多年了。 更關鍵的是，根據剛頒佈的《民法典》第三百五十九條規定： 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。 非住宅建設用地使用權屆滿後的續期，依照法律規定辦理，該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。 按照這個描述，住宅到期後大機率是免費自動續期，商業房子就不一定了。
難出租
：商業一般比住宅顯著高檔、獨立、舒適，但實際出租卻面臨著各種問題。 首先商業房子的持有成本不低，房東的租金期望很大，這就使得商業房子比同面積住宅的租金要高。 商業房子尤其是公寓多是套一小戶型，多數沒有天然氣、不能做飯，物業費、水電費比住宅要高很多，同樣的錢大家更願意去租套二的住宅。 尤其是，隨著市內企業的外遷，市內租金普降，這就使商業房子出租市場更加冷清。
因為以上缺點，青島的商業房子很難漲價，往往買了N年後還只能以原價或更低的價格賣出去，更是很難找到接盤者。
因此，我認為能落戶救不了商業房子的命，每一個有理智的買房者都應遠離商業房子。
03 機場搬遷
青島膠東國際機場8月12日就要啟用了，流亭機場同步關閉。
這對於青島是一件大好事， 雖然市區朋友增加了通勤時間和成本，但對於青島擴大城市空間、膠東經濟圈一體化都意義非凡，具體可以看我以前的文章《青島市ZF搬遷和膠東一體化的潛在關係（大膽猜想）》。
機場搬遷對城市的影響今天不談，我們看一看對樓市的影響。
我個人認為，機場對房價並不友好，
臨機場房子是樓市裡最不能碰的房子之一
，原因如下：
首先，飛機場一般都位於較偏的地方，坐飛機的人大多把飛機場作為一箇中轉點，人流量最終都分散到其他地方。所以說，飛機場帶來的人流量對周邊影響不大，頂多養活幾個酒店、飯館，對周邊的房價、房租影響有限。
其次，飛機起飛的噪音不是一般人能夠忍受的。 因為這個噪音，流亭機場周邊的房價一直都是城陽區的一個低點，滄口機場周邊的房價也起不來。
第三，機場周邊很難發展起來，因為機場對周邊建築有淨空限制，不能蓋高樓就很難賣地，很難拆遷，現有的流亭機場、滄口機場周邊就是一個鮮活的例子。
第四，飛機場周邊配套跟不上，除了酒店、物流外其他配套比較少，並不適合居住。
所以說，膠東機場的啟用，對周邊房價是一個利空。
凡是以機場搬遷為賣點的房子，請敬而遠之。
最後再總結一下，臨高架、商業性質、臨機場是房子的硬傷，這種硬傷很大可能將伴隨著房子的“一生”。既然是硬傷，就沒有辦法緩解，只能遠離。
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