貓頭鷹日誌（MalltoWin Log)
找對用途的存量專案調改，或許是最能突顯價值的創造。
2019-08-08
7月中旬，“80後”記憶裡的潮流地標—
西單商場
改造的訊息讓網友們炸了鍋，有期待也有遺憾。
拋開專案成功與否，在這個時代，商場已完成歷史使命退出舞臺，隨著新鮮血液的注入，舊建築會透過承載功能的改變重新煥發出生機，再一次推動城市的變遷。
比如，
798藝術區
，前身是718聯合廠—一處軍工生產地，後來經Sasaki建築事務所改造為798藝術區，涵蓋畫廊、美術館、咖啡酒吧、餐廳、戶外雕塑展覽空間和文化活動空間等，是國內最大也最成熟的文化創意產業集聚區。
南海意庫
是由三洋株式會社的六幢舊廠房改造成的五A甲級花園式寫字樓，在保持原有建築風貌基礎上，又不失時機地注入了新的創意元素。
歷史與現代碰撞、建築與工業融合，精緻與粗狂並存，舊建築改造非常重要，但似乎又總是難以達到預期。
存量改造的“前世今生”
存量改造的魔法
任何資產一旦建設完成（包括城市、道路、管線，高架橋等），就立刻成為存量資產，其改造的本質就是要創造更多價值。
存量改造中有一大類，叫自適應再利用（adaptive reuse）
，是指在保留其歷史特色的同時，將超出其原有用途的建築物重新加以利用，用於不同用途或功能的過程。
存量改造有多種形式，多種用途，比如倉庫改造成畫廊、地下車庫改造成圖書館、工廠改造成旅館、車站改造成科技園區、銀行改造成流動醫療中心等。
功能的與時俱進和建築的再迴圈
提到存量改造的原因，不得不介紹舊建築再利用的理論基礎。
19世紀的工業革命和20世紀的商業建築繁榮造就了大量的大型磚石建築。從規模龐大的磚廠到華麗優雅的石頭摩天大樓，這些商業建築在時間和空間上都有著明確的用途。
隨著社會發展，從20世紀50年代的州際公路系統後的鐵路轉變為20世紀90年代網際網路擴張後的商業經營，這些建築被甩在後面。
20世紀60~70年代
，許多老建築被拆除。1964年，在紐約市由McKim， Mead和 White1901年設計的Old Penn Station被拆除時，建築師Philip Johnson和市民Jane Jacobs成為了保護舊建築活動的積極分子。
20世紀60年代中期
，美國景觀大師勞倫斯 哈普林提出
“建築再迴圈例論”
，即“與簡單的修復不同，再迴圈是功能上的變動，重新調整建築內部空間並被人們接受”。
此後，
從簡單修復轉向了功能轉型意義上的更新改造
，並在
20世紀80年代後期
掀起改造熱潮。
幾代人以後，這已經成為普遍涉及的業務。
近幾年，隨著增量與存量比例改變（見下圖），中美商業地產都已經進入存量時代。註冊商業投資成員協會（CCIM）預測，在未來5年內，存量改造專案將佔美國所有商業房地產專案的4%。那到底是什麼驅動了存量改造？
1
大部分城市地區（尤其是核心商圈），可開發
土地稀缺
，再加上一些建築具有歷史背景或者文化內涵，因此，開發商必須重新盤活空置或未充分利用的建築物。
2
重複利用現有材料和基礎設施，可以
減少拆遷和新建築成本
。CCIM預估，與拆除現有結構和重建新結構相比，再改造專案可節省15%至20%的成本；並且，與從零開始拆除和建造空間所需的時間相比，再改造專案的完成時間通常更短。
3
政府為了
保護
其所在地區的地標/歷史建築的
社群或者振興周圍企業、恢復該地區經濟信心
，可能願意提供資助、減少稅收、稅收抵免和其他獎勵措施，使改造專案在財政上對開發商可行。
4
商業地產結構老化或不符合市場需求，透過改造進行
轉型升級
