山東法院民法典適用典型案例38
物業服務合同糾紛中違約金的調整
——某物業公司德州分公司訴陶某物業服務合同糾紛案
裁判要旨
1.業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
2.在物業管理服務協議約定的違約金過高時，根據“補償性為主、懲罰性為輔”的違約金立法宗旨和公平原則，可以對違約金的計算標準依法酌定為按銀行同期一年期貸款利率支付，2019年8月20日後按全國銀行間同業拆借中心公佈的一年期貸款市場報價利率，並以相應時間點應付未付的物業費為基數，分段計算。
基本案情
原告某物業公司德州分公司向德州市德城區人民法院起訴稱：2018年4月19日，原告與被告陶某簽訂了物業服務協議，約定由原告對被告所有的房屋進行物業管理，被告依約給付物業費，並約定了物業費的收費標準、交費方式和違約金。協議生效後，原告依約為被告提供了物業管理服務，但被告並未依約繳納物業費，經原告書面催收未果，故訴請法院判令：被告立即支付2018年4月19日至2021年1月31日物業管理費13827元，以及逾期支付物業管理費所產生的滯納金共計118568元（暫計至2021年1月31日）；判令被告承擔本案全部訴訟費用。
德州市德城區人民法院經審理查明：被告陶某系案涉房屋的業主，房屋建築面積為282。5平方米。2018年4月19日，原、被告雙方簽訂某物業服務協議一份，約定由原告按協議約定的內容和標準向被告提供物業管理服務，被告向原告按時交納物業管理費及其他費用；2019年9月14日之前物業管理服務費收費標準為3。8元每月每平方米，從2019年9月15日開始物業費收費標準為4。6元每月每平方米，採用預交形式，業主應當在入住時繳納一年的物業管理費；業主若逾期交付的，每逾期一天則應向被告支付應繳納款項1%的違約金。原、被告簽訂該物業服務協議後，被告欠繳自2018年4月19日至2019年1月31日物業費計10091元，欠繳2019年9月15日至2021年1月31日的物業費計3736元，共計13827元。2020年12月18日，原告向被告郵寄送達物業費催款通知書，通知書載明自2018年4月19日起至2021年1月31日被告欠繳物業費共計13827元。該物業通知書快件於2020年12月20日被簽收。原告另提交多組照片及銀行回單以證實其按物業服務協議的約定進行了物業服務。
裁判結果
德州市德城區人民法院判決：
一、被告陶某於本判決生效後五日內給付原告某物業公司德州分公司物業管理費13827元，並承擔相應違約金（第一部分以10091元為基數，自2018年4月19日起至2019年8月19日止按中國人民銀行同期一年期貸款利率計算，自2019年8月20日起至2021年1月31日止按全國銀行間同業拆借中心公佈的一年期貸款市場報價利率計算；第二部分以3736元為基數，自2019年9月15日起至2021年1月31日止按全國銀行間同業拆借中心公佈的一年期貸款市場報價利率計算）。
二、駁回原告某物業公司德州分公司的其他訴訟請求。
案例解讀
物業服務合同具有委託合同的典型特徵，物業服務人完成委託事項後，作為委託人的業主負有支付報酬的義務，即支付物業管理費。業主拒絕履行合同義務的，物業服務人具有追究其違約責任的救濟權利，物業服務人在業主違約後可以催告其在合理期間內支付物業費。業主無正當理由拒絕支付物業費的，物業服務人有權依照合同約定和法律規定主張業主承擔繼續履行等違約責任。
在物業管理服務協議約定的違約金過高時，可根據“補償性為主、懲罰性為輔”的違約金立法宗旨，結合合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠信原則對違約金進行調整。
本案中，原、被告簽訂的物業服務協議，被告在協議中籤名並摁手印，對合同內容進行了確認，簽訂合同系當事人真實意思表示，合同內容亦不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，法院予以確認。原、被告均應依約履行協議約定義務，原告進行了物業服務，被告未按約定及時足額交納物業費已構成違約，原告向被告進行了書面催收，因此，原告有權要求被告按服務協議約定支付2018年4月19日至2021年1月31日期間的物業費。
原告物業公司要求被告陶某按照協議約定支付日1%的違約金，法院認為該違約金的標準過高，根據“補償性為主、懲罰性為輔”的違約金立法宗旨，綜合考慮被告違約行為的情節、過錯程度及給原告造成的損失，依據公平原則，對違約金的計算標準依法酌定為按銀行同期一年期貸款利率支付，2019年8月20日後按全國銀行間同業拆借中心公佈的一年期貸款市場報價利率，並以相應時間點應付未付的物業費為基數，分段計算。
相關法條
《中華人民共和國民法典》第六條
民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。
《中華人民共和國民法典》第五百七十七條
當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
《中華人民共和國民法典》第九百四十四條
業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
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