本那比一棟公寓的業主最近又重新整理了“出租罰款”的紀錄：她出租房子沒通知strata，strata送來每週500刀的罰款單，業主不服告到法院，法官判了：得付1。35萬罰款！
法官言下之意，雖然業主英語不好，但住有strata的房子你就得學bylaw，否則罰款雪片般飛來，成本實在太高啦！
人在加拿大入鄉隨俗，住個公寓都還得學習！抽絲剝繭找到UBC一棟公寓樓的業委會副主席孟凡建聊了這“學習bylaw的感受。”
1
失去了倒垃圾自由掛窗簾自由。。。
孟凡建住在UBC，他住的這棟樓90%都是中國人買下的房。大家陸續搬家進去，先建起了一個小區微信群。
國內的新小區，業主的微信群都是分享如何裝修，加拿大的公寓都是精裝修，業主們就在微信群裡成天分享：“住公寓做這些事要被罰款！”
“今天我請人來安個窗簾，來的人說不敢安，需要我去問strata，到底啥顏色，啥樣式的窗簾可以安。我安窗簾我還要別人同意！又沒安到外面去，這是我家呀！”
“倒垃圾也不自由啊！我家的老人已經收到50刀的罰款單，心痛得不得了！”
在加拿大住公寓的繁文縟節很多。入住時一個業主發一本厚厚bylaw，中國業主不大去看，看也難看懂。但這
bylaw就是這棟公寓的法，有法律的效力。它管頭管腳，事無鉅細，違反了就罰款。
新入住的大樓通常是開發商擬定的基礎版本，之後業主大會任命了業委會之後，bylaw可能更嚴。
常有業主問，bylaw罰款我合法嗎？看省政府網站吧
按照bylaw，
大多數公寓樓裡，業主不但沒有掛窗簾自由，也沒有在陽臺上曬衣服自由，更沒有吸菸自由，更更沒有開party自由！
不要說開party了，本那比的一對中國夫妻，每天晚上9點要做個夜宵啥的，他們樓下就是業委會的主席，於是這主席跑到小夫妻門口來錄影，錄到鍋碗瓢盆叮噹響。於是一張罰款單送給小夫妻，小夫妻去CRT（民事仲裁庭）要求撤銷罰款，輸了官司，罰款得照交還賠上了打官司的費用。
總之10點過後，住公寓的人就算在自己臥室，說話都要小聲點。
“大家可別在陽臺上堆東西！陽臺上是patio furniture only（只能放陽臺傢俱）放把太陽椅子一個小桌子可以了！”孟凡建從樓下過，看到隔壁建築的陽臺上放了一堆瓶瓶罐罐，趕緊摸出手機拍張照，發給業主微信群。
2
3個月沒交物管費，居然被加了個LIEN！
人在中國，買了加拿大公寓的業主最容易踩“欠物管費”的坑。
半年前，一位在中國的業主進微信群來，問了一聲：“
怎麼沒有人找我交物管費呢，是不是不入住就不用交物管費呀？”
在加拿大的業主們七嘴八舌：“那是你沒有收到寄來的信呀，我們搬進來就在信箱裡收到信了，喊我們交物管費，交多少，怎麼交，都在上面。”
“那就算了，等我來加拿大再交就是了。”這個業主從此潛水。
再上微信群已經是半年後。這名業主終於來到加拿大，信箱裡一大堆信，讓娃娃讀，發現：“加拿大的物管公司太惡毒了！它通知我，我的物業上有一個lien ，就因為我沒交3個月物管費！又不是不交，是它自己沒有通知我怎麼交啊！欠了幾個月物管費補起就是了嘛，何必這麼惡毒！”
Lien，這個詞加拿大凡是有房子有車子有財產的人聽到都要心驚肉跳。
簡單的說，就是你欠了政府的地稅，政府有權給你的產權上加個lien， 賣房子的時候不交清是沒有辦法賣房子的。欠了物管公司物管費，物管公司也能給你的房子加個lien， 不把欠款交清，也沒辦法賣房子了。在加拿大，有財產就別想著拖債，拖債的結果就是債主反手一個lien， 跑得了和尚跑不了廟。
這名倒黴的業主按照信上留的律師地址，去找律師解決。3個月的物管費，第一個月罰款50刀，第二個月100刀，第三個月200刀，加拖欠的物管費利息，還要加上律師費，把這個lien取消了一算賬：除了物管費本身，1000刀出去了！
業主簡直沒想通：“物管公司你明明可以打電話，發信息，發微信通知我交物管費，偏偏明知道我沒入住給我發封紙質信件。這簡直是要搞事情啊！”
律師看他一眼：“在加拿大，紙質的信件是合法的送達方式。”
多麼的悲傷，在中國越好的小區物管越客氣。沒入住，物管費減半收取，業主提前交一年物管費，物業公司還要送禮物。遲交物管費，補起就是了。為了感化業主提前交物管費，國內物管辦公室裡都堆著油鹽醬醋大米這類用得著，塊頭大，價值低的禮品。
“沒想到在加拿大物管公司這麼霸道！”中國業主憤憤的說。
哎，中國業主是沒看到更兇殘的案例。
