呼喚了數年之久的《深圳市城市更新條例》透過審議，正式成為地方性法規，也可以說深圳未來的城市更新工作終於有了指引“大法”。有些粉絲表示看不太懂，問了一些問題。的確這裡面涉及到較長週期的背景，我就整體上做一點梳理，意在幫助大家理解這份政策。並不涉及到對政策好壞的看法，主要是怎樣去理解政策對買賣雙方決策的影響，又怎樣避免過高或過低的評估政策效果。這些。
1）全國城市更新地方立法首例。
深圳2009年底出臺《城市更新辦法》，當時借鑑的是臺灣的做法——市場主導。在實際推行過程中，因為政府的退出，減少了內地城市那樣的惡性逼遷事件的同時，也讓城市更新推進緩慢。尤其是在表現在舊住宅小區的拆遷領域，“釘子戶”的問題無法解決，過高的拆賠比也無法規範。那之後，有關《城市更新條例》出臺的呼籲就一直高漲，希望能夠將
拆賠比、釘子戶
問題透過更高效率的上位法來加以解決。但是喊了多年，也一直沒出來，主要原因是無法突破《物權法》。大致在2012年，萬科和佳兆業在南園新村上的爭搶——拆賠比給到了1：1。3，最終導致政府基本叫停了舊住宅區的更新工作，轉由政府主導。再往後幾年，深圳在舊住宅小區推出了“
棚改
”，這個可以使用《國有土地徵收條例》，從而繞開《物權法》。
但以上所有的探索都不是以立法的形式推進，這是這次《城市更新條例》和以往所有政策的根本不同。這也是全國第一例城市更新的地方立法，它在試圖以法律的形式解決拆賠比、拆遷難的問題。這是深圳一個值得肯定的地方，還是很願意大膽的吃螃蟹。
這裡要說一句，我們規定的是“雙95”，要比香港高——香港是達到90%，市區重建局可以向法院申請強制拍賣，如果樓齡達到50年，這個門檻降低到80%。深圳規定的門檻相對偏高，其實還是想偏向於老百姓私權利益的保障力度，這是另一處值得肯定的地方。
2）“雙95”的法律銜接。
《條例》裡最重要的突破，是對舊住宅小區“雙95”的規定——“舊住宅區已簽訂搬遷補償協議的專有部分面積和物業權利人人數佔比均不低於百分之九十五……區人民政府可以……對未簽約部分房屋實施徵收。”
這個實際上是多年來的呼籲，但由於《物權法》的約束，一直要推行“雙百”。這在事實上不可能實現，每一個小區的問題都千變萬化。有的時候是釘子戶，有的時候是你根本找不到業主。這次是真正把“雙95”寫進了立法，等於是在法律上給城市更新專案“最後一公里”難題的破解，提供了希望。
但大家如果只看其一，便還是不能解釋清楚這個和《物權法》的衝突怎麼破解——畢竟《城市更新條例》的法律效力，要大大低於前者。
我個人理解如下。
《條例》首先援引深圳住房發展規劃，“
舊住宅區拆除重建後優先用於公共租賃住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建設
”。如果是做公共住房，那麼，便可視為“公共利益”，是有可能銜接上《國有土地上房屋徵收與補償條例》的——“由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要（可以徵收居民房屋並給予公平補償）”。
從這個角度講，《城市更新條例》對舊住宅區的改造標準規定了“雙95”，又將改造用途全部指向“公共利益”，這個是有可能形成對《物權法》的突破的。如果你改為商業化開發，那麼這個就很難站得住腳。
當然，是不是一定這樣，我不敢確定，因為有些法律/行政法規的級別我不是太懂，請後臺的法律界人士指正。如果是，我覺得這是很聰明的地方。
3）對“釘子戶難題”的處理。
對釘子戶難題的處理，是《城市更新條例》著墨最多之處，這也是條例要解決的最重要的問題。媒體的解讀是：深圳創設了“
個別徵收+行政訴訟
”。就是說，如果一箇舊住宅小區專案的簽約補償比達到了“雙95”，下面開發商與釘子戶談不攏了，那麼，區政府可以來組織調解。如果調解還不行，那區政府就有權“實施徵收”。這裡，徵收的補償依據也是“
國家和本市國有土地上房屋徵收與補償的有關規定
”——此點也似乎能夠佐證我上面的理解。
