平潭綜合實驗區某文旅小鎮專案售樓部營銷總監關姐，從業十年，營銷話術超九段位，專案介紹時條理清晰、邏輯分明。她的語言能量真的無法表述，有些時候，看房客不知不覺間，會被“強行”帶看。這個“強行”，不涉及任何人身攻擊恐嚇威脅的言語，大多時候而是用溫和具有磁吸力量的說辭，把客戶帶往她口中“面朝大海、春暖花開”的海景房，體驗好樣榜房後又去看了工地現場，回到售樓部刷完卡簽完合同，暈乎乎的，覺得若是不買這一套海景房，那簡直就是罪過。這樣的套路之所以屢試不爽，最主要的原因是，現在的房源尤其是滯銷的海景房專案，基本是全員營銷全城分銷，佣金比例超級高，賣一套房佣金收入就是五位數的銀子。因此，每一位經紀人都會開車包接送，有的時候還包吃住，不論遠近，一律接單，然後交給關姐手上，男人在關姐的嗲聲媚眼、女人在一聲聲輕柔的“姐”你好漂亮氣質好好中不知不覺中被最後“斬殺”下訂，再然後就是微信轉賬佣金分成！
其實，從平臺分銷經紀人接電話開始，到見面的那一刻始，大部分時間你都是聽他給你講關於海景房那美好的故事，以及關於專案的發展願景，你可能有自己的理解、看法想法，但最終還是會在經紀人熱情洋溢的推薦後，否定了自己，或許這就是洗腦！在大多數的時間裡，尤其是在專案售樓部，經紀人對客戶可謂寸步不離，尤有如傳銷員，上廁所還在洗手臺給你遞手紙。誒，兩個之前互不相識毫無關係的陌生人，就因為海景房而成了最特別“親切”的朋友。
一年前，關姐辭職不幹了，電話號碼也換了，家也搬了！
這是為什麼呢？
原因是開發商資金鍊斷裂！工地停工、銀行逼債、民間借貸債主們圍堵開發商老闆家、買房人砸售樓部後到政府門口上訪維權……關姐不玩失聯能怎麼辦，等捱揍？
前些年度假旅遊興起後，海景房成為一個非常受關注的市場，吸引了不少先富起來的群體投資人，而且銷量確實也比較大。而且，由於我國對住宅市場的嚴苛持續加碼調控，推波助瀾從而導致很多房地產企業希望透過轉型旅遊地產來“突圍”。因而，在“海景房置業風潮”之下，一眾品牌房企也紛紛出手，一擁而上，能拿到相關地塊的要上，拿不到的創造條件填海也要上。
相比於市區動輒上千萬級的別墅，有文化旅遊加持的海景房開發門檻要低得多，在沿海、沿江等區域，由於幾乎的零地價，很多海景房、江景房總價還不到百萬，有的首付甚至只需幾萬元。
隨著恆大的債務危機暴發，房地產熱退潮，中小房企更是泥沙俱下，停工爛尾資金鍊斷裂等相關問題連連暴雷，加上一些沿海區域的部分海景房，規劃混亂，開發粗放，壓縮施工週期，導致產品質量出現大量問題，再加上週期性因素明顯，政局動盪等影響，升值很難。有專家認為，
海景房投資已經到了一個需要冷靜的思考期，消費者投資必須引起高度重視，相關部門應該積極引導降溫降熱！
平潭島，也稱海壇島，是我國第五大島，福建第一大島。位於福建省平潭縣境內，距福州128公里，與臺灣新竹港相距僅68海里，是大陸距臺灣最近處，先行先試的平潭綜合實驗區將成為我國東南海疆對臺經貿和人文交往的重要視窗。全島海岸蜿蜒曲折，岸線長達408公里，其中100多公里為優質海沙灘。
據說平潭綜合實驗區的總體規劃是十年前完成的，當時的規劃設計還真不知道是對的還是錯的，既然是實驗區，那誰也不知道里面要裝上什麼才是對的？綜合實驗區的領導上馬下馬，一波又一波輪換，但先行先試、自由貿易、封關保稅免稅並沒有給平潭綜合實驗區帶來飛躍的發展，反而因為臺海局勢緊張先行先試被海南搶了先，自由貿易份額更是因為疫情等原因實現零增長，房地產專案卻規模失控，供求關係嚴重失衡，
網路資料顯示，如今的平潭，人口數量繼續下降流出，城區常住人口還不到20萬。那些在全世界拼搏的平潭老闆們雖然繼續“上床挖洞”（船運、隧道），雖然掙錢掙的盤滿缽滿，但鮮有人回平潭購房、實業投資，大老闆一般來說都移居海外，據說加拿大、澳洲據多，而經濟條件好一點的基本都在北上廣深杭廈榕買房定居。
而那些還在居住的本地人更是悲觀：“我們平潭的房子，本地人除了鄉下都有自家的石頭房子外，城裡一人分二三套說不定還有剩餘，哪來那麼多外來人口買，有錢的老闆都跑了，現在真的是樓比人多”……“人太少了，當官的都比老百姓還多，天氣又惡劣，一年四季有三個季節風大，還潮溼，哪有遊客，有的時候景區裡工作人員都比遊客還多，除非是在政府裡面工作，不然本地人誰還會回去買房？”……
有網路統計，一年內中高階旅遊者使用度假房1~3次的人數比例不到20%，使用率不高。而車程在兩個小時以上的所謂海景度假房，年均使用率基本上低於4次。全國範圍內，海景房在超量的供過於求之下，很多海景房專案將會繼續苦守沙盤，能不能成交幾單，那得看看有沒有錢多人傻的老闆來裝逼。有專家指出，平潭綜合實驗區周邊沒有中大城市，而省內的廈門本身則就是國際度假城市，一山不能容二虎啊！而跨區域的旅行人群和銷售匯入，只能看長樂、福清與莆田，至於福州的人口溢位，想都別想，因為福州是省會城市，推出的零門檻人口政策其實就是在全國全省各地在搶人。
“面朝大海，春暖花開”幾乎成為海景房標配，也道盡了國人對海景房的執念。但實際上，開發商們往往會隱瞞掉諸如海景房實用性、居住舒適度、保值升值空間等等，從“憂”到“悔”，也只是一念之差。平潭的有些專案，特別是關姐所在的文旅小鎮，營銷策略確實做得好，房子也賣的不錯，但開發急功近利，把投資大回報慢的文旅專案搞成快銷高週轉房地產專案套現，高週轉就得高槓杆，調控的風吹草動、政局動盪就能讓專案資金週轉陷入困境，專案爛尾就不奇怪了……
文旅產品不是必需品，而是奢侈品。只有你足夠喜歡，而且經濟條件允許，才建議購買。
賦能文化概念的各類文旅小鎮，沒有好的運營，營銷做的再說好，最後都將成了忽悠。運營與營銷缺一不可，營銷是軟的，運營做好了，才會硬！對於那些轉型房企而言，都認為運營門檻低，不需要專業人才，上一波保安保潔導遊就行。運營是慢工細活，投入大效果呈現卻不會太快。
海景房“面朝大海、春暖花開”，人心皆嚮往亦，但買了，卻讓人身心俱疲；錢虧了，那是身外之物，沒有關係，如果買了寂寞與孤獨，那就離抑鬱症不遠了。所以吧，你下手之前得想想想想……
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