三角洲有個公寓，業主精神出了問題，不交strata費了，strata果斷給他放了個lien。要解除lien一共交$2485。業主媽媽趕來解決，要求業委會“收$1800算了。” 就差這麼點錢，業委會鐵面無私表示：“不能算。”
業主媽媽一氣之下把strata告到卑詩省高等法院，2019年才判了，法官說：“我很同情你們，但是strata沒有和你談判和解的義務。” 最後，法官給了120天期限給來付錢。但業主媽媽還要付一大坨訴訟費啊！
3
罰款單是這樣飛來的
在加拿大的一棟公寓樓，法律地位就像個具體而微的小鎮。小鎮由居民選出來市議會council, 大樓也由業主選出來council(業委會)。小鎮立法是（bylaw）,大樓也立法是bylaw。小鎮收地稅，大樓就收管理費。大樓的管理方式, 就是一張張罰款單。
這棟公寓的bylaw禁止短租，說清楚了誰要是違規短租，那就罰款1000刀一晚上。一名業主偏偏要把自家房子往Booking上掛。剛租出來幾百塊錢，收到了1000刀罰款單。“鑰匙交在客人手上，客人也是靜悄悄的來，靜悄悄的走，也沒開車，到底是怎麼暴露的呢？”業主真的想不通。
圖片來源：孟凡建朋友圈 strata辦公室裡配鑰匙，每把鑰匙都找得到主人啊！
孟凡建介紹：
在大樓做短租，根本瞞不過人！
首先，物管公司會上網搜，搜完Booking ，搜Airbnb， 看到拍的照掛的地址，看看窗外的景物，差不多就鎖定了樓裡的某幾家。第二，地下停車場裡有攝像頭，攝像頭看到業主的車位上停的不是業主的車。第三，看到大包小包進來的客人，清潔工要來問你，到幾樓，到幾號。摸清楚了底細，轉身就報告給物管公司了。
業主要遵守bylaw，租客也要遵守，租客不遵守，罰款單直接寄給業主。
還有一次，兩個留學生租了這新公寓，搬家的東西很少，也就是一個床墊，幾把椅子，膝上型電腦和一堆書，正要七手八腳搬進電梯，被清潔工制止了：“You should make an appointment for the elevator。”（你要先預定電梯才能用）。
搬家不能用電梯！難道搬著床墊去爬樓梯嗎？
兩個留學生只有找房東，但房東也蒙的啊。原來電梯也是bylaw有規定的，人可以乘坐，傢俱不可以，要搬傢俱，先得預定個時段，還有move in fee（搬家費）要交。一問這move in fee是多少，400刀！而要搬出去的時候，還要交move out fee！
那，不管它預約不預約，就要用電梯搬家呢？電梯裡面有攝像頭，被看到了罰款單就直接寄給房東了！
4
當一棟公寓突然湧現好多listing
管得嚴的大樓是討人嫌的，但是幾年後，業主們可能就享受到一些好處。
在UBC，有棟大樓管得出奇的松，物管公司和藹如春風。於是現在樓頂在修，游泳池在修，中央空調和電梯也在修，地下停車場裡家家都在自家車位上放雜物，到處都可以拉根水管洗車。房產經紀都知道，這棟樓房價便宜！UBC的兩室公寓通常是九十幾萬，這裡的兩室公寓都是八十萬出頭的，而且公寓的面積還比別的大。
西人參選業委會是踴躍的，一年一度的年度會議，西人業主多半要齊刷刷參加。不像中國業主多的樓，多一事不如少一事，想到業委會成天開會，要處理檔案，就算老公要參選，老婆都要勸他放棄。因為小鎮的議員還能領個幾萬刀一年的薪水，在大樓當業委會，全是義務！
選進業委會的人，每個月要開一次小會，照理說有25塊錢一位的盒飯錢可以報銷，孟凡建所在的樓，連這筆報銷都取消了。“因為開會的兩個鐘頭不算啥，開會之前看物管公司每個月報來的一堆檔案才是大頭，如果領了25塊錢的盒飯，人家還以為你就是衝著盒飯。不如不領，兩袖清風。”
那，
西人為啥“參政議政”這麼積極呢？
在UBC的資深房產經紀Sunny說，她凡是看到一棟樓突然裡面listing了好幾套，十幾套房源，就暗暗猜測：“多半是
剛開了業委會，參會的人看到這個公寓有啥要大修，每家都是幾萬塊的那種，於是決定趕緊賣房！否則訊息傳出價格要跌！而不參會的人呢，收到嚇人一跳的賬單才知道。”
例如，前年UBC有棟大樓突然有段時間每個週末open house（開放參觀）每層樓都有。過了幾個月謎底揭曉：這棟樓開大工程了，換整棟樓的下水管！每家出一萬刀起！原來這棟樓家家都在廚房裡安了碎骨機，不知道是誰把油湯往裡倒。日積月累終於堵住了下水管。開啟來看主管裡面都是油脂。只有出錢大修，“兩耳不聞大樓事”的業主付出了代價。
人在加拿大入鄉隨俗，住公寓還得先學BYLAW.....
轉給還不知道的小夥伴吧！
原創不易，點贊鼓勵