那麼，我想說的重點其實是：這的確是個創設，會很好的提高效率。正向的意義是，至少是有了法律指引。未來城市更新領域的拆遷難問題，將透過
公權力強力介入
的手段來進行拆解。
不過，這一點和以前的學界預期有些不同——學界之前呼籲能夠落地“
司法裁判徵收
”。也即是說：如果開發商和釘子戶談不攏，又達到了“雙95”，那麼，開發商/區政府可以選擇起訴到法院，由後者來判決要不要徵收房屋。這兩者的不同在於，
一個是政府實施徵收，一個是司法裁決徵收
。
它的好處在於，若是區級政府可以做出徵收的話，
無疑舊小區的城市更新效率會提高
。我們知道，臺灣、香港是司法裁決，曠日持久的司法訴訟也搞得人心俱疲，的確效率比較。我們由政府做，效率提高會是一個事實。當然也有一點要注意，就是這個徵收的權力下到了區級政府這一級。這個是來自木頭龍案例的啟發，但是區級政府就可以做出徵收的話，也有可能會衍生出其他方面的問題，怎麼預防是很考驗智慧的。
4）一個沒有點到的東西。
深圳談《城市更新條例》已經太久了——2015年就在徵求意見，當時就已經確定了“雙95”。現在整體觀之，大部分是這幾年事實上都在推行的東西。談到的地方，也多是大家預期到的，倒是有些沒有談到的，也值得提出來。
其中一個重要的是，“
公眾參與
”原則，寫到了前面，但在後面沒有闡述了。這個其實是可以成為深圳很有“創新突破”的亮點的，我們知道，城市更新涉及到的利益群體特別複雜，每一個城市更新專案都絕不單單是一個商業開發或者公共利益那麼簡單，往往都是高度混雜的。尤其是，很多城市更新專案在落地推行的過程中，也都不免會對周邊產生“
鄰避效應
”，從而引發可能非常激烈的抗議。這也是為什麼，好的城市更新專案，往往都那麼“慢”，因為它要平衡的利益群體實在太多。如果你要想搞出來像國王十字街區、拉德芳斯、六本木、澀谷、高線公園那些非常經典的舊改專案來，一定是需要非常認真的思索“公眾參與”這個課題的。究竟怎麼才叫“公眾參與”？在什麼階段就要啟動？公眾參與要到什麼程度？以什麼形式？我覺得，這是深圳走向高階段發展可以嘗試的部分。
另外也有一些，但是我覺得沒有哪個像“公眾參與”這麼重要，這個如果做得好，是有可能成為深圳繼續傲視全國的一個很有力的探索的。
最後，對於市場買賣雙方的理解而言，這個《條例》，我認為大致可以總結以下幾點。
1）“雙95”的規定，以及區政府擁有可以徵收餘下5%房屋的權力，會提高城市更新的效率，尤其是舊住宅小區的賠償談判與拆遷程序。這個規則設定之後，法理上，區級政府擁有了針對滿足“雙95%”條件的舊小區的完全主導權。
2）效率能提高多少，難以統一而論，考驗具體專案和政府智慧。千萬不要小看舊小區城市更新的難度，說到底這是一個“私產”市場，本質上還是靠大家“商量著來”。即便是區政府有了這個權力，在普遍意義上會給到大家城市更新效率提高的預期，但是落地到具體小區，專案本身的難度、釘子戶的決心與能量、可能引發的“擦槍走火”的險情，都會讓不同的小區可能產生完全不同的“命運”。比如，我們可以參考臺灣的文林苑、香港的觀塘小區，都是出現於立法既定的基礎上，但都爆發了劇烈衝突或者多年難以解決，這背後的原因是值得深圳研究的。
3）會增高買房人對老舊小區的預期。從“雙百”到“雙95”，看似只有5個百分點，但是臨門一腳是非常重要的，太多的小區都是倒在了那最後的5%。因此，很多搏老小區舊改的買家，會視為是一個福音，這會吸引一部分資金殺進這個市場，也有可能會出現一波炒作。
4）學會兩面看待。市場上，每個人都同時是買者和賣者，如果你買了舊住宅小區，想搏一把拆遷，那麼，這個政策顯然對你是非常“友好”的。但假如同時你擁有的另一套住宅被改造，你因為拆遷談不攏又成了“釘子戶”，那麼這個政策顯然對你又是非常“不友好”的。所以，不要太過“一邊倒”。這一點，很多人未必意識到。
整體而言，現在還要且走且看，不要看著這個條例就激動得不得了，一哄而上搶老房子。城市更新的本質弄明白，就知道不會有那麼簡單。
