作者｜張茂榮
房地產爭議解決專家、信榮律師團隊/粵灣律師聯盟 首席律師
主攻：重大疑難複雜房地產案件
案外人執行異議之訴：“回遷房”買賣合同合法有效，具備四個條件即可排除賣家債權人的強制執行，詳見“信榮說”。
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成功案例｜無權屬登記的回遷期房買賣合同也可以要求繼續履行
這是發生在深圳的“回遷房”執行異議糾紛成功案例，從2017年2月被查封提出執行異議，到2021年1月廣東高法再審排除執行，足足用了四年時間，房價也已從最初購買的380萬升值到2000萬以上！
基本案情：
鄭某為深圳市南山區大沖原村民，劉某為其表哥。
2014年7月至2015年6月，客戶自己或委託他人，透過劉某或直接向鄭某支付購房款380萬元；
2014年12月25日，《大沖村民回遷自住A區物業抽籤結果登記表》顯示，鄭某抽籤獲得涉案回遷房；
2015年7月1日，客戶與鄭某簽訂《南山區大沖舊村民住宅物業拆遷安置轉讓協議》，購買其125平米回遷房，單價3。04萬元/平米，總價380萬。（ps：現在單價已近20萬，總價已過2000萬~~~）
同日，鄭某出具《收款收據》，確認收到客戶購房款380萬元，房款已付清，同時將房屋鑰匙、門禁卡交付客戶，出具《交樓確認書》，確認已將涉案房屋交付客戶；
後鄭某對外負債過多，下落不明，涉案房產被其債權人撬門搶奪！
2015年12月，客戶求助於筆者，筆者明知涉案回遷房尚未初始登記，不具備強制過戶條件，基於客戶利益最大化考慮仍建議並代理其起訴強制過戶；（ps：如要不到房子，連本金都收不回。）
因涉案房產沒有初始登記，既不在鄭某名下，也不在開發商華潤置地名下，沒有任何登記資訊，起訴後即無法查封，也無法預查封。
初始登記時間非筆者所能控制，為防止一旦登記後被鄭某其他債權人查封，筆者只能採取最原始的方式，即讓助理不定期到產權登記中心口頭查詢；
人算不如天算，時至2017年春節後，筆者再查詢時突然發現涉案房產已經初始登記並被鄭某債權人陳某（債權金額高達800餘萬）預查封、其他債權人輪候預查封，筆者代理客戶申請預查封輪候排到第三位！
730萬，深圳天價二手房違約金案終審！
一審裁定：駁回異議
2017年2月，筆者代理客戶提出執行異議，請求不得執行涉案房產；
2017年6月19日，深圳市南山區人民法院裁定駁回客戶的異議請求。
一審判決：可以排除執行
2017年7月，筆者代理客戶以陳某為被告、鄭某為第三人提起執行異議之訴，要求排除對涉案房產的執行；
深圳市南山區人民法院經審理認為：客戶與鄭某所籤《拆遷安置轉讓協議書》合法有效，客戶已支付完畢購房款且對未能辦理過戶無過錯，鄭某已實際交付涉案房產，查封勢必影響客戶對涉案房產的佔有權益，依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條（被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結）規定屬於不得查封範圍；
2018年4月27日，一審判決：撤銷本院查封涉案房屋的執行裁定，停止對涉案房產的強制執行，並解除查封。
樓市奇案：“渾然不知”自己房子11年前被登記他人名下多次抵押。。。
二審判決：不能排除執行
陳某不服提起上訴，深圳市中級人民法院經審理認為：客戶雖然遞交了鄭某確認收到客戶全部購房款380萬元的《收款收據》，但鄭某未出庭應訴，也沒有劉某轉付給鄭某的證據，無法核實客戶透過劉某支付的款項為涉案房產購房款，且涉案房產2015年沒有用電記錄，2016年僅產生少量水電費，2017年5月才補交物業費不符合常理，不足以證明在陳某查封前已經實際佔有，依據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定以買受人身份主張排除執行不予支援；
2019年6月10日，二審判決：撤銷一審判決，駁回客戶的全部訴訟請求！（ps：此時房價已經暴漲上千萬~~）
再審判決：可以排除執行
客戶不服，向廣東省高階人民法院申請再審，廣東高法經審理認為：
本案爭議的焦點是客戶對涉案房產是否享有足以排除強制執行的民事權益。
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條（2020年修訂版15條）
規定：被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結；
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條
