“很多有道理的話，說了等於沒說；說了等於沒說的話，一般很有道理”。
要讓道理&邏輯有用，必須要有連線思維，把道理應用到決策及實際行動中，否則學再多，聽再多，想再多，還是過不好這一生的。
1、 商業地產的前策、招商、運營，就是有計劃的市場經濟。
1.1計劃性表現在專案的謀篇佈局上。
市場定位、商業規劃（交通、空間、景觀、動線、平面、展示面……）、業態組合、財務目標、有標準的選商、有標準的拉動客流，有序的租金增長。
1.2市場化的表現
場內租戶必然遵循優勝劣汰的市場競爭法則；出租方在租賃業務開展中也必須遵循市場法則。
2、商業地產經營升級，就是持續地“供給側改革”！
無論專案是否滿足，保持更高追求的“選商招商”是專案運營持之以恆的必選動作。
2.1以招商促升級（類似於供給側改革的提質增效）
引入更優質商家，提升專案形象、吸引力、銷售坪效、專案商家端的經營信心指數；帶動場內商家主動追隨榜樣的力量，近距離地向鄰居學經營、學推廣、學管理、學服務、學品牌塑造，形象提升……，從而實現場內租戶整體經營水平的提升，因此吸引更多、更高階的客群，專案運營持續向上勢能的“增強迴路”就形成了。
2.2以收費促調整（類似供給側改革中對殭屍企業、落後產能的主動出清）
市場不相信眼淚，只認可合理的價值交換能力（經營智慧、市場需求的高效滿足）。
以收費促進調整的目的是淘汰同等經營環境下，經營性虧損，經常性欠租的風險商戶，一定程度上也是堅決幫助此類經營問題租戶及時止損；淘汰此類租戶才能為優質品牌、優質租戶的引入騰出空間。
TIPS:市場的殘酷真相
個體店鋪經營參與的是線下大消費這個持續充分競爭的領域，
只有在市場競爭中獲勝，有持續經營提升能力的店鋪才有資格活下來。
個體店鋪能夠活下來及持續發展的唯一原因
消費者樂於高頻重複買單（有粘性），且店鋪有充足的盈利空間（付得起房租、水電、人工、供應商貨款、裝修折舊、股東回報及自身的投入回報）
前提是
能吸引流量，還有把流量轉化為有效存量的能力，在為消費者創造價值方面比同行更有比較優勢。
要麼成本更低（價效比更高），要麼體驗更好（形象、服務、情感依戀）。
3、實體商業存在的必然性及價值使命！人類的社群屬性、社交習性是由萬年進化過程的基因決定的，這決定了實體商業有序發展的可行性。
高度城市化&社會文明發展之後，社交行為發生家庭私人空間的機率大幅度降低，
實體商業空間所具有的公共性、服務完整性、舒適性、安全性正是人類社交、溝通、歡聚的最具價效比、最具效率的選擇。
實體商業是城市公共及私人社交歡聚的載體、平臺，且不可替代。
哪怕虛擬現實技術加速發展，這也是實體商業最大的價值及使命。至於商品購買，線上在效率、選擇面、成本方面對線下的替代性很強，雖然不會完全替代，但分流是已經存在多年的冷酷現實。
4、大眾對好的商業空間感性要求有哪些？
達到“身、心、眼、舌、鼻”的舒適及愉悅，歸結起來就是
花錢買舒適、買樂子而已。
對應的顧客體驗
到達便捷、逛起來舒服、內容豐富、溫暖人心、有質感、好看漂亮、好吃好玩、有樂趣。
5、商業空間必須遵循的設計規則是以“人為本”！
“人”指人的需求及人性，如下幾個維度
安全、舒適、有趣、性感&感性、參與感、炫耀性、情感依戀、美好時光&美好記憶。
對應商業空間設計原則
充足停車位、精裝電梯前廳、足夠醒目/便捷的客流動線（扶梯/直升電梯/編號）、
賦予公共空間的參與感、駐留性、趣味性，達到休憩、遊樂、拍照、分享的功能及觸發點。
所有公共空間及設施在功能滿足的基礎上賦予空間以人性的溫度：
“高審美&文化&藝術&童趣&互動性&參與感”！
