這兩天，臨近新年，各種層面的新政策居然層出不窮，看得叫人眼花繚亂。
比如，剛出臺的民企新28條，以及對全國戶籍政策的大鬆綁。再比如，新證券法提出在2020年3月1日全面推行註冊制。甚至，針對非經濟層面的收容教育等制度，都出臺了廢止決定。
在喬治看來，針對這些老政策進行修訂和廢止，是要為明年乃至後年的經濟發展在政策面打下基礎，這些政策也必然是經過周密推演的。
正是因此，喬治對這兩天新出臺的LPR與存量房貸利率掛鉤、切換的政策，產生了濃厚的好奇心。
如果熟悉喬治的童鞋，一定還記得，2019年10月，當LPR與新購房屋貸款利率掛鉤時，喬治就做出過判斷，隨著LPR利率的實際走低，實質是在松樓市調控，幫助新購房者降低購房貸款利率。
在各地明裡暗裡放鬆樓市調控的時候，將LPR與新房房貸利率掛鉤，喬治理解為是促進一手房銷售，也是在穩投資和基建增長。
那麼，為何到了年底，又要將LPR與存量房的房貸利率進行掛鉤和切換呢？
畢竟，存量房無法拉動基建和投資，一旦存量房進行了交易，這種掛鉤和切換的做法就失去了意義。這次掛鉤究竟是出於什麼考慮呢？會對存量房業主產生哪些影響？這是為了進一步放鬆樓市調控嗎？
為此，喬治研究了一下存量房與LPR掛鉤和切換的方式。發現裡面大有文章，可不是放鬆調控那麼簡單。反而可以說，與防松調控幾乎沒有關係。
以下分析判斷僅為喬治一家之言，供大家參考和討論：
新的掛鉤是以2019年12月份的5年期的LPR為基準進行的，2019年12月的五年期LPR利率為4。8%，較之央行的5年期貸款基準利率4。9%，下降了10個基點，也就是0。1%。
假設A某在2018年，以4。9%上浮10%的利率購買了一套房子，他的實際房貸利率為：4。9%+（4。9*10%）=5。39%。
如果他自行向銀行申報切換為LPR利率（自行申報時間為2020年3月1日至2020年8月31日）。那麼切換後的利率加點幅度就應該是：5。39%-4。8%=0。59%，這其中的4。8%就是2019年12月的LPR五年期貸款利率。
申報後，僅僅是確定了切換後的房貸利率加點幅度，真正實施LPR+0。59%的新房貸利率，還要等到2020年12月20日的最新PLR報價出來後，於2021年1月1日開始實施。
也就是說，存量房的業主，想按照LPR房貸利率還房貸，至少還要等待一年的時間。
看到這裡，相信大家會跟喬治一樣，感到非常的奇怪。這樣大費周章的繞一大圈，看起來還讓房貸利率加點幅度變高了，有幾個存量房的業主願意去自行切換呢？
帶著同樣的疑問，喬治做了一個排列組合之後，就發現了更多的真相！
喬治的排列組合是這樣的：未來，LPR利率無非三種走勢，繼續走低、調頭走高和長期持平。而房價無非也是走高、走低和長期持平。
那麼，我們就來看看，每種情況下的組合和結論。
首先是房價持平組合
房價持平匹配LPR持平：實際房貸利率沒有出現變化。
房價持平匹配LPR走低：實際房貸利率將出現下降。
房價持平匹配LPR走高：有可能出現實際房貸利率還高於切換前的利率。如果房價不漲，房貸利率還上升，相信很多業主會懊悔，為何當初要去費勁切換。
下面再來看看房價上漲組合
房價上漲匹配LPR持平：實際房貸利率沒有出現變化。
房價上漲匹配LPR走低：房價漲，房貸下降，業主一定是爽的！
房價上漲匹配LPR走高：房價漲，房貸利率有可能出現高於切換前的利率，業主在爽的同時會不爽，相信很多業主同樣會懊悔，為何當初要去費勁切換。
最後來看看房價下跌組合
房價下跌匹配LPR持平：實際房貸利率沒有出現變化。
房價下跌匹配LPR走低：房價跌，但是房貸也相應的跌了點，業主心裡會好受點，手裡有餘房的業主，還不會急於拋售套現。
房價下跌匹配LPR走高：房價跌，房貸還漲了。手裡有餘房的業主，此時不拋售房子還等啥？
有了以上組合，下面就該來判斷一下未來LPR大機率會出現的走勢了。在全球都在量化寬鬆的大背景下，以及國內為了緩解實體經濟融資難的需要，目前看，LPR在未來一兩年內都可能是持續走低的。
所以，未來切換成LPR房貸利率的存量房業主，只會出現以下的處境：
A、房價持平匹配LPR走低：實際房貸利率將出現下降。
B、房價上漲匹配LPR走低：房價漲，房貸也下降，業主一定是爽的！
C、房價下跌匹配LPR走低：房價跌，但是房貸也相應的跌了點，業主心裡會好受點，手裡有餘房的業主，還不會急於拋售套現。
說到這裡，相信大家就能夠體會到，無論未來房價走勢是漲還是跌，LPR房貸切換政策，都可以在未來一兩年間裡，舒緩那些被房貸壓得喘不過氣來的業主情緒。能少還一點是一點嘛！
據央行資料統計，2018年末，個人住房貸款餘額為25。8萬億元。或許，這也是未來緩解各種民生問題，甚至是穩樓市的一個手段吧！畢竟，現在有幾個城鎮居民手裡沒有房子和房貸的呢？
所以，在這裡，喬治想回到前面提出的問題：這次將存量房貸也切換為LPR，可不是為了放鬆樓市調控，而是穩民生、穩樓市。採取自願切換的方式進行，也就是說，有沒有因此而受益，都是業主的自願選擇。
說到最後，喬治想做點有意思的推論：如果，結合切換LPR房貸利率的申報時間和正式實施時間推論，或許未來樓市出現一定幅度波動的時間節點，就在2020年的3月之後，以及2021年之後！
喬治更看好在2021年之後，樓市會出現較大的波動。請記住，是波動！也就是說，有可能是漲起來了，也有可能是跌下去了。
好了，今天就說到這裡。如果您喜歡本篇，歡迎關注、轉發~
