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在買房中，消費者時常會遇到“虛假宣傳”、“無證銷售”、“爛尾停工延遲交房”等問題，輕則損財、重則傷身。
在315來臨之際，扒財經（Bacaijing）請北京金訴律師事務所主任王玉臣，以一些典型案例，給消費者最實用的法律建議。
5招克服“虛假宣傳”的隱患
有網友感嘆，是在在開發商虛假宣傳誘導下買房，後面才發現很多許諾的落實不下來，該怎麼辦？
王玉臣律師直言，“虛假宣傳糾紛”是房地產專案銷售中常見的糾紛，如何維權？
（1）取證要先行。對當初線上線下的宣傳資料做盡可能地收集，比如樣板間照片或影片、沙盤、樓書、戶型圖、效果圖、和銷售人員的溝通記錄、開發商的宣傳影片（官網、公眾號等往往都會有）等。
（2）違法查處要及時提起。遇到虛假宣傳，要想從合同上找依據是很難的，開發商都是高智商，早在條款上規避掉了。往往要從監管部門入手。可以向市場監督局提虛假宣傳的違法查處，向住建部門提欺詐銷售的違法查處，要求履行查處職責。如果這些部門不及時履職，可以對此提起行政訴訟，督促其履職。
（3）民事訴訟。如果相關行政機關對虛假宣傳進行了認定和處罰，可以以此為證據，提起民事訴訟，進行索賠。如果沒有行政的認定，在司法實踐中，法院很難支援購房人索賠的要求。
因為在《商品房預售合同》的補充協議中往往都有這麼一句話：“宣傳材料和銷售人員的承諾不是本合同組成部分，不對房屋的價格產生影響，一切以本合同為準……”
（4）曲線救國，劍走偏鋒。根據我們這些年辦理案件的經驗，在一些樓盤裡，肉眼看到的虛假宣傳問題可能只是開發商違法違規的冰山一角，背後看不見的東西可能更多。
任何一個樓盤的開發從立項、拿地、規劃許可，到施工、預售，再到規劃驗收、竣工備案……需要30項以上的手續，這些手續真的完全合法合規嗎？咱們業主可以透過資訊公開申請等方式挖掘更多的問題，進而增加解決問題的籌碼。
就像我們曾經做的一個案子，本來是虛假宣傳的問題，結果一查，開發商把一層的架空層隔成了單間全給賣掉了。這個時候，我們還用去只關注虛假宣傳嗎？
（5）談判。在上述一項或多項工作的基礎上，與開發商進行直接的溝通和談判，要求開發商給予自己相應賠償或者提供其他解決方案。
房子無證銷售 購房者如何避坑？
買了無證銷售的房子怎麼辦？
王玉臣律師表示，繳納了預付款的購房者，是否能退回預付款，是否計息要看具體情況，主要受兩個因素的影響：
一個是合同是否無效或解除，一個是合同無效或解除後，開發商是否有支付能力。
如果現在依舊沒有取得預售許可證，則雙方簽署的預售合同就是無效的，可以主張退回預付款，並要求按照銀行同期貸款利息進行賠償。
如果現在已經取得了預售許可證，則合同就是有效的，如果想退回預付款就需要走合同解除。在符合解除條件或雙方協商一致解除的情況下，可以要求退回預付款並計息。
想繼續購買該專案的房產，可能會受到該次處罰事件的影響。
如果目前還沒有取得預售許可證，已經簽署的預售合同嚴格來說從法律上就是無效的。不過，如果已經取得了預售許可證，那麼已經簽署的預售合同就是有效的，影響不會很大。
但是如果此時還沒有辦理網籤，網籤時間可能會受到處罰的影響。
買了爛尾樓！看完，你可能追回損失
2020年不少開發商被曝光專案“爛尾”，導致這些專案停滯的緣由多種多樣。
①開發商需承擔責任
北京金訴律師事務所主任王玉臣強調，延遲交房追究開發商責任，合同是最重要的證據。
開發商要承擔的責任包括：
第一，承擔延遲交房的違約責任。
第二，如果合同中的違約金約定過低，不足以彌補購房人的損失（可按照同地段同類房屋租金標準計算損失），對於超出違約金部分的損失，還可以繼續主張。
第三，如果違約金過低，要追究額外損失的時候，在外租賃的租賃合同、租金收據、租金支付記錄都是很重要的證據。
尤其需要注意，支付租金的時候務必不要用現金，務必用銀行轉賬或者微信支付寶等可查的方式轉賬，相關的記錄都是證據。
