7月12日，北京青年報記者從市住建委獲悉，7月11日市住房城鄉建設委、市市場監督管理局聯合印發《北京市共有產權住房現房買賣合同》（BF-2022-0142）和《北京市共有產權住房預售合同》（BF-2022-0143）示範文字，即日起正式施行。
與“2017版預售合同”相比，此次合同示範文字內容主要在以下3個方面（現房買賣合同示範文字相應條款的內容一致）作出調整：
一、 適應有關法律法規、規範性檔案的新要求
（一）根據《中華人民共和國民法典》的相關規定，對相關內容作出統一調整：一是將合同中法律依據涉及《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》的均改為《中華人民共和國民法典》。二是將第二十條前期物業管理的第4款中“應當經建築區劃內專有部分佔建築物總面積1/2以上的業主且佔總人數1/2以上的業主同意”改為“應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意”。
（二）根據中國人民銀行自2019年推行貸款市場報價利率的實際情況，本次合同修訂將相關條款中的“中國人民銀行公佈的同期貸款基準利率”統一修改為“同期全國銀行間同業拆借中心公佈的一年期貸款市場報價利率”。
（三）根據《北京市物業管理條例》，將第二十條前期物業管理中關於“業主一卡通”的內容整段刪除。
（四）根據《北京市人民政府辦公廳關於轉發市住房城鄉建設委等四部門〈北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法〉的通知》（京政辦發〔2019〕11號）的相關要求，第十六條保修責任第二款中新增“並在乙方辦理房屋交付手續時，將《工程質量潛在缺陷保險告知書》交付乙方”的約定，切實保障購房家庭合法權益。
二、維護購房者的合法權益，預防責任不對等條款的出現
（一）前期工作中發現，部分開發企業存在濫用補充協議及附件任意設立責任不對等條款的情況，如：有的開發企業對主合同相關條款棄而不用，而是在補充協議中另行設定：“乙方（購房家庭）逾期付款在 日之內，按日計算向甲方（開發企業）支付逾期應付款千分之 的違約金”，“甲方（開發企業）逾期交付房屋在 日之內，按日計算向乙方（購房家庭）支付全部房價款萬分之 的違約金”之類的責任不對等條款，群眾對此反映強烈。針對這種問題，市住房城鄉建設委在合同文字修訂過程中，多次組織相關單位、各界專家專題研究，一致認為補充協議及附件應迴歸其應有的補充、細化主合同條款的定位和作用，不應與主合同條款內容和價值取向衝突。為此，本版合同示範文字專門在“說明”中明確“三方當事人可以針對合同中未約定或約定不詳的內容，根據所售房屋及所在專案的具體情況在相關條款後的空白行中進行補充約定，也可以另行簽訂補充協議，補充協議內容不得與主合同條款衝突。合同當事人不得擅自新增、修改附件內容，且附件內容不得與主合同條款衝突”，限制開發企業利用強勢地位透過補充協議及附件異化主合同條款，減少矛盾糾紛。
（二）針對前期工作中，部分購房家庭反映的對非因其自身原因導致貸款逾期支付的，開發企業設定懲罰條款問題，市住房城鄉建設委會同相關部門和各界專家多次研究探討，一致認為應當堅持公平原則，對非因購房人原因導致購房人貸款逾期支付的，開發企業不得約定追究購房人違約責任，並在本版合同示範文字第八條中增加相應款項內容予以明確。
（三）前期工作中，開發企業強制代辦專項維修資金繳納的問題群眾也反映較多，與此同時，絕大多數購房家庭也不知道如何繳納。根據《關於禁止房地產開發企業違規收取契稅和住宅專項維修資金有關問題的通知》（京建發〔2021〕96號）的相關規定，結合部分購房家庭意願，在本次合同示範文字起草過程中，對相關條款進行進一步最佳化，在預售合同第二十一條要求開發企業寫明業主自行繳納專項維修資金的時間、地點，購房家庭可自行辦理，確需委託開發企業代辦專項維修資金的，開發企業要在約定的時間內（不超過15日）向購房人提交北京市住宅專項維修資金專用收據。為購房家庭自行繳納專項維修資金明確了路徑，併為購房家庭的繳納方式提供選擇。
（四）針對“2017版預售合同”施行過程中出現的開發企業因購房人騙購約定過高比例違約金的情況，市住房城鄉建設委經組織相關部門和各界專家深入研討，並充分聽取購房人和開發企業代表意見建議，一致認為購房家庭在申請共有產權住房的過程中出現騙購行為時，應當嚴格按照《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（京建法〔2017〕16號）第三十三條予以嚴肅處理，但同時也應以可能發生的實際損失為基礎，合理約定違約金或賠償金，避免出現過高的賠付比例。為此，在預售合同示範文字第二十四條購房資格承諾中，增加了購房人因騙購導致合同無效需向開發企業支付違約金的建議比例“2%”的內容。
（五）充分尊重群眾意見，為使購房家庭對房屋所在樓棟結構能夠全面瞭解，要求開發建設單位在附件二“房屋平面圖”中標識消防門、過道、裝置等部位。
（六）考慮到共有產權住房裝修品質對購房家庭生活的重要影響，為避免因為對裝飾裝修材料約定不細緻、不明確而出現“貨不對版”的情況，合同示範文字附件六裝飾裝修及裝置標準的約定中，將公共部分、戶內部分用到的裝飾裝修材料種類、品牌、型號（做法）等內容儘可能予以詳盡羅列，方便買賣雙方能夠更清晰的將裝修標準固化，減少因約定不清出現“扯皮”的情況，讓購房家庭實現“所見即所得”，提高獲得感、幸福感、安全感。
三、進一步規範共有產權住房管理工作，明確銷售工作中各主體權利義務關係
（一）在“特別提示”中增加要求，規定代持機構按照《關於加強本市共有產權住房政府產權份額代持機構管理的通知》（京建發〔2021〕419號）的相關規定履行管理、監督等職責，充分發揮代持機構的積極作用，為購房家庭營造良好居住環境。
（二）在“術語解釋”中增加同住人的定義說明，明確同住人是指購房家庭產權份額的共同共有人外的居住人。
（三）鑑於部分購房家庭反映房屋計價方式單一的問題，合同示範文字第六條“計價方式和價款”在原合同按照“套內建築面積計價”的基礎上增加了“按照建築面積計價的內容”。與此相對應，預售合同示範文字第十三條“面積差異處理”中增加“按照建築面積計價”時面積差異的處理方式，給買賣雙方提供多種計價方式的選擇。
（四）按照《關於規範共有產權住房出租管理工作的通知（試行）》（京建法〔2022〕2號）的要求，合同示範文字附件一第四條中明確違規出租主體責任到同住人，約定了對共有產權住房購買家庭違規出租的處理辦法：不得擅自出租共有產權住房，應按時足額繳納政府產權份額租金收益，違反規定且拒不改正的，丙方可暫停辦理本套住房的回購和上市手續。
下一步，市住房和城鄉建設委將會同各區住房城鄉（市）建設委（房管局）加強宣傳培訓，切實做好合同示範文字的落地實施工作，引導開發建設單位、購房家庭及代持機構規範使用示範文字簽訂買賣合同，維護各方的合法權益，促進共有產權住房配售工作良性迴圈。
文/北京青年報記者 朱開雲
編輯/田野
