說燕郊是個彈丸之地不算過分，因為它整體面積只有不到110平方公里——東至東外環，西至潮白河，南至南外環、北至京平高速，東西長10約公里，南北長11約公里。北京三環的面積是159平方公里，也就是說，算上燕郊村裡（非建成區）的面積，還不到三環面積的70%。
但是你別看地方小，這麼些年，還真有人在燕郊吃了大虧，2017年的腰斬是吃了大勢的“虧”，實際上，只要不是2016年後追高入手的，都是有漲幅的，但漲幅差距，是比較大的。
這是叫做，吃了“內在邏輯的虧”
。
隨著北京多方位接管北三縣、地鐵、疏解產業等等變化，燕郊的未來房價格局，還會繼續變化。
一、禁區
燕郊能發展到現在這個程度，不要什麼亂七八糟的解釋，只有一點——
離北京近
。具體近多少，自己搜尋地圖就行了（眼神不好的，地圖都有標尺功能，自己量一下），我不做引導性解釋。
因為近，人們自然追逐離北京越近越好，恨不得隔著河，游泳就能過去。
但是現在的情況，恰恰相反。物極必反，太近了，就招人煩。“臥榻之下，豈容他人酣睡”。
於是乎，人家就有了規定，燕郊靠近河3公里之內，不僅不能新增住宅，啥也不能新建。
燕郊也好，其他城市也好，房地產的發展，是脫離不了
市政建設、配套等等一系列因素的，一旦這些東西被cut掉，意味著什麼？
吃不到紅利。
可以改造、可以完善，但是在商業、教育、醫療、娛樂等等方面，都不可能再大動，這對於本就屁大點地方的燕郊，意味著什麼呢？
不能碰，不要買。
各位還可以開啟地圖，搜尋下哪裡離北京潮白河3公里之內。最起碼，燕順路是跑不掉的。
另外，我稍微加一句，大家理解問題，建議不要非黑即白，不能碰，說的意思是，大機率跑輸燕郊大盤，如果你就是喜歡，當我沒說。
二、同質化
如果你有到燕郊實地踩盤，你會發現，燕郊的房齡其實遠遠小於北京，道理很好理解——北京向外的大餅越攤越大，外圍的有價值區域才被逐漸認可。大多數樓盤，建成時間都集中在2010-2015年。燕順路多數樓盤、南城代表性的天洋城4代、還有各種福成系，幾乎都是在這些年間建成的。
也就是說，
靠年代區分樓盤品質，在燕郊並不太靠譜。
特別是等後面規劃落地後，在比較集中的樓齡區間裡，除非它有極高的物業品質，否則幾乎賣不上價。而物業品質好的小區，價格其實並不便宜，且品質保持能力遠差於北京。超過10年還能保持不錯的小區，微乎其微。
像北京，零幾年的小區我們都得叫“次新”。
那麼問題來了，在這種嚴重的同質化趨勢下，就會讓人左也不是、右也不是。
好品質的小區價格高、位置偏；一般品質的小區又怕保持越來越差。
三、折舊
有人肯定會問，
這麼為難，如何選擇？
世界上沒有比數學更講道理的東西了，多數房產問題，都可以用小學二年級的數學來解決。
按照我們長久的觀察和總結，任何城市的房子，都是有折舊的，這個折舊，指的是“資產折舊“，說直白點，就是價格每年會降一些。
具體降多少呢？這個要分城市，像
北京、上海這種國際化都市，每年折舊大概是總房價的1%。
說到這，有朋友肯定會想到了，
燕郊的折舊是一定會比北京高的
。
一般我們認為，好小區折舊率≥2%，一般偏下小區折舊率≥3%。
這是什麼意思呢？
假設A小區環境不錯，建成於2011年，房齡10年，那麼，僅房子的折舊，就是大概20%。
那有腦子不太靈光的朋友會問，2011年燕郊房價才幾千塊，再折舊20%，還剩啥錢了，怎麼現在還賣2萬多一平米啊？
對於這種問題的，大家不要太驚訝，確實有，上週末我們就碰到了，如果這樣的買房者遇到不懂專業、只懂營銷的中介，我估計得老慘了。
假如現在A小區二手房價格是2萬/㎡，那麼如果它周邊的新房價格賣到2.4萬+/㎡，它就是貴了。無論他怎麼天花亂墜的描述，都是不合理的。現在開發商的現狀，還能蓋出花花來啊？
四、學區和地鐵
學區房這幾個月是被幹趴下了，但是稍微有點腦子的人，也不會說出“以後沒有學區了“這種傻話。
有人的地方就有江湖、有人的地方就有三六九等。這是最基本的叢林法則，不可能消失。
那自然，燕郊也有。燕郊的孩子上學，也有。
只是現在的燕郊居住者們，多數都是住著燕郊望北京，隨著北京門檻和房價越來越遙不可及，不少人不得不退而求其次，擇燕郊而唸書，畢竟燕郊還是實實在在幾十萬居住者的地方。
現在來看，燕郊還處於最初級的學區等級下，連很多三四線的城市，學區房都不止一兩倍的差距。
對於燕郊，未來學區的差距，不可能不拉大。
但是鑑於人口畢竟有限，能夠捧起來的牛小，估計最多也就一兩個（中學同理）。
這一點，側重一下，絕對不會吃虧的。大城市人去燕郊投資的話，肯定懂這事兒，屬於投資邏輯上的降維打擊。
至於地鐵，燕郊屬於地鐵“0的突破“，地鐵對於房價的影響，是不能忽略的。但是這種”城郊“地鐵，可不是你們平時坐的北京2號線、10號線，在運營以後，肯定有各種發車方式。大站快車、甩站等等，也就是說，在燕郊僅有的幾站地鐵裡，也有一定差異的，在選擇的時候，應該注意。
