這是拿鐵房產觀的第78篇原創
這個問題在之前的文章裡已經說過了，深度解析：廣州國際金融城 板塊（三），這裡再針對這兩個盤嘗試進行深度的剖析。
小區名：金地天河峰睿
總戶數：4棟共504戶、3梯6戶
容積率：3。3
綠化率：35%
車位數：705個
面積段：97、105、115、130
配套：自建幼兒園
缺點：處於車陂路和廣園快速路夾角處，車流、灰塵較大，小區太小，周邊配套匱乏
點評：
金地這個開發商進入廣州市場已經十幾年了，05年在增城永和先後開發了金地荔湖城和金地公園上城，以及後來的金地香山湖。
15年之後開發的金地天河公館偏改善為主，這次的天河峰睿也是以改善戶型為主，定位走的是改善。
為什麼會有這樣的定位呢，一是地塊太小，樓棟數有限，儘可能每棟的面積大一點，這樣實際的產值會更高一些，其次，在天河定位改善的方向是對的，前期的天河公館不就賣得挺好嗎。
有些槽點還是要說一下的，由於靠近車陂路和廣園快速路，後期噪音和灰塵影響還是蠻大的。
當然啦，房價漲上去了都不是問題，但要注意的是，這個小區太小，絕對不會成為領頭羊，將來也是滯後其他小區漲幅的，一定是別人先漲了它才會漲。
為什麼？因為硬傷太明顯，別人沒得選的時候才會看回這裡。
可能你不信，那我就舉個直觀的例子，現在的半山雍景苑就是這樣，正好處在匯景路和廣園快速的夾角位置，雖然小區也在天河，但也是因為被廣園快速給切斷，又沒地鐵。
從房價輪動的規律來看，它一定是後漲的，不處於商業中心，需要等大的行情起來，或者說珠江新城天河公園金融城漲了再蔓延到這裡。
等別人接受不了金融城的高價格，才會過來考慮這裡，理由是，樓齡新、戶型好，但是你別忘了，房價漲跌第一看的是地段，第二第三才是看樓齡、戶型、配套等。
當然，它也有一個非常不錯的優勢，就是學位，可惜它是大面積，總價比天河壹品、天健上城的小面積還是要貴不少。
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順便迴應一下小夥伴的一個疑問，打算近期開盤的金地天河峰睿的單價才7。8萬左右，和天河壹品有足夠的價差，豈不是買到就賺到？
我的回答是，就值這個價，沒有所謂的價差，金地有自己的硬傷，天河壹品只是個別戶型賣得貴而已，不是所有戶型賣得貴。
這麼明顯的價差，難道開發商不知道，只被你發現了嗎？要真這麼明顯，那還不搶破頭了。
好，即便是限價了給你發福利，你確定你能買得到嗎，總共就504戶，你是長得好看還是開發商的親戚，同樣的價格為什麼不賣個人情給關係戶，偏偏要賣給你，畢竟人情是最貴的。
別忘了，雖然單價有所不同，產品也不同，但我們買的是總價，而不是單價，將來進入二手市場也是一樣的，買不買就看你的價效比了。
如果你天河壹品90的比金地峰睿115的還貴，那顯然天河壹品價效比就下來了，大概90的和97或105的戶型去對比應該是差不多的。
那我們再來看一下天河壹品。
小區：珠江城投天河壹品
總戶數：21棟1600戶、2梯6戶、2梯7戶
容積率：3。01
綠化率：35%
車位數：1920個
面積段：70、81、90、125
配套：自建幼兒園
點評：
珠江系開發的大多都是剛需產品，帶一些改善，珠江花城即是如此，得房率高，受剛需上車族青睞，真正的改善不一定看得上。
小區面積不大，樓棟不少，都為14層小高層，除了前面望馬路的一排，後排的幾乎沒有什麼景觀可言。
當然，剛需小區也不太需要這些，對比一下牛奶廠，除了學位還有景觀溢價。
最近聽說125方的要賣到10萬了，在我看來，這個十萬要是不包含學位和樓齡，其實是不值得的。
開發商為什麼敢賣這個價格，其實是策略問題，一棟樓才13戶這種戶型，物以稀為貴，讓人覺得這種戶型是最搶手的。
但我們忽略了一個問題，這個是剛需小區，三房都緊湊得不得了，125做五房就更緊湊了。
在剛需小區裡，進入二手市場後，面積小的三房反而是單價貴的，因為總價最低，這種情況在強學位房裡最明顯。
對比一下天河北的學位房，同一個小區裡40多的一房一廳和70多的兩房一廳就比100多的三房一廳單價高，比如僑林苑、鴻翔大廈、金海花園等，同樣還有東風廣場的學位房也是如此。
如果你現在以10萬的價格買入這個戶型，將來的漲幅肯定不如小面積的81方，預計81方將會是未來單價最高的戶型，當然啦，漲幅雖然沒有小面積大，但是好在面積大呀，賺得還得多的。
但是開發商在賣的時候不會這麼去賣，他是以利益最大化去賣的，這樣能整體拉高貨值，面積越大越高是最好的方式。
所以，一手和二手是不同的價格體系，一要看處於什麼位置，二要看什麼定位的小區。
如果是125的賣十萬一方，顯然就沒有牛奶廠的價效比高了。
廣氮片區定位的是剛需產品，目前周邊除了一個正在招商的天健匯，也沒有其他商業，人口聚集效應不明顯，即便開個大的商業體也不一定養得活。
天河的商業和寫字樓主要還是集中在沿江一帶，天河公園居住氛圍已經很好，到現在都缺乏一個大型的商業體，反而三溪魚珠一帶由於寫字樓峻工，商業體越來越成熟。
另外一個超大型商業體集中在金融城，地上地下都有規模非常龐大的商業綜合體，聚集規模效應明顯。
其次廣氮的出行始終是不方便的，怎麼樣都要繞道廣園才出得去，除非後期車陂北路打透過去，目前十年內也只能依賴公交或自駕出行，十四五規劃裡19號線都沒影。
最後總結一下：以上全錯。
在目前廣州的樓市行情下，這個時候能買到就是賺到了，開發商的飢餓營銷算是發揮到極致了，越是搶不到你越是想要買，越漲價就越想買，搖號只不過是走個過場而已。
如果你不是全款，也不是開發商那裡有人，就不要去湊熱鬧了，儘快買金融城或牛奶廠總價差不多的吧，免得錯過其他的上車機會，到時拍大腿也沒用。
有幾個小夥伴跟我說，全款都沒有搖到，當然，如果你運氣爆棚買到了，那就恭喜你。
如果你近期想買，或者已經認籌，都可以來諮詢我，應該能給你到一些具體的解決方案。
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