。“收縮性城市”被官宣後，答案也變得清晰。千禧一代和嬰兒潮一代向城市的遷移轉化為對從住房到服務的所有需求。就連線地氣的老乾媽都搭上2019紐約時裝週變“潮”了，更何況走在時尚尖端的購物中心、寫字樓呢？
5
環境效益
：據美國環境保護局稱，每年與建築有關的建築和拆除碎片來源約佔廢物流的48%。重複使用而不是拆除現有建築物會減少所需的資源，減少垃圾填埋場的浪費，並且比拆除建築物消耗更少的能源。
改造方式
內部空間的最佳化與重組
A.不改變建築結構
，對建築進行細部如窗、門、立面等改造，以適應新的功能和創造新的景觀環境。這種改造方式，著重在建築非承重牆等進行替換，增加電梯間、衛生間等輔助設施空間，用藝術品等創造新的景觀環境，以滿足新功能的需求，還具有造價低的特點。
B.保留建築立面
，重構內部結構。這類建築一般儲存狀況不佳，結構質量損壞或承重能力差，改造時往往只保留其建築立面，完全新造內部結構，塑造各種尺度、型別的空間以滿足各種新功能的需要。這種改造方式，在建築質量較差的情況下，保留了建築的表皮，從而保留了建築的景觀特徵，而內部則採用最新的建築材料和方式。這種改造一般造價較高，多被用於帶有一定歷史特點的建築之上。
另外，還會進行
功能置換和空間重組
。設計師將原本跨度和空間較大的舊工業廠房建築改造成餐飲中心、博物館、劇場等，把多層舊廠房改造成公寓、辦公室空間和辦公室，都屬於功能置換；空間重組的方法有很多，可以利用垂直重組和水平重組重新劃分空間，使建築內部空間得到最大限度的使用；可以利用空間的加、減法達到空間再利用的目的。
外部空間的最佳化與重組
注重舊建築內部空間改造時，也要對建築外部環境進行整治。重新組織交通，使之更容易到達並與社會生活更緊密聯絡在一起。創造生態環境良好、裝置齊全、更人性化的城市空間空間，使舊建築的歷史文化氛圍更加清晰的呈現出來，讓人們深刻了解過去人們的生活與工作，更直觀的展現出當時審美和價值取向，同時對場所精神有深刻的體驗。
變化用途改造的
典型8案例
1
從商業中心向創意辦公轉型
谷歌辦公空間One Westside
2019年初，谷歌簽下西洛杉磯新的辦公園區
“One Westside”
專案，租期14年。該專案佔地58。4萬平方英尺，距離輕軌世博線僅幾步之遙，靠近高速公路。
前身是梅西百貨西區購物商場，是80年代購物中心文化的地標性建築。
購物中心逐漸衰落後，Hudson Pacific Properties和Macerich宣佈成立合資企業，並提出了將房產轉換為辦公空間的計劃。
>
整個購物中心的改造工程從今年年底開始進行，包括4。5萬平方英尺（約合4180平方米）的
“廣闊的室外露臺和天井”
，所採用的可摺疊玻璃牆設計，可將空間從室內轉換到室外；還包括一個屋頂花園露臺。
>
建成後，谷歌將接管該專案的整個辦公區域，而房地產所有者Hudson Pacific Properties和Macerich仍將擁有並運營該購物中心的一部分，該部分透過一座橋與辦公區域相連。
移動網際網路衝擊下實體商業和購物中心迎來了一波接一波的“衰退潮”，如何盤活現有資產是商業地產所有者最頭疼的事情，或許未來谷歌攜帶影片平臺YouTube的入駐會為這一古老地標註入新活力。
2
從郵政大樓向城市生態系統轉變
最大的屋頂花園和農場
美國政府在1936年至2014年期間使用的郵政大樓—芭芭拉 喬丹郵局（Barbara Jordan Post Office），位於休斯頓市中心劇院區，佔地約5。1萬平方米。
為了重新振興北部商業區，滿足不斷增長的人口和新一代休斯頓人對基礎設施的需求而重新改造。
“POST Houston”
