進擊的基金：發行首日就售罄的公募REITs是什麼？

來源：36氪pro

文 | 王詩宇

編輯 | 鄭懷舟

封面來源 | IC photo

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對於大部分投資者來說，公募REITs還是一個新鮮的名詞，但5月31日我國首批公募REITs發售首日便售罄，吸金超過500億元，火熱程度可見一斑。

首批9只公募REITs分別為紅土創新鹽田港倉儲物流、中航首鋼生物質、東吳蘇州工業園區、中金普洛斯倉儲物流、浙商證券滬杭甬高速、富國首創水務、平安廣州交投廣河高速公路、博時招商蛇口產業園。

該9只公募REITs產品認購價格在2.3元每份至13.38元每份之間，合計募集金額為314.03億元。目前平均有效認購倍數近8倍。

據悉，這批公募REIT將啟動比例配售，最高配售比例不足3%。從首批公募REITs公佈的戰略配售情況看，機構投資者參與戰略配售的比例非常高，9只公募REITs平均戰略配售比例為60%，初始戰略配售比例最低的華安張江光大園REIT，也超過了55%。廣州廣河戰略投資者初始配售比則高達78。97%。

儘管公募REITs填補了國內此類產品空白，但對於REITs，投資者仍需抱著理性態度，充分了解REITs產品的內容後，進行合理投資。

REITs是什麼

REITs，即不動產投資信託基金，是透過發行基金份額彙集資金，由專門的基金託管機構進行託管，並委託專門的投資機構進行不動產投資經營管理，將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。

通俗的說，就是把流動性很低的不動產證券化，這樣一般投資者可以投入少量資金，參與不動產專案的投資中。

財經評論員王超的解釋更為接地氣，公募REITS本質是基金。

基金就是個包子，股票基金是股票餡兒包子，債券基金是債券餡兒包子，這次首發的9只公募REITs產品，就是把產業園區、高速公路、倉儲物流等基礎設施，切成餡兒，包成包子。

那什麼樣的底層資產符合作為REITs的“餡兒”的條件呢？

第一，必須是產權清晰完整的實體資產；第二，必須能夠產生長期、穩定的經營現金流。

首批被證監會批准的9家公募REITs專案包括了收費公路、產業園、垃圾處理、倉儲物流、生物質發電、汙水處理等主流基礎設施型別。

值得注意的是，房地產作為底層資產理論上是可行的，但房地產和基礎設施存在收費是否市場化，底層資產是“所有權“還是”收益權”、收益權有無期限差別等方面的差異，且我國對住房相關產品和政策比較謹慎，所以暫不納入公募REITs專案中。

那公募REITs這隻“包子”是怎麼把基礎設施這個“餡兒”包進去的呢？

因為公募基金不允許直接投資非上市公司股權，因此REITs採用“公募基金+ABS”的結構避免法律阻力。也就是說，專案公司持有基礎設施資產，ABS持有專案公司100%股權和債權，公募基金持有ABS全部產品份額，再由投資人持有公募基金份額，完成整個產品結構搭建。

為什麼要推出REITs

REITs最早在1960年誕生於美國，目前世界上已有44個國家和地區推出REITs制度。

據中金公司研究報告表明，

2019年末全球公募REITs市值約2萬億美元。且中國也已經具備較為豐富的類REITs實踐，自2014年起，中國類REITs產品累計發行約1650億元。絕大多數國家和地區在出現經濟危機或房地產市場出現系統性風險時出臺設立REITs。而中國REITs的誕生是主動戰略規劃的產物。

中國基礎設施存量資產規模已超過一百萬億元。從權屬、收益率等角度綜合評判，其中適合作為公募REITs底層資產的部分也已經達到數萬億元。

因此，中金公司研究認為，公募REITs的實踐不僅有助於盤活基礎設施資產，形成投融資閉環，還有益於引領債權融資向股權融資方向發展，從而降低槓桿率，推動資產理性定價從而抑制和防範風險。

