地產行業的底層邏輯正發生深刻變化。
週期性紅利消失，供需關係逆轉、C端客戶話語權越來越大
，
“高質量發展”
成當下房企的普遍追求和經營目標。
如何做到高質量發展？
保利工程部是這樣解讀的：
1、 前端提前介入，關注運營指標的順利達成；
2、 強調週轉質量，兼顧提質增效降本；
3、 持續深耕城市，做好每一個專案；
新命題誕生了：工程職能部門如何圍繞這三層目標要求，為保利的高質量發展保駕護航？
為此，本期明源雲鏈工程總會客廳專訪了
保利發展工程管理委員會
，讓
以往頗為低調的保利工程線最大程度完整地呈現
在行業面前。
一、工程提前介入，助運營指標順利達成
所謂
“高質量發展”首先在於關注專案的盈利水平，助力財務指標順利達成。
作為生產部門，保利的
工程線就必須應時而變
——從以前更多關注“工期”、“質量”等常規指標，轉變為專案運營層面綜合考慮效率與品質。
這意味著，工程部要更多參與到前期拿地、方案策劃及產品定位中去，來助力專案盈利水平的提升。
去年開始，保利工程前介機制陸續在所有專案上落地
，這被視為一個強烈的訊號。
這套機制的核心是，工程部門提前介入到專案拿地、方案策劃階段，一旦確定了詳細的經營目標後，工程線需要透過“工程策劃”，在工程前期將專案總平面佈局、工程進度節點、竣工交付方案、風險防控點等提前考慮清楚，“不僅僅只為達成指標，還要求工程線必須具備一定的經營管理意識。”
江蘇保利
是較早一批執行的平臺公司。為了確保公司經營指標的達成，工程職能部門在拿地階段就早早介入，更將工程策劃內容進行了細化。
比如在拿地階段，江蘇保利工程部要專門解決4個問題：
今年，保利工程線在全國範圍內開展工程策劃大賽，要求全國每一個新開工專案都要提交工程策劃，透過“以賽代審”的方式，持續去提升各公司的工程策劃水平。
不僅如此，總部層面
透過大運營體系，打通了工程、計劃、營銷、
客關
、成本、技術
等部門的有效聯動，為保利贏在拿地階段提供了充分的組織保障。
二、新建造2。0，降本提質增效，提升週轉質量
很多時候，大家會把“高質量發展”等同於“減速提質”。
但在保利看來，
提升週轉能力也屬於高質量發展的一部分，不過其核心應該是“降本提質增效”，
通俗來說就是做到“又快又好”。
為此，保利祭出的
“殺手鐧”是新建造2。0體系
，其核心就是“降本提質增效”。
整個2。0體系包括新建造工藝、新建造組織和新建造材料三大塊內容，其中最主要的新建造工藝，包含有全混凝土外牆、精砌體薄抹灰、鋁模板、爬架、室內穿插和內牆免抹灰；新建造組織，透過穿插施工思路搭建“內穿插”和“外穿插”體系，最大程度發揮新工藝的提效作用。
除此之外，保利的新建造2。0最大不同在於，這套建造體系不是獨立去做的，它融入了保利的產品品牌標準化體系。
在產品標準化體系中，基於標準化樓棟，保利新建造2。0形成了匹配的“工藝工期包”，以此來提升各專案的應用水平、幫助縮短建造週期。
從今年開始，保利要求新開的專案中，但凡符合新建造2。0施工標準的都要應用新建造2。0體系。
但新問題接踵而至——新體系在試點專案上應用不錯，一旦大面積推廣，不免會遭遇阻力重重、水土不服，怎麼辦？
首先，要從內部先解決掉平臺公司自身驅動力的問題。
新建造2。0的應用推廣，絕不能靠總部去強推，所以保利2019年做了一個動作：
先在全國7個區域的16個專案上做了試點
，確保每個區域能落地2-3個專案，並且效果顯著；然後，讓區域上的其他專案去做參觀、交流，“回來後，大家真心覺得這套2。0體系不錯，就有了動力。”
緊接著，保利將試點成功的十幾個專案做了一個覆盤，並要求每個區域梳理出一套適用於本區域的推行標準包
，透過這種方式來解決各區域間的差異化問題。
最後，還要解決專案上的成本問題，就是結合前面提到的產品標準化。
經過覆盤，這些應用專案的計劃工期比去年考核時有所提高，
預節約財務利息達到幾千萬級
，部分專案實現提前跨年竣備，
提升了週轉能力
，並且第三方評估得分和實測成績均高於總部平均水平，品質提升明顯，
真正做到了“又快又好”。
三、因地制宜的管理體系➕管理隊伍，深耕城市，做好每一個專案
近年來，“深耕”一詞被頻繁提及，一個重要的原因是，在頭部房企都已實現全國化佈局的情況下，
“城市深耕”成為規模房企在增量市場上高質量發展的核心策略。
正是得益於對區域和城市的深耕，讓保利在激烈競爭中表現出優於同行的韌性。
在深耕城市的背後，保利工程線主要是依靠一支強大的區域工程管理團隊。
1
從組織層面提升平臺戰鬥力
那麼，
如何強化平臺公司管理團隊的能力？
首先要有一套清晰的工程管理組織架構。湖北保利
就做了一些有趣的探索：一方面，在平臺公司原有組織架構上，湖北公司新增了
“專案對接人”，以此強化平臺公司的服務和管控職能
。
比如，對接人必須深入專案，瞭解現場進度、質量、安全等情況，及時發現專案面臨的困難，並積極協助專案推動問題的解決。
另一方面，在專案上增設了一些虛擬組織
