8月，西安商品住房市場供應端加力，新推房源出現井噴式增長，而月底又迎來新一輪政策加碼，為需求端再戴上一道枷鎖。那麼西安樓市中各大房企1~8月銷售業績的表現如何？下面將具體揭曉。
資料說明：房地產企業銷售資料統計是以2021年1月1日-8月31日期間銷售的商品房為統計口徑，主要依據CREIS中指資料在西安市的銷售監測資料，並參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對於少數沒有在監測範圍內的專案，由企業提供相關證明檔案，經課題組對資料進行嚴格稽核，也納入統計範圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
▍房企表現：頭部企業集中度上升，陣營階梯逐漸穩固
從銷售金額榜單上看，西安房地產企業銷售金額TOP10企業1-8月實現銷售總額613億元、銷售面積380萬㎡，較去年同期有一定下滑。同去年相比，TOP10企業門檻值42。95億元，較去年38億元有所上升，銷售額均值61。3億元，同比下降9億元。
企業排名上看，本月企業位次與上月基本相差不大。其中融創一騎絕塵，1~8月銷售額已經超過第二名中海、第三名保利之和。近年來，融創不斷開疆拓土、深耕大西安，推出了一系列深受歡迎的產品，獲得購房者一致認可。除頭部企業外，位於榜單後部的企業，依然憑藉自身獨特的品牌、產品等核心優勢，在西安市場佔據了一席之地，如龍湖集團持續品牌打造，今年連續推出天曜、天璞、春江天序等熱銷專案，獲得市場肯定。
資料說明：商品住宅銷售資料統計是以2021年1月1日-8月31日期間銷售的商品住宅為統計口徑，主要依據CREIS中指資料在西安市主城限購區的銷售監測資料，並參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對於少數沒有在監測範圍內的專案，由企業提供相關證明檔案，經課題組對資料進行嚴格稽核，也納入統計範圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
▍榜單點評：單盤銷售額佔比大，改善型成為主流
從銷售金額榜單上看，西安商品住宅TOP10專案銷售金額實現銷售總額334億元，門檻值26。27億元。其中，融創時代奧城與融創宸閱和鳴兩個專案銷售額之和高達87。02億元，佔融創1~8月銷售金額的61%。而排行榜中TOP10專案佔銷售金額TOP10企業金額比例也不低，其中保利天悅、中海寰宇天下銷售額分別佔到保利、中海的52%和47%，天地源蘭樾坊、紫薇·華髮CID中央首府銷售額分別佔到天地源、紫薇的56%和62%。
從專案特點來看，改善型住宅成為TOP10專案主流，如位於滻灞生態區的自然界，8月新推戶均面積在190㎡~516㎡，保利天悅戶均面積在170~288㎡，而新希望錦麟天璽和中海寰宇天下戶均面積也在126~200㎡和102~286㎡不等。
▍政策環境：西安加碼樓市調控，限購區域擴圍
8月30日，為深入貫徹落實中央“房住不炒”定位精神，切實履行房地產調控城市主體責任，提高調控政策措施的精準性，促進房地產市場平穩健康發展，西安市人民政府辦公廳印發《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》。
《通知》從擴大住房限購限售範圍、強化住房限購措施、嚴格住宅用地出讓、加強房地產金融管理、完善住房保障體系建設、規範房地產市場秩序等六個方面提出了12條措施，透過綜合運用行政、土地、金融等房地產調控政策工具，實施供需雙向調節，努力實現穩地價、穩房價、穩預期目標。
重點內容總結如下：
一、將西鹹新區部分割槽域納入限購、限售範圍。
二、限購區內，落戶滿3年，方可購買第2套商品住房；E類人才連續繳納12個月社會保險或個人所得稅的，方可購買商品住房；離異前家庭在限購區擁有2套及以上商品住房，離異後一年內任何一方均不得在限購區域購買商品住房。
三、禁止馬甲參拍、核查房企購地資金來源，嚴控住宅用地溢價率，多種方式確定土地出讓競得人。
四、加快發展保障性租賃住房，完善以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。
政策影響：
一、政策調整後，西安市住房“限購、限售”區域包括：未央區、新城區、碑林區、蓮湖區、灞橋區、雁塔區、高新區、經開區、曲江新區、滻灞生態區、國際港務區、航天基地、臨潼區、長安區，西鹹新區灃東新城，灃西新城高橋街道、馬王街道。
二、根據西安市的具體政策規定，限購政策施行時點均為2021年8月31日0時起，為確保平穩銜接，在該時點之前已進入購房流程的居民家庭完成購房手續等情況如何操作，亦進行了分門別類規定，此舉有利於杜絕“離婚買房”等投機，保障首套住房和引進創業人才的購房需求。
三、7月22日房地產專題會議後，作為對新一輪穩地價工作的重要指導精神，限制溢價率、加強購地資金審查、禁“馬甲”、競品質方案等已成為後續土拍的重要調整方向。而本次西安的政策變化，參考了已經恢復集中出讓的城市政策，對未來第二批集中供地競買規則設定有一定借鑑意義。
四、住建部近日表示要加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，重視解決好新市民和青年人的住房問題。西安作為近年來人口淨流入的重點城市，有效增加保障性租賃住房和共有產權住房的供給，做到住有所居、職住平衡，抓好政策落實任重而道遠。
▍商品房市場：新盤供應井噴，中籤率上漲
從市場表現上看，調控政策作用已然顯現，新房供應量呈井噴態勢。據中指研究院西安分院監測，2021年8月西安（城六區，臨潼、長安、灃東）共53個專案，15211套房源入市登記，較7月的26個專案8396套相比增加81%。中籤率方面，8月意向平臺登記人數為67248人（剛需17551人，普通49674人），綜合中籤率從上月11%提升至19%。8月入市專案中，9個專案為純新盤專案，其餘為老盤加推。而純新盤專案中，超過2。5萬元/㎡的專案達到4個。供應區域分佈上，國際港務區以16個專案、4047套房源位列供應量第一，其次為高新技術產業開發區。中籤率區域分佈上，西安區域間供求關係仍不均衡，其中曲江新區、新城區總體登記人數與房源數量比率僅7%左右，遠低於全市總體水平，而灞橋區、雁塔區、未央區、灃東新城以及臨潼區房源數量均大於登記人數，供求關係較為緩和。
資料來源：西安市住建局商品住房銷售公示平臺
▍土地市場：市場平淡，僅商服成交
據中指研究院西安分院監測，7月西安無住宅用地成交，4宗商服用地、1宗加油加氣用地成交，建築規劃面積26。65萬㎡，平均樓面價1707。65元/㎡。
圖：2021年7月西安商服用地成交統計
資料來源：中指資料CREIS
結語
綜合來看，西安今年出臺了土地集中出讓、二手房參考價指導價等一系列政策，從政策影響來看，不斷升級的調控政策影響了市場供應與成交期望，促進了地價、房價、預期的穩定。本次樓市政策調整屬於對上半年一系列政策的補充和對中央會議精神的落實，未來西安將逐步完善“因城施策”下的樓市調控體系，促進房地產市場平穩健康發展。