專案是涵蓋世界上最大的屋頂花園和農場，音樂會場地以及其他零售和辦公空間包括餐廳、酒吧、國際市場大廳和靈活的共享工作空間的
城市生態系統
。
其中，一個關鍵設計是將建築的屋頂改造成花園和可持續發展的有機城市農場，稱為
Skylawn
。酒店的餐廳能夠從屋頂農場採購食材，為客人提供從屋頂到餐桌零距離的獨特體驗。另外，Skylawn擁有360°全景視野，對整個城市景象一覽無餘。
中庭將形成中央開放區域，通往POST內的四個不同部分：文化，食物，工作和娛樂。
GaWC（全球化與世界城市）釋出的《世界城市名冊2018》顯示，休斯頓超過達拉斯、波士頓等，一躍成為世界一線城市！與其他世界一線城市相比，除了房屋均價處於一個低位，休斯頓的經濟產量、人口增速和就業前景都超過了其他城市，具有很大的發展潛力。
無論對於想要移民還是投資者來說，休斯頓都會是一個不錯的選擇，而“POST Houston“的建成，更是為這個城市錦上添花，帶來源源不斷的經濟收益。
3
從機場航站樓向酒店轉變
TWA酒店
1962年，由埃羅·沙裡寧設計的紐約肯尼迪機場航站樓竣工。該建築從設計理念到應用技術都曾開行業之先河。
但隨著時代的變遷，TWA航站樓曾經前衛的設計早已不適應現代航空業了，飛機和乘客的猛漲也遠超了TWA航站樓的承受能力。
Trans World Airlines（環球航空公司）因運營不善，在20世紀末經歷了多次破產，並在2001年被收購，TWA航站樓也被迫關閉。
2017年，在關閉近16年之後，Jet Blue（捷藍航空）獲得了改造機會，將TWA航站樓改造成為一個復古而高大上的酒店——
TWA酒店
。
TWA酒店，是全美唯一一座真正建在機場內的酒店。擁有50000平方英尺的
活動空間
、10000平方英尺的
健身中心
、
屋頂游泳池
和
觀景臺
以及
六家餐廳
和
八家酒吧
，其中包括一家Jean-Georges Vongerichten的Paris Café餐廳。
其中，酒店的
雞尾酒吧
是最具特色設計之一。下沉式的空間，以宏大的玻璃窗作為背景，再輔以Logo紅地毯，整個酒吧空間散發著迷人的味道。
另外，建築團隊還特別研發了11。43釐米、7層厚的
市面最強隔音玻璃
，保證旅客不受機場噪音的影響。
LV2020早春大秀攜手TWA，上演了一場以時裝為名，以復古而華麗的建築為背景的“機場時尚”，並向全世界講述了飽含豐富真實情感的精彩故事。與其說是路易威登（Louis Vuitton）成就了TWA酒店，倒不如說這是雙贏。
4
舊公寓變展覽空間
Wrightwood 659
Wrightwood 659是位於芝加哥Lincoln Park旁的一個展覽空間，總佔地面積約1000平方米，改建自一棟19世紀20年代的美式紅磚公寓，由日本著名建築設計師安藤忠雄操刀設計。
建築外部特色被保留下來，而原有的內部結構被整體拆除，並置入全新的鋼筋混凝土結構，從而形成了約3300平方米的展覽空間。
4層高的中庭由細膩的清水混凝土覆蓋，它與四周的砌磚牆面產生強烈的對比之美，優雅又具有摩登感。
木質地板和白色乳膠漆牆面延續了傳統藝術空間“方盒子”的模式。
循著由玻璃與鋼結構築起的扶梯來到頂層展區，觀眾不僅能欣賞芝加哥璀璨的天際線，也能於此思考建築與藝術交織互動的跨界體驗。
5
老牌奢侈品百貨變辦公空間&新零售
WeWork共享辦公空間
紐約老牌奢侈品百貨公司Lord & Taylor 第五大道旗艦店，在歷經一個多世紀的風雨滄桑之後於今年1月初正式關門，由美國共享辦公空間巨頭 WeWork收購併改造。