同時，如果超過百萬億元的居民儲蓄及理財中有一部分可以透過REITs投資於基礎設施，既可以支援基礎設施投資，促進經濟結構調整，增強資本市場服務實體經濟的能力；還能豐富投資者的可投資工具種類，分散組合的投資風險，提升投資者的財產性收入。

REITS收益組成和收益率測算

REITs的收益主要來自兩方面：分紅和資本增值。

按照規定，REITs每年都要把可供分配金額的90%，以現金紅利方式回報投資人，每年不得少於1次。且REITs可以在場內進行交易，中間存在價格波動帶來的價差收益。

據中金研究部的資料統計，2012年以來，美國、日本等主要REITs市場的平均回報率中樞在11%-13%，波動率相對較小；並且REITs與股票、債券的長期相關係係數較低。

中國基礎設施公募REITs根據底層資產權屬特徵不同，預期投資收益存在差異。中國基礎設施公募REITs大致分為：

1.產權類：

以租金（或運營外包服務）為主要收入來源，如倉儲物流、產業園區、資料中心等；

2.經營權類：

透過與政府簽署特殊經營協議進行收費為主要收入來源，如水電氣熱市政工程、高速公路等。

從招募資料披露的資料來看，特許經營類專案的預計現金分派率普遍高於產權類專案，2021-2022年預計現金分派率在6%-12%區間內，相比較產權類專案在4%-5%之間。

注：帶“*”指標為根據折現率推算的參考數值

資料來源：Wind、華西證券研究所、萬和證券

二者之間的現金分派率上的差異主要是因為底層資產的性質不同：特許經營專案債性凸顯，產權類專案股性更強。

對於產權類REITs，其初始現金分派率略低，但未來隨著專案經營能力提升、盈利能力改善、租金上漲，專案底層資產價值的上升從而驅動增值收益；而經營權類REITs底層資產的現金流比較穩定，市場交易不活躍，且其資產估值會隨著基礎設施剩餘收費年限逐年遞減直至終值歸零，因而資產增值收益較低。也正因為對經營類產品的增值受益預期較低，對其在分紅收益上的要求就要比產權類產品更高。

對此，中金公司房地產行業首席分析師張宇表示：“但若綜合考慮分紅收益和增值收益，產權類和經營權類產品全週期投資的內部收益率（IRR）應該都將至少達到6-7%。”

如何選擇REITs產品

首先要看它是經營權類的還是產權類的，經營權類REITs基於穩定現金流的基礎設施，波動風險相對較小，但市場交易相對不活躍，增值的空間或許受限。

產權類REITs因涉及租金、續約等調整，可能面臨一定程度的現金流波動風險，但不排除在隨著經營能力和盈利能力的提高，最終實現資產較大程度的增值。投資這類REITs時應當更加關注專案的增值屬性。

其次要關注產品是屬於什麼行業，資產規模如何、如何盈利以及管理人運營管理能力。

舉例說明，倉儲物流服務近年來因電商和零售業高速發展而需求大增，普洛斯倉儲物流專案的基礎設施資產所在區域需求旺盛，截至去年底，平均出租率超過98%。該專案的基礎設施資產由位於北京、蘇州、廣州的7個倉儲物流園區組成，建築面積合計超過70萬平方米。

其原始權益人普洛斯中國是境內最大的現代物流及工業基礎設施提供商和服務商，在中國市場深耕17年，在中國運營管理同類項目資產規模逾2000億人民幣。

最後，關注公募基金管理人的能力。

據戴德梁行資產證券化業務負責人楊枝表示：“我們發現在基金管理人的主動管理下，REITs持有物業資產的出租率，總收入及營運淨收益，NOI水平均有所提升，最終透過提高可分派收益和資產價值來保證投資者的利益。未來中國公募REITs設立專業的基金管理人角色至關重要。”

而目前從市場人才供給層面，具有底層資產管理經驗，或擁有一級市場投資管理經驗的人員仍相對稀缺。

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