這是一修諮詢的第247篇原創
01
現有放鬆政策，很難奏效
我們最近確實能看到，這個樓市的政策又開始高密度的調整，和去年的調整完全是反著來，短短半個月，已經下調了3次利息，現在首套房貸款利率已經低至4。25%，上一次觸及這個利息，還是2015年。
今天，部分城市和區域，首套房首付比例下調至20%，二套首付比例30%，熟悉這個配方嗎？
週三我上廣播節目，主持人問對最近的放鬆政策怎麼看？
我說目前的樓市調控放鬆，很難對樓市現有的情況有本質的改變，利率從5。2調到4。9，能有多大的影響！（週三的時候利率還是4。9%，週四降到4。4%，週五降到4。25%）
我說我們要用一個大週期的角度來看待這個事情，上一輪房產調控放鬆，是2015年，那個時候是什麼政策？
幾乎全放開，沒有套數限制，沒有戶籍限制，貸款利率4.2，低首付，還分期
就那樣，也是用了差不多1年半的時間才把樓市給拉起來。現在說實話，距離2015年的政策，還有很長的路要走。
同時我們現在也要注意另一方面，我們現在的經濟環境和2015年有本質的不同。
2015年，GDP增速6。9%，國際環境也比現在友好，我們內部，經濟也有活力，人們有幹勁，消費信心很充足。
不知道大家還有沒有印象，當時天貓雙11，成交資料年年創新高，現在看來，好像是上一個時代的事情。
所以樓市被拉起來是
樓市政策
和
經濟環境
兩者相疊加的效果。
那2022呢，外圍受限，內部經濟的也差很多，全年經濟目標5。5%，而上半年又沒有完成，在這種情況下，
想簡簡單單鬆鬆閥門，是很難對樓市現在的情況有本質的改變的。
說實話，把這些放到在廣播裡說，很是大膽。但我覺得既然我上了一個能夠影響人的大眾媒體，單純的作為一個正直的人，懷著很樸素的夙願，也是應該說一些實話的。
上篇文章《你的困難，我看不見》，有朋友說看不懂，其實就是寫的比較隱晦：
大意是下面的經濟情況已經很困難了，上面不行動是不是因為資料反饋不到？
看到了不行動是一回事，看不到真實資料，是另一回事情呀！
還好，我們的體系總體還是高效的，從這幾天的調整來看，上面確實意識到了。
02
降息週期
主持人又問，
首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為LPR減20個基點，二套住房下限扔按加70個基點執行。這個對我們買房會有哪些影響？
我當時直接上了猛料，我說利率還有進一步下調空間，因為我們進入到了一個降息的週期。
這種下調政策，反映出來兩方面的問題，很尖銳：
一是雖然咱們房貸剛剛進行了lpr轉化，那現在可以看出：
lpr仍然不是市場化的利率，因為它還需要用一個行政化的加點進行配合。
如果lpr完全市場化，那當大家貸款意願不足時，或者市場上新增貸款變少時，它的利率會迅速做出調整，趕快降低，讓大家多貸款，但是它沒有調整，它的調整的速度還不及行政化的加點來的快。
所以lpr，尤其是5年期lpr、目前看，沒有發揮它當時設立時被期許的市場化利率調節的作用，這就導致它也無法反映出來當前市場對於資金的渴求程度或者說是市場上資金的豐裕程度。
價格訊號，丟失了。
舉個例子，就比如說我們買豬肉，豬肉價格高了，那就說明吃豬肉的人多了，存欄豬變少了；
豬肉價格低了，說明買的人少了，養的人多了。
價格訊號的變化可以指導生產者下一步是增產還是減產，但是如果豬肉價格恆定，那我們就不知道當前存欄豬是多還是少，如果豬已經很少了，但是價格還沒有漲，養殖戶可能會產生誤判，覺得市場上豬還是太多 ，他要進一步減產，那大家就吃不上肉了。
第二點，咱們現在從加基點70到減基點20，利率迅速變化，這說明高利率不是這兩天才出現的事情，
事實上，在過去的兩年裡，利率一直都是偏高的，
我們的房貸是5年lpr（4。6%）加點70是5。3%，而一年lpr是3。8，這裡面有個很大的差，購房者，在過去的兩年裡，硬抗了1。5的差，現在經濟一降速，發現扛不動了。
在新的經濟環境下，要有新的金融配套，這叫新常態，經濟增長8%時，5。5%的利率沒問題，經濟增長只有5%的時候，4。4%的利率還是太高了。
所以利率還有下調空間，而且越早調整越有利。
沒想到，上面比我還急，今天調成了4。25%
但是，這仍然不夠。
03
現在能不能買房
我繼續說，現在適不適合買房？適合，
房價已經到位，尤其是我們研判的房子，價格都是很穩定的，在過去兩年，房價波動很大，但是有些小區，價格就是很穩固，不降返漲，所以買房，精準選籌，買好房，只要效能價格相匹配，就沒有問題。
但我們剛才說到的利息，是一個很大的問題。
有很多朋友問我，一修老師，你一直都說現在適合買房，那我問你，我現在4。9%利率買房，買完之後變成4。4%怎麼辦？我都沒法回答這個問題，你說我能怎麼回答？人家買完之後，新增貸款降息了，存量又不變，人家會說一修你這坑人啊！
所以我覺得銀行真的要想清楚，
你不能5.8%割一波，5.6%割一波，5.2%割一波，4.9%割一波，4.6%再割一波，這不是卸磨殺驢嗎？
存量房貸才是這個市場上的主體，老人不安撫好，新人會怎麼看你？畢竟，新人進來，也成了老人……
誰還沒上過小學呢！
END