WeWork 官方披露，改造計劃的效果圖已經由首席建築師 Bjarke Ingels 團隊提交給了曼哈頓 Community Board Five 地標保護委員會（該建築於2007年被地標保護委員會指定為歷史性地標，委員會必須按照社群委員會的建議批准新的設計方案）。
旗艦店共有11層樓和一層地下室，總面積65萬平方英尺（約合6。04萬平方米）。
地下一層、一層和二層改造為不同於 Lord & Taylor傳統百貨模式的新零售空間，在營業時間向公眾開放。
除了三層零售空間外，Lord & Taylor 第五大道旗艦店的其餘部分將作為 WeWork 的共享辦公空間，並可能成為其全球總部。另外，天台打造成戶外庭院，供共享空間的會員休息。
此外，WeWork 還打算保留這座旗艦店的幾個特殊的建築設計，包括飄窗、開設在第五大道上的青銅通道和由石灰石製成的 Lord＆Taylor 標誌以及屋頂。
6
監獄變身文創新地標
大館博物館
“大館“是昔日香港人對於警察總部的舊稱，是由中區警署、前中央裁判司署及域多利監獄等共16座歷史建築構成的建築群，擁有170年曆史、佔地1。36萬平方米。
2007年香港特別行政區政府與香港賽馬會前後斥資38億港元以最高規格對大館進行活化改造。2018年5月，“大館“重新對外開放，修復改造了16處古蹟，還增加了2個新的多功能藝術館。
比如廣場左右兩邊是
中央裁判司署
和
宿舍
，曾經只有高階長官才能出入的地方，被改造成了文創商店和咖啡屋、餐廳。
域多利監獄
早已不再是戒備森嚴的禁地，公眾可以近距離參觀牢房，每個房間裡還有不同故事的投影，及聲音效果展示當時被囚禁者的獄中生活。
在保護的基礎上，專案還做出了許多創新，原本的監獄、警署、裁判司署是相互獨立的，但為了方便遊人可以暢通無阻，加建了
“空中通道”
，形成了一道獨特的風景線，還是個熱門拍照打卡地。
監獄操場
已經從令人生畏的區域轉變為一個開放公共空間，廣場上經常會有香港比較少見的小型室外演出。
監獄操場兩側
建造了2個全新的藝術館。分別為
賽馬會藝方
（內設美術館及當代藝術空間）和
賽馬會立方
（內設演藝廳用作表演藝術、電影放映及教育活動等），兩棟建築為當代藝術提供了展覽空間。
香港警匪片在本世紀交接前後，在整個亞太地區都有著巨大的影響力，以至於到現在每天都有不同國家不同年齡段的遊客專門到香港警署門口打卡拍照。
這次神級大改造讓百年警察局變身創意文化新地標，必將為香港經濟和文創產業帶來新的增長點。
7
卸煤場變身摩登購物中心
Coal Drops Yard
位於倫敦英皇十字區的兩座廢棄廠房曾經是煤炭產業的中轉站，自上世紀90年代被廢棄閒置，直到2014年，King’s Cross Central Limited Partnership委託Heatherwick Studio對這裡進行改造設計。
>
事務所
將兩座建築的人字形屋頂從內側向高處伸展直至交匯，最終形成一個公共庭院
。這種介入方式不僅構建了一個新的樓層，還為建築賦予了一個具有凝聚力的中央區域。
建築師致力於維護和強調既有建築的樣貌。除了屋頂的改造之外，建築在歷史層面上也得到了廣泛的恢復。
此外，新擴建的部分也被賦予了與老式鐵器、磚料、石板、木板以及鵝卵石
相似的肌理和色調
，與年代更近的標牌和塗鴉共同為商場帶來歷史的特色。
購物中心總面積為10萬平方英尺，共有三層，分別是
地面層（Yard層）
、
高架橋層
以及
頂層（UPPER LEVEL）
，涵蓋購物、餐飲和活動區域。透過天橋、樓梯、電梯連線，每一層都可方便到達。
與常見的大盒子式mall不同，專案總共包含65個單元，每一單元都有其特有風格，適用於從快閃店到大規模品牌店等各種型別的零售方式，同時也為消費者創造一種獨特的沉浸式的購物體驗。