6、商業公共空間設計的經濟約束。
6。1公共空間的尺度要相容後期租賃點位、策展點位規劃，以豐富內容，創造收益。
6。2公共空間的選材，在保證視覺、觸感、質感效果及功能的基礎上，要控制建造成本及維護更新成本。
365天週而復始的執行，維修更新不可避免。
商業公共空間接待的是無差別全域公眾，和奢華酒店、會所顯著不同，沒有必要在材質、工藝方面花過高的成本，但對耐久性&維護打理的便捷性/經濟型要求則很高。
商業不變的規律就是持續的變化（內容、業態、功能），因此要求公共空間規劃設計要有足夠的彈性。
7、商業空間設施裝置選型的技術及經濟約束性
6個維度的問題
功能充分滿足嗎？
尺寸/承載力/耐久性
價格實惠不？
執行穩定不？
經過多年運營檢測證明的，成熟裝置選型為佳。
維修維護效率高不？
有本地供應商的優先，並且國產化率越高越好。
維修成本便宜不少？
易損部件通用附廠件供應，越充分越好。
空間利用效率高嗎？
（少佔地，少遮擋）
8、店鋪租賃空間設計規劃原則
平面劃分，把主力店&小鋪組合排布，以實現客流聚集及客流轉化效率及租金估值提升的目標。
機電配置的充分（煙道、電量、給排水、排汙、燃氣），確保後期業態轉換的可行性。
9、商業運營專案操盤的關鍵指標優先順序排序
出租率>客流量>租金水平=優質品牌佔比
10、商業專案的運營推廣：線上&線下雙輪驅動，相互增值。
線上必選官方平臺
大眾點評、美團，小紅書及抖音必須其二建專案線上官方平臺，重點在於活躍度、熱度維護，目標是把專案線上平臺運營成為區域熱度第一名，以提升引流效應。
線下推廣
以專案公共空間包裝、開發、利用及明星店鋪、新開店鋪、爆款促銷、第三方資源嫁接整合為抓手，要以減少推廣內容購買及廣告投放而不影響推廣效果為目標。
結合專案及周邊人群核心特徵，推廣線要有前瞻性的思維把專案營銷推廣及的產品化，以此構建專案獨特的記憶點。
11、商業運營具有突出的滯後效應，幾乎沒有立竿見影的路徑及方法。
商業運營的滯後效應舉例：
招進來了一批優秀的品牌店鋪，店鋪順利開業了，即便新開店鋪生意很好，形象很好，對專案的積極影響（重新整理市場認知，對後續招商的促進，對場內租戶的帶動提升）快則1、2個月，慢則需要3-6個月。
走了一波漂亮的營銷推廣，推廣效應帶來的積極市場反饋作用到專案經營（消費市場、租賃市場）多半也要1、2個月之後。
做了專案重點區域改造，改造空間呈現出來，改造後對客流的吸引，對招商的促進，對經營的帶動效應基本也要2、3個月之後才能看到。
正因為商業運營有顯著的滯後效應，因此對於專案經營提升只要符合邏輯、符合定位、預算之內的事情，更要趁早謀篇佈局，提升決策及行動的效率。
明確經營目標（財務結果、高公眾形象、高出租率、高優質品牌佔比、高客流、高收款率），選擇符合邏輯的方向，從對影響目標達成最重要的因子（高形象、高出租率、高品牌佔比）切入，持續重複的動作，只要方向正確，執行效率顯著高於友商或市場期望或市場給予的視窗時間，假以時日（通常為6-12個月），專案格局就會重新整理到日趨向上的狀態。
如果不理解、不明白商業運營的顯著的滯後效應，淺嘗輒止，就不可能獲得商業運營穩定向上的經營回報。
商業地產的前策、招商、運營管理就是一門沒有完全確定性結果的系統性技能，是在波動市場環境下，有預見性的持續累積專案經營向上勢能的決策技能、行動技能，掌握一項技能肯定要有方法，但只瞭解方法而沒有長期的實踐練習及總結深化，你永遠都學不會，如果沒有系統性思維及長期主義定力，也無法取得商業運營上的成功。
（謝尚偉/2022年2月20日於謝家灣）
