一、理想—開元國際科創城
圖1。 思明區“十四五”產業空間佈局圖
（一）來龍去脈。
在《廈門市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中提及為島內科技創新園區（開元創新社群）；在《思明區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中首次稱為開元國際科創城；在《廈門市產業空間佈局指引（2021年本）》中該規劃進一步明確為軟體園二期及拓展區（含開元創新社群）。
（二）位置。
原開元工業園片區的改造徵收更新提升，規劃用地面積3。12平方公里。
圖2。 開元國際科創城/軟體園二期及拓展區（含開元創新社群）
（三）定位。
聚集全球高階科技創新要素，立足廈門、輻射閩西南，打造生態化商務氛圍，成為引領未來發展、輻射海峽兩岸、帶動閩西南產業升級、高質量發展方向的核心引擎。
（四）業態。
1。產業：重點發展新一代資訊科技、人工智慧、大資料、金融科技等產業；
2。功能：以商務辦公為核心，休閒娛樂、商務交流以及生態居住三大功能互相支撐；
3。格局：與廈門軟體園二期、觀音山商務營運中心區、會展北片區等其他功能區域形成“功能互補、統籌發展、相互促進”的差異化發展格局。
（五）優勢與缺點。
1。優勢：從業態形式而言，開元國際科創城的主要為資訊科技、人工智慧、大資料、金融科技等產業；這些業態的特點就是人均工資高，如果規劃能夠順利實現，相當於為整個片區注入了一大批消費能力強的人群，對未來該片區的商業、房產會帶來深刻的影響，大家可以參考會展片區在JFC等入住後對周邊的影響。
2。缺點：由於規劃尚未落地，不可控性過大；從來龍去脈部分就可以看出，從市級到區級的相關規劃對開元國際科創城的描述還是略有出入，說明整體戰略的協調有待提升（做過戰規的看官應該有所瞭解）；另一方面，與其對應的另外一極規劃，經歷兩任後，據傳較最初的設計已經“最佳化”不少，開元國際科創城的具體實現，需要時間來檢驗。
二、現實—中海國貿上城
現實：關於中海國貿上城，據路邊社報導，本週末開盤，需捆綁車位一個，自願升級4000元/平裝修包，據開發商介紹預計規劃思明區前幾的小學，但鑑於國貿天成的前車之鑑，建議以教育局公佈為準（由此可見，商譽的建立是日積月累，但毀掉卻在一夕之間）。
前景：中海國貿上城未來的價值很大程度上取決於開元國際科創城規劃的實現，何時實現，以何種方式實現，影響巨大。
三、立早快評
1.買房要看規劃、也不能盡信規劃。
具體要看規劃的實現情況與變更情況，只有優惠政策、優質產業、優質人群等要素的持續注入，交通、醫療、教育等配套的不斷完善，前景才有可能變現為“錢景”。打個比方，2006年啟動的環東海域，其實應該算島外新城中最先啟動的，可因為規劃過於分散、未能形成規模成片效應，在2019年前，逐漸被島外其他新城超過；直到2020年，因為新機場等戰略性資源的投入，配合高質量招商引資及各類優惠政策持續落地，環東海域才重新啟動，逐漸變成當今及未來一段時期的“當紅炸子雞”。
2.中海國貿上城的營銷情況——生不逢時
（1）立早君結合歷年廈門千萬級豪宅的銷售情況（《與時間賽跑！2021年廈門千萬級豪宅需求大起底》），預測2021年廈門千萬級豪宅的需求約為2300套；截止10月，據廈門地產情報站報導，已賣2009套；也就是說廈門千萬級的需求約剩300套左右；需求餘額告急。
（2）市場行情目前仍處在下行區間，市場觀望情緒濃厚，廈門918調控政策出臺後，新房限售5年，房票和資金的珍貴程度進一步上升，投資者對標的物的選擇將會越來越挑剔。
（3）競品的巨大壓力，一方面是位置更優的建發·五緣樘月；另一方面，12月初，第三批集中供地可能出現湖濱一到四里地塊、高林金林成片專案、溼地公園TOD等優質島內地塊，預計地價更低、車位限價由80萬/個下降為60萬/個；這些地塊最快將於明年三四月份入市，會對現有的樘月與上城造成巨大的營銷壓力；如何利用這半年的視窗期顯得尤為重要。
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參考資料：1。《廈門市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》
2。《思明區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》
3。《廈門市產業空間佈局指引（2021 年本）》
4。廈門地產情報站——《被廈門購買力嚇到！10個月爆賣超278億！2009套豪宅被秒！》