8
圖書館改時尚店面
Apple Store
最近，福斯特建築事務所和Apple設計團隊合作，耗資3000萬美元（約2億人民幣）把美國一處有 116 年曆史的公共圖書館改造成了一座現代時尚的零售空間
Apple Carnegie Library
。
在改造過程中，大理石外牆被修復並保留了下來，但將圓拱窗換成了蘋果經典的
“黑框大玻璃窗”
，建築內部的歷史細節也得到了精心修復。
設計的亮點是位於店鋪中心位置的兩層高的
挑空大廳
，大面積玻璃天井為室內帶來充足採光，周邊擺放綠植，營造出庭院般的開闊空間。
中層圍繞著大廳而設，好讓上面的顧客也能看到下方進行的表演活動，充分體現Apple 城市廣場的設計理念。
剛剛開業，Apple Store就爆滿，未來還會承擔起很多公共教育的功能，比如各種展覽、教育、藝術功能等。
結語
美國對於老舊廠房等工業建築的改造意識形成較早，至今，舊建築改造已經成為歐美建築師普遍涉及的業務，他們已經積累了豐富的經驗。
國內舊建築的改造起步很晚，目前仍處於初始探索階段。
國內高地價環境下，房企在土地上的高投入不僅需要砸大量資金，同時還要面臨政策的管控。相比之下，存量資產的改造，要低調務實很多，並且也能帶來足夠多的利潤。所以，近年來，房企、資本、基金以及其他機構開始涉足存量更新市場，
這裡正在成為資本競爭的新戰場
。
那麼，舊建築&城市文化&商業，如何講好文化故事，使之重新煥發活力？
“想”比“做”難
舊建築，不僅是工業革命時期留下來的老舊廠房，甚至包括一座老商場、教堂、監獄、博物館等等，都是有時代記憶的，只是其歷史意義不同。
它們的改造並不只是簡單的空間重塑，還包括
前期對文化價值和空間價值的理解和認知
、
中期對文化價值的空間植入
，以及基於此的
後期的價值空間運營
。
尤其是在專案前期，在政府對土地和建築限制要求範圍內，尋找被改造專案最高最佳使用原則，即
專案價值最大化
，是重中之重！需要綜合市場研究人員、設計師、投資人、運營團隊、物業管理等等多個方面的專業分析和意見進行二次價值挖掘，這是一個需要被量化的體系，但是很多專案操控方做決策時往往都很感性，最後等專案真正運營時又只能“一切隨緣”或“再改”。
所以，
專案改造之前，思考清楚其定位最關鍵
！
未來都是“綜合體”
在消費升級、服務升級的背景下，隨著人工智慧和5G的逐步落地，傳統網際網路+商業地產模式和理念已無法滿足新一代消費者的需求。
現今時代的主力消費群體80/90/95後們，熱衷新奇體驗，對新鮮事物的接受程度更高。他們要求品牌要好玩、有趣、時尚、炫酷，能滿足社交需求，提供個性化、數字化體驗。
所以，
不管是新專案還是存量資產，所有的商業地產都在求“變”
。
美國在舊建築再利用上腦洞很大，玩出了各種花樣，甚至把牆上的可用空間也不放過。結合美國近幾年舊建築改造專案以及以上案例，可以看出未來存量改造將會
向
“定位精準的業態及品牌組合，打造一整套完整的需求場景閉環”
發展
，未來都將是功能複合型空間。
參考資料：
再生建築與景觀
https：//max。book118。com/html/2015/0927/26248621。shtm
舊工業建築改造與再利用設計方法
https：//www。cbi360。net/hyjd/20190729/176223。html
睿意德：中國商業地產存量改造研究
光大證券：房地產行業存量物業市場系列跟蹤報告（4）：二十年曆程回顧，存量運營漸成實力房企必選項
商業與地產
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