另外，還可以透過政府資訊公開等方式調取涉案專案同地段同類房屋的租金均價。
②如何預防爛尾，發現爛尾如何維權？
第一，儘快透過政府資訊公開申請、自己銀行流水查詢等方式查清楚這個專案的預售房款監管情況，檢視監管賬戶上是否還有預售資金，以往收取的預售資金究竟用到哪裡了？
第二，儘快提起相關的挪用預售房款資金查處申請，申請建委部門對這種違法行為進行調查處理。
第三，還可以視情況提起相關的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關的逾期交房違約金。也許這個時候開發商沒錢付這筆違約金，但是一定要讓開發商看到其爛尾是有代價的。
第四，強有力的組織至關重要。組織問題是爛尾樓這類集團訴訟成敗的關鍵因素。沒有穩定的組織架構意味著這個維權集體是自由的、極為鬆散的、沒有約束的，就像是一個部隊沒有軍師旅團營連，沒有嚴格的軍紀。衝鋒的號剛剛響起，就已經潰不成軍。
第五，優秀的業主代表至關重要。有不少維權失敗的原因就是業主代表不給力，業主代表叛變、或被收買。所以選擇業主代表十分重要，一定要人品好，有時間，有頭腦，願意為大家付出。而且業主代表絕對不能只有一個兩個，一定要有多個，且人數是單數。
第六，一定要有保密機制和反搭便車機制。在維權過程中，如果沒有反搭便車機制，維權很容易走向失敗。維權的時候，很多“聰明人”選擇抱胸旁觀，既不想付出，又怕承擔風險。當需要衝鋒的時候，“聰明人”們或高呼著衝啊，但是腳步卻往後退著；或躲地遠遠地，悄悄地冷眼看著傻乎乎的勇士們往前衝。
第七，如果樓盤徹底爛尾了，沒有復活的可能，房子的狀態又根本沒法用，比如還是一個坑，可以視情況立刻起訴要求解除合同，返還購房款。必要的時候，可以申請開發商破產，在破產清算中行使業主基本債權優先權。如果房子已經建差不多了，比如主體已經完工，不建議解除合同，可以把儘量推動復工作為第一目標。
第八，如果樓盤前景還不錯，相關的政府部門也很給力，也可以多方協商，進行重組或者另外要求一個新的開發商接盤。
③避免爛尾樓，注意這幾點：
第一、購房時必須對開發商及開發商的關聯公司，尤其是股東公司進行基本的審查。看看開發商及關聯公司以往是否存在對外欠債、爛尾樓、拖欠工程款、商品房逾期交房等情況。
現在網路十分發達，這些核實即使不透過專業律師的配合也可以實現。比如可以在中國裁判文書網上輸入開發商的名稱，查詢關於開發商的相關判決，進而檢視是否存在上述問題。比如可以在天眼查或企查查上檢視開發商及關聯公司的概況，尤其是關注法律風險及行政處罰欄。
第二、檢視五證，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。五證是最基本的保證，如果五證都不具備，最好不要購買。
第三、支付房款的時候必須支付到開發商的專項預售房款監管賬戶。現在很多開發商收取房款是用POS機，有一部分開發商在POS機上玩貓膩，將房款直接轉到了第三方或自己其它非監管賬戶上。
不論是透過POS機還是其他方式將房款轉移到第三方名下或者非監管賬戶上，都可能會導致後期樓房爛尾。所以一旦發現存在這種問題，要及時和開發商溝通，要求必須提供政府監管的資金賬戶，甚至必要的時候要及時舉報投訴。
第四，要求開發商及時出具房款發票。一部分開發商在收取房款的時候往往是不開具發票的，僅僅出具收據。實際上一旦開具了發票，往往代表著房款落到了政府監管賬戶上，有利於後期的資金監管。
第五、關注施工進度。一旦出現施工停滯，及時和開發商、施工單位進行溝通、核實。
第六、一旦發現開發商有轉移房款、拖欠工程款或施工停滯等跡象，立即透過政府資訊公開申請的方式向相關主管部門申請資金監管的相關資訊。必要時甚至要直接請求主管部門對挪用房款的行為進行查處或投訴。
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