2020年，最高人民法院處理一個行政再審案件。該案的申請人黃女士將房屋賣給了本村的蔣某和王某，經過法院認定他們之間的協議是有效的，買賣關係是成立的，縣政府對蔣某和王某擁有該處宅基地及房屋進行了確權登記。
但黃女士認定自己只賣了房屋沒有賣宅基地，縣政府不應該把宅基地確權給蔣某和王某，於是提起了行政訴訟
，一審、二審以及再審均未得到法院的支援。賣房沒賣地，到底有沒有道理？本文將結合法律及實務中的做法為讀者答疑解惑。
“房地一體”原則
於房屋與土地的高度附和性，
房屋所有權與土地使用權的主體應當一致，此為“房地一體”原則。
房地一體原則在立法中第一次體現是1990年5月19日頒佈的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》“當轉讓、抵押房屋等建築物的所有權時，其佔用範圍內的土地使用權也要一併轉讓、抵押；當轉讓、抵押土地使用權時，其地上的房屋等建築物所有權也要一併轉讓、抵押。”
之後在《城市房地產管理法》、《物權法》、《民法典》等法律中都有肯定。樸素的說法就是"房隨地走、地隨房走”。
土地的使用權與房屋的所有權
在我國，土地實行的是公有制，可以簡單地將農村土地是集體所有，城市土地是國家所有。
對於土地，我們只能是有使用權。而房屋不同，房屋是不動產權，我們所擁有的是物權所有權
。特別是在農村，集體土地使用權的轉讓買賣是受到法律嚴格限制，立法的目的也是為了保護我們這個工農國家中農村農民的切身利益。
在農村，
“房地一體”原則主要體現在以下方面
：房屋建造人取得建築物所有權的前提是對土地享有法律認可的使用權；享有宅基地上房屋所有權的，不得違反國家對宅基地使用權主體的限制；轉讓、抵押房屋所有權或土地使用權的，相應的土地使用權或房屋所有權一併轉讓或抵押。
房屋買賣對宅基地的影響
糾紛的來源往往是，買賣房屋之後，房屋的價值發生比較大的變化，一方後悔便主張合同無效等等，本文開頭提到的案件也是這種情況，
黃女士在確認合同無效的訴訟敗訴以後起訴主張縣政府的確權行為應當撤銷的。其他的糾紛還有：兄弟分家認為不公平、遇到拆遷徵收想要爭取補償價值等等。
非常明確的是根據原物權法第一百四十七條和現《民法典》第三百五十七條規定：建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，
該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。
以及《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定的精神及實踐，
農村村民出賣住房亦包括宅基地一併出賣。
律師短評
不論是買方還是賣方，都應該遵守法律法規規定。
另外，要有協議精神，誠實信用是最基本的原則。
當然，如果在協議過程中確實有不合理不合法的情形，也應該堅決用法律的武器維護自己的權益。
（本文作者 李銀磊 實習律師）