規定：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
《拆遷安置轉讓協議書》合法有效，鄭某出具的《收款收據》屬於對客戶透過劉某付款行為的追認，應認定為客戶在涉案房產被查封之前已按約定支付了全部購房款，
實際佔有物業應當以脫離房產出售人的控制、買受人實際控制房產為標註，是否使用了房產，並非實際佔有使用房產的標準，二審查明的少量水電費發生，證明查封前確有使用的事實
，結合鄭某出具的《交房確認書》及客戶2017年5月繳交的物業費、水電費等證據，應認定客戶於查封前已經實際佔有使用涉案房屋。
涉案房產屬補償物業，只能先登記在鄭某名下再過戶到客戶名下，結合《拆遷安置轉讓協議書》約定，客戶於
查封前已經提起訴訟要求判令鄭某及時辦理過戶，充分證明
客戶既並未超出約定的要求鄭某辦理更名、過戶手續的期限，也不存在怠於行使權利的行為，故應認定對於被查封前不存在過錯。
綜上分析，客戶提供的證據足以證明其符合《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條及《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條規定，對涉案房產享有足以排除強制執行的民事權益，請求撤銷一審法院查封執行裁定、停止對涉案房產的強制執行，依據充分，本院予以支援。
2021年1月29日，再審判決：
撤銷深圳市中級人民法院二審判決，維持深圳市南山區人民法院一審判決
。（ps：此時單價已近20萬，總價已過2000萬~~~）
（買賣合同之訴因執行異議之訴中止，現恢復審理尚未終結）
信榮說：“回遷期房”買賣合同合法有效，排除賣家債權人執行需具備四個條件，注意不要有過錯！
1、回遷戶與開發商簽訂《安置補償協議》後，就尚未取得產證，甚至尚未初始登記、只有面積沒有具體房號的“房子”與買家簽訂買賣合同，本質是回遷期房的預約買賣，買賣合同是雙方真實意思表示，且不違反法律規定，故而合法有效，在確定具體房號且初始登記後可以要求賣家（回遷戶）繼續履行；
2、並不是所有情況下的回遷房買賣合同都可以排除賣家債權人的強制執行，排除執行必須同時具備
“查封前簽約且合同合法有效”、“查封前已實際佔有”、“已付全款或已付部分價款同意剩餘款交付執行”、“未辦理過戶登記自身無過錯”四個要件
，缺少任何一個要件都將不被支援；
3、上述四個要件中前三個都比較好認定，第四個即在
如何認定買家對未及時過戶是否有過錯方面，信榮房地產律師團隊梳理發現司法實踐中主觀性非常強，法官自由裁量權非常大
！甚者如四川省高階人民法居然認為購買普通商品期房也有過錯，即便合同有效、查封前已經交付，願意將剩餘價款交付執行，因行為違反《城市房地產管理法》第38條第1款第六項規定，對於未過戶存在一定過錯，也不能排除賣家債權人查封執行，而部分法院則將買家沒有及時起訴要求繼續履行也視為對未及時過戶存在過錯，判決不能排除執行，故而需格外小心注意！
4、以買賣合同符合四個要件可以排除執行逆推，
為防止簽訂買賣合同後房產被賣家債權人查封執行，務必儘量約定賣家早交房（如以給予房租標準的使用費補償為對價換取賣家過戶前或收到全款前交付），並在賣家違約逾期交房時及時委託律師發函，無果後及時提起繼續履行合同訴訟（法律不保護處於睡眠狀態的權利）
，本案再審判決亦以客戶查封前委託筆者起訴繼續履行沒有怠於行使權利，認定客戶對未能過戶沒有過錯；
5、
專業律師的價值在於訴訟策略的選擇，在不具備勝訴條件的情況下大膽起訴並在起訴後創造勝訴條件，實現絕處逢生。
以本案為例：2015年12月涉案房產尚未初始登記，在不動產登記中心還屬於“黑戶”，起訴繼續履行貌似天方夜譚，但如果起訴解約索賠，因鄭某資不抵債即便勝訴也不可能得到執行，最終選擇代理客戶起訴強制過戶，立案後又主動申請中止審理等候初始登記，初始登記並排除執行異議後再恢復審理的糾紛解決方案；
又如《經典案例｜購商鋪18年，突遭不明身份人持證驅逐，再遭千萬抵押，歷時三年成功追回！》案，明知商鋪已被開發商一房兩賣不在開發商名下，起訴開發商強制過戶不可能被支援的情況下，因開發商已頻臨破產，基於實現客戶利益最大化的考慮，筆者仍然選擇了起訴開發商要求繼續履行合同強制過戶，並在立案後追加後買家，變更訴訟請求要求確認開發商與後買家惡意串通合同無效，將商鋪產證恢復登記至開發商名下，再由開發商過戶登記至委託人名下，終審判決全部予以支援！強烈推薦閱讀>>>《樓市奇案！“渾然不知”自己房子十一年前被登記他人名下多次抵押，“有驚無險”律師助力耗時三年終維權成功！｜樓事情景劇，精彩無限！》
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