裁判要旨
合同法規定物業服務合同是無名合同是集體合同，前期物業管理物業公司是開發商指定，業委會成立，物業公司的物業服務合同應與業委會簽訂，單個業主無權簽訂物業服務合同，只能追認以前的合同和以前的物業公司管理服務有效。物業管理條例規定，必須成立業主大會，過半業主且專用部分面積過半業主同意業委會才能與物業公司簽訂物業服務合同，否則合同無效，故Ｘ物業公司的辯解意見不予支援，Ｘ物業公司與單個業主簽訂的物業服務合同無效。
基本案情
業委會起訴要求物業公司撤出小區
2018年6月30日，Ｘ物業公司分別與79位業主簽訂了《Ｓ小區物業服務合同》。
2018年11月18日，Ｔ業委會以小區業委會成立後維權，聘請相關物業公司後前期物業公司自動解除，對前期物業服務質量，硬體問題，安全消防，開發商將消防通道改門市，前期物業加收電費等問題召開了Ｓ業委會擴大會議，並形成了會議記錄。
由於與物業公司協商未果，Ｔ業委會向一審法院起訴請求：判令Ｘ物業公司無條件撤除Ｓ物業服務區域，騰退物業用房、交出物業全部資料。
法院觀點
物業與單個業主簽訂的物業服務合同無效
一審法院認為，
由於Ｘ物業公司以Ｔ業委會沒有按物權法第七十六條的規定，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意而擅自解聘Ｘ物業公司為由，拒絕終止合同和移交服務事項，導致Ｔ業委會新簽訂的物業服務合同無法生效和履行。
最終該小區仍由Ｘ物業公司提供物業服務至今，Ｔ業委會、Ｘ物業公司雙方形成事實物業服務關係10多年，此期間Ｔ業委會與Ｘ物業公司就物業服務事項發生分歧，業委會明確表示與Ｘ物業公司終止物業服務辦理移交，後Ｔ業委會針對要求Ｘ物業公司將整體物業用房及物業資料移交Ｔ業委會等事項，召開業委會擴大會議，透過書面意見徵求書等方式，已經通過了過半數的業主及過半數建築面積業主的同意，表明前期物業服務合同終止，本次訴訟Ｔ業委會提出Ｘ物業公司騰退物業用房，移交物管資料並退出物業服務的訴訟請求，業委會表明與Ｘ物業公司物業服務關係終止是其真實意思表示，依法予以確認。Ｔ業委會的該項訴求，依法予以支援。
Ｘ物業公司提出已分別與大多數業主簽訂了《Ｓ物業服務合同》，雖未與少部分業主簽訂物業服務合同，但履行了相關的義務的辯解意見，合同法規定物業服務合同是無名合同是集體合同，前期物業管理物業公司是開發商指定，
業委會成立，物業公司的物業服務合同應與業委會簽訂，單個業主無權簽訂物業服務合同，只能追認以前的合同和以前的物業公司管理服務有效。
物業管理條例規定，
必須成立業主大會，過半業主且專用部分面積過半業主同意業委會才能與物業公司簽訂物業服務合同，否則合同無效，故Ｘ物業公司的辯解意見不予支援，Ｘ
物業公司與單個業主簽訂的物業服務合同無效。
二審法院認為，
本案中，Ｘ物業公司上訴認為其與單個業主簽訂物業服務合同，一審認定Ｘ物業公司與單個業主簽訂的物業服務合同無效不當。經審查，案涉小區單個業主與Ｘ物業公司簽訂物業服務合同，系基於Ｘ物業公司是開發商指定的前期物業管理企業，單個業主並不能自主選擇Ｘ物業公司作為小區的物業服務企業，
故單個業主的物業服務合同並不能作為Ｘ物業公司繼續為案涉小區提供物業服務的依據。
在案涉小區業主委員會成立後，應當依照物業管理條例的規定，召開業主大會，有專有部分建築物總面積且業主總人數雙過半同意，由業主委員會與物業公司簽訂物業服務合同。因此，
一審法院認定Ｘ物業公司與單個業主簽訂的物業服務合同無效，符合法律規定，
Ｘ物業公司的此上訴理由不能成立，二審法院不予支援。
裁判結果
物業在判決生效之日起十日內退出小區
一審判決：達州市Ｘ物業服務有限責任公司在本判決生效後十五日內退出“Ｓ大廈”物業服務區域，騰退移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料。
二審判決：駁回上訴，維持原判。
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