11月8日，深圳市規劃和自然資源局官方網站釋出了公開徵求《深圳市城市更新專案搬遷補償協議示範文字（徵求意見稿）》意見的通告。
目的是進一步規範深圳市城市更新專案搬遷補償協議的簽訂工作，更好地保護市場主體和物業權利人的合法權益，根據《深圳經濟特區城市更新條例》等有關規定，研究起草了《深圳市城市更新專案搬遷補償協議示範文字（徵求意見稿）》（以下簡稱《搬遷補償協議示範文字》）。
為保障公民的知情權和參與權，根據《重大行政決策程式暫行條例》《廣東省重大行政決策聽證規定》《深圳市行政聽證辦法》等有關規定的要求，深圳市規劃和自然資源局擬於2021年12月15日（星期三）下午15：00-17：30就《深圳市城市更新專案搬遷補償協議示範文字（徵求意見稿）》舉行聽證會。
起草說明：
關於《
深圳市城市更新專案搬遷補償協議
示範文字(徵求意見稿)》的起草說明
為進一步規範我市城市更新專案搬遷補償協議的簽訂工作，更好地保護市場主體和物業權利人的合法權益，根據《深圳經濟特區城市更新條例》（以下簡稱《條例》）等有關規定，我局研究起草了《深圳市城市更新專案搬遷補償協議示範文字（徵求意見稿）》（以下簡稱《搬遷補償協議示範文字》）。現就有關情況說明如下：
一、背景和必要性
《條例》自2021年3月1日起正式施行，按照《條例》第二十九條第二款規定市城市更新部門應當制定併發布搬遷補償協議示範文字，並對搬遷補償協議須統一規範的具體內容進行明確，包括協議生效時間、生效條件、搬遷補償標準和方式、協議有效期、權利義務、預告登記約定、不得加改擴建、違約責任等。同時，《條例》還對搬遷補償涉及的預告登記、搬遷補償方式、政策性住房搬遷補償的方式及條件、已登記的商品性質住宅物業採用原地產權置換的最低補償標準及面積誤差處置方式、安置補償費的最遲給付時間等內容進行了規定。
為落實上述要求及規定，我局制定併發布《搬遷補償協議示範文字》一方面是履行《條例》賦予市城市更新部門職責的需要，有利於規範和加強對城市更新專案搬遷補償協議簽訂工作的監管，進一步提升我市城市更新管理水平；另一方面，透過對搬遷補償協議示範文字內容的細化和明確，能夠指導協議當事人合法、規範、便捷地簽訂搬遷補償協議，更好保護市場主體和物業權利人的合法權益，推動我市城市更新高質量發展。
二、起草過程
2021年1月—2月，我局收集了各區已備案的具有典型性的搬遷補償協議文字。
2021年2月—5月，我局對收集的搬遷補償協議的具體條文進行了梳理彙編、分析論證和認真研究，同時借鑑《商品房買賣合同（示範文字）》和我市《房屋徵收補償安置協議書（示範文字）》、《住宅產權調換類改造專案搬遷安置補償協議》等文字的內容，起草形成了《搬遷補償協議示範文字》。
2021年5月—6月，我局就《搬遷補償協議示範文字》徵求了局內有關處室和各區更新整備部門的意見。
其後，我局多次召集區有關部門和局內相關處室進行座談和研討，充分聽取各部門意見，並對《搬遷補償協議示範文字》的內容進行了多輪修改和完善，最終形成了《搬遷補償協議示範文字》的徵求意見稿。
三、主要內容說明
《搬遷補償協議示範文字》共九章三十二條和四個附件，主要內容如下：
（一） 關於被搬遷物業的基本情況
《搬遷補償協議示範文字》第一條按照《條例》要求，規定了特殊被搬遷物業型別的補償方式及標準，並對被搬遷物業的基本情況進行了明確約定，包括被搬遷物業的面積資訊、物業型別以及權利限制狀況等，為明確雙方的權利義務與違約責任等提供了明確依據。具體內容如下：
1．面積資訊
《搬遷補償協議示範文字》第一條為被搬遷物業的面積資訊設定了兩種不同的確定方式：不動產權屬證書的證載面積與測繪報告載明的測繪面積。
2．物業型別
《搬遷補償協議示範文字》第一條將被搬遷物業的型別分為了已登記的商品性質住宅物業、政策性住房、原農村城市化歷史遺留違法建築和其他等四大類。
3．權利限制狀況
《搬遷補償協議示範文字》第一條將被搬遷物業的權利限制狀況分為了無任何權利限制、設有居住權、被查封、設有抵押權、設有租賃權和其他等六種。
（二） 關於物業搬遷補償方式及標準
《搬遷補償協議示範文字》第二章對被搬遷物業的補償方式及標準做了相應的約定。根據《條例》第二十九條第二款規定，在補償方式上，《搬遷補償協議示範文字》第三條明確城市更新搬遷補償可以採用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式；根據《條例》第三十四條的規定，補償標準上，《搬遷補償協議示範文字》第四條、第五條落實了《條例》政策性住房搬遷補償的方式及條件、已登記的商品性質住宅物業採用原地產權置換的最低補償標準及面積誤差處置方式、安置補償費的最遲給付時間等相關內容。
《搬遷補償協議示範文字》第四條第三款明確了市場主體應當向物業權利人支付安置補償費的期限為自被搬遷物業移交完成之日起至置換物業交付完成之日止。物業權利人搬離並將被搬遷物業移交給市場主體後，市場主體就應當按約定向物業權利人給付安置補償費。
（三） 關於預告登記
根據《條例》第二十九條第二款和第三十一條的規定，《搬遷補償協議示範文字》第三章對預告登記的相關內容進行了約定，包括預告登記的物件、預告登記申請、變更和登出的辦理方以及預告登記的有效期。
（四） 關於協議雙方的權利義務與違約責任
城市更新工作的順利推進需要協議雙方的共同努力。為增強協議雙方的依約守信意識，降低糾紛處理成本，《搬遷補償協議示範文字》第七章、第八章根據《條例》第二十九條第二款的規定對協議雙方的權利義務與違約責任分別進行了約定。由於《搬遷補償協議示範文字》權利義務條款與違約責任條款是對照設定的，故本說明僅對其違約責任條款進行簡述。
甲方（市場主體）需要承擔違約責任的情形包括：未按期付款；對被搬遷物業管理不當；未能及時查驗、接收被搬遷物業；未能及時通知乙方查驗、接收置換物業；置換物業不符合質量標準或約定的交樓標準；未能及時辦理置換物業的產權登記等。
乙方（物業權利人）需要承擔違約責任的情形包括：未按期付款；未及時移交被搬遷物業；被搬遷物業存在未經披露的權利負擔或權利糾紛；加建、改建或擴建被搬遷物業、改變被搬遷物業的用途或在被搬遷物業上新設權利負擔；未及時辦理或協助甲方辦理不動產權屬登出登記手續；未及時查驗接收置換物業等。
（五） 關於協議的生效時間、生效條件和有效期
根據《條例》第二十九條第二款的規定，《搬遷補償協議示範文字》第三十條、第三十一條對協議的生效時間、生效條件和有效期進行了明確約定。
專此說明。
