今日問題
問題：兩個通則教你如何避免誤觸「非法集資」的紅線！
學員：老師您說如果對方願意以低利率出借，那麼直接以股權募資。可是，股權募資不是意味著付出更大的代價嗎？關於股權募資我有點暈菜，假設房子總價100w，A出借給我10w。
1。如果全款再抵押，他是佔百分之十的股份嗎？兩年後房子到200w賣出，則他獲得20w，這麼計算對嗎？
2。如果貸款買房，首付百分之三十，他佔股份是33。33%嗎？兩年後房子200w賣出，他獲得66。66w？
3。還是說無論我是如何籌款、以及何種方式（按揭貸款或全款在抵押）買房，他的股份都是10%，即A出借數額/房產買入時總價=A所佔股權。
1、2、3哪個對呢？這個問題很傻，讓大家見笑了，但我就是沒轉過彎來。
沒事，請努力問、用力問，但記得要邊做邊問，這樣才能問到真問題，學到真功夫。
首先，為何一開始建議你「股權募資」？
因除非對方給你的利率很低、借款條件很好，是用一種「不談利益談感情」的心境借你錢，不然還沒有投資成績的你比較可能拿到的條件是10%左右、2年左右、先還息後還本的條件。
這個條件不是不能接受，只是對於還沒經驗的你來說，最好能儘可能為自己留一個犯錯的空間。
因你募資絕對不會只募10%或小比例，你的募資金額和你自有資金的比例起碼要4：6才開始有意義（這種比例是你有足夠的錢，但要為自己留一份週轉金）。
對於缺少資金的人起碼要募到7：3才有改變結構的意義，如果你不是全款買房，你還要計算你的真實月供（按揭+債權人），也許你的投資很順利，每個月的月供你都能順利生出來。
但前幾次，難免會遇到意外，有個習慣你要先養成「未慮勝，先慮敗」，「善敗」是「善勝」的起點。
「股權募資」優於「債權募資」的點在於，財務上你不會敗（商譽上還是會有影響，但起碼你有東山再起的一口氣），當然事情沒有兩好。
你不會敗的前提條件，就是要分更多獲利給出資方，所以一個專業投資人的募資模式，一定兼具「股權」&「債權」。它們就像一對翅膀，在不同的時候依據自己的現金流狀況&專案把握度來決定「股權」&「債權」的比例。
但對於一個剛起步的募資者來說，「股權投資人」是可遇不可求的，畢竟你還沒有現實成績可以說服對方。相對的，「股權投資」也有缺點，除了賺錢要分更多給對方外，「誰做投資決策？」「賺了怎麼分？」，就是兩件需要事先約定清楚的事。
前者，一定要在投資協議上註明，無論對方出資比重多少，對方無條件件同意你具有100%的資金使用權&專案決策權。
後者，容易發生爭執的地方在於「獲利分配的計算方式」，當然要事先約定好。
另外，為了控制投資人的「心理預期」，你可以提出一個「預估投報率」（低於你自己的保守預估值），之後當你分配利潤時，投資人拿到比預期高的數字，滿意度會上升，比較不容易產生怨懟，找你麻煩。
最後提醒兩件事，募資時要注意避免誤觸當地「非法集資」的紅線，有兩個通則要避免：
1.你不能向陌生人募資。
你募資的物件一定要有明確的人際關係&持續一段時間，例如你的親友，萬一有關係不熟的人你想募資，就要考慮用「有限合夥」的方式，讓他成為你的LP。
2.你不能「承諾」一個明確的利潤數字。
你只能用「預估」「假設」「可能」投報率來說明專案推算的未來成果。
除了以上兩點外，要關注你所在法院近期對於「非法集資」的判例，因法條總有解讀的灰色地帶，此時關注判例就很重要。
例如：上海在2015年時，只針對募資物件200以上的募資者做「非法集資」的判決，低於200人，通常標準松很多，但近2年因P2P的問題越來越嚴重，故200人以下已經不是一個免死金牌區。
請各位特別注意！
以上，說明完畢！