，湖北保利設有專門的
“品質負責人
”，專案部專業線除按標段和樓棟分工外，還要對專案整體安全、質量、實測、技術、計劃等工作模組安排專人牽頭負責。這不僅從組織上保證了專案上對品質的嚴格管控，同時也提升了一線團隊的管理和組織協調能力。
2
因地制宜的工程管理體系
除了清晰的組織架構，成熟完善的工程管理標準化體系也必不可缺。
在保利，各平臺公司會在總部設定的目標基礎上，
結合區域自身特點及階段性目標來制定一套屬地化的工程管理標準
。
湖北保利制定的一套全專案週期的工程管理體系。
比如拿地階段，湖北保利要求提前做好“三階段會”和工程策劃；到了主體結構階段，一方面是透過程月度管理巡查落實管理動作，另一方面，從客戶需求出發，透過三層會驗、動態實測實量管控、介入點巡查、精裝修專項巡查等管控動作來嚴控品質。
3
分級培養機制➕梯隊人才建設
保利對工程線的能力要求極高——不但要有強大的專業能力，還要有經營意識、策劃及協調能力等。
為此，保利對工程線的人才培養主要分兩層：總部層面和平臺公司層面。
在總部層面，一方面，總部會定期組織各平臺公司，以區域為單位，因地制宜進行主題交流、相互走訪學習。
另一方面，保利今年做了一個
線上圖書館
，把保利沉澱了20幾年的工程經驗濃縮成200餘個課件，分門別類儲存在線上圖書館中，每個人都能直接雲端登陸，像查論文一樣找到相關資料，結合實際案例來自發學習。
在平臺公司層面，則更注重對管理團隊的專業能力、管理能力、統籌協調能力等多維度培養。
比如在大本營的
廣東保利，對工程線的人才培養分為：月度專業線培養、年度專案經理培訓營，還有日常的跨條線培訓
。以“專案經理培訓營”為例，今年廣東保利重點策劃了專案管理策劃2。0課程，目的是提升專案經理的專案管理策劃能力。
“相比其他房企，保利在專案的人均配置上比較精簡，但一線戰鬥力卻非常強，正得益於這一整套的組織、制度和人才培訓體系。”
四、保利“築善雲”，高質量發展助推器
一艘龐大的保利航母正被建造出來。
2020年，保利發展的建設規模還在持續擴張。
在龐大的運營管理體系下，如何保證一線安全駕駛？總部如何對所有專案進度、質量風險的實時掌控？
除了組織和制度，保利還有一個秘密武器——築善雲。
這是保利2019年與明源雲鏈合作引入的資訊化管理工具。“保利已經增長到一定規模，這意味著：我們急需一個集人性化與高效為一體的資訊化管理工具，
除了對專案實施一系列監控外，還要發揮決策指導、提前預判的功能
，滿足整個集團大軍團的作戰要求，給公司領導和高層決策帶來一些數字化依據。”保利發展工程管理委員會告訴雲鏈君。
1
讓所有專案實時線上
目前，築善雲已經在
華南保利
的100餘個專案標段上發揮作用。
透過“工序驗收”、“工序移交”、“現場檢查”、“專項檢查”、“材料驗收”和“進度管理”等模組的運用，華南保利發現：
以前需要專案層層上報才能瞭解的專案一線的情況，現在每天只要開啟手機就能看到。
各標段的進度、品質、安全等核心指標情況，在“築善雲”上一覽無餘，職能部門可以根據相關資訊，動態瞭解專案上的各種變化，並及時做出調整；一線也能根據實時變化的資料，瞭解自己與考核指標還差多遠。
“之前我們在築善雲發現：有個標段在前期的實測實量資料不太好，跟進了解後發現，原來是專案上沒人來跟進混凝土施工，瞭解到情況後，我們立馬讓現場增加了一個控制混凝土質量的崗位，這個標段的指標就立即上去了。“
透過築善雲極大提升了平臺公司及專案部管理者的工作效率，也保證了一線的高執行力和“駕駛”安全。
2
資料沉澱後，管理決策更有依據
相對於各平臺公司，總部工程管理部更多是扮演著“參謀部”的角色，發揮全國組織協調的作用。
而透過築善雲，總部設想未來在一定程度上實現了“線上參謀”。
在保利，高質量發展意味著對專案經營目標的要求越來越高
，包括各專案的開工、開盤、交樓等大里程碑節點，都直接關係到年度經營指標的達成，總部需要重點監控。
現在透過築善雲的數字大屏，各專案的開工面積、供貨面積、竣工備案、交付戶數等核心指標都盡收眼底。
保利還增加了對
交付核心指標
的關注，包括一次性收樓率、戶均缺陷數、交付滿意度，也在築善雲的數字大屏上實時體現，
這些數字最終成為保利高質量發展的助推器，也是各專案高效率運營的重要支撐。
接下來，保利要思考的是：如何利用“築善雲”每天產出的龐大資料，來提高從開工到產品交付全生命週期的專案管理水平，同時為專案及公司運營提供資料分析及決策依據，促進整體綜合運營效率提升？
保利一旦做成這件事，無疑將為整個行業開啟一個通往高質量、精細化發展的新蟲洞！
房地產
正從
追求規模、高週轉
切換到追求均好、高品質的新賽道
為助力房企實現品質力突圍
明源地產研究院與明源雲鏈
創辦
《品質力》雙月刊
第一期聚焦“防滲漏”
共107頁，滿滿的乾貨
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