我們對民宿幾乎一無所知。
也許你只知道一條二更等公號曾爆發式地推送了許多條“辭去百萬年薪開民宿”的文章，那裡的詩和遠方看起來很美。卻不知道國內80%的單體民宿都在虧損。
某一天你突然發現，那些公號很少再推送這樣的訊息了。
也許你只知道雲南的客棧在國內發展最早，卻不知道有人把雲南的民宿定義為“旁類”。
也許你只知道莫干山民宿代表著中國民宿業的崛起，卻不知道它是如何崛起的，現在又面臨著怎樣的同質化惡性競爭。
民宿在中國大陸的發展不過短短10年，10年間它經歷了什麼，在什麼時間點突然走紅，又在什麼時間點開始退燒？
為什麼有人對資本進入民宿行業抱有悲觀心態，有人卻能從最初就得到資本的支援，3年內快速複製105家民宿？
民宿的從業群體分為哪幾類？
民宿如何與鄉村振興、鄉村建設相結合？
除去單一的房費收入，民宿的商業模式到底在哪裡？
俱牛圓桌派第三期，我們邀請了行業裡極具影響力的觀察者、投資者和不同種類的從業者，
為你解答以上問題。
這是一篇13000字的深度稿件，讀起來並不容易，但這篇文章全面解讀了民宿的發展歷史及現狀，詳細解析了民宿現象。
是為“民宿簡史”。
蕭去疾
蘇州暢行文旅集團 創始人/董事長
俱牛：可以講講你對“辭去百萬年薪去開民宿”這樣的曾被一條二更等宣揚的現象的看法嗎？
蕭去疾：
其實這已經是一個偽命題了。
民宿現在已經開始進入到“退燒”階段——大家開始冷靜思考的階段。之前大家覺得民宿好得不行，能夠實現夢想，成為靈魂的一個棲息地。但現在明顯開始從頂峰向下滑落。單體民宿幾乎盈利很少，80%都在虧損，剩下的也幾乎沒有太多的盈利狀態。
俱牛：單體民宿為什麼很難盈利？
蕭去疾：
第一、非週末經濟非常明顯，往往是兩天的營收要支撐一個星期。
第二、人員不好找，因為民宿往往都是開在相對偏僻的地方，年輕人不願意待，待不住，當地的老百姓又不具備這樣的素質來匹配客人的需求。
第三、獲客渠道如果太過於依賴OTA的話，大部分的盈利也被這些平臺吃掉。
第四、單體民宿體量小，它的天花板較低，很難去做突破。
第五、選址選不好也很難盈利，而民宿成功最重要的條件就是選址。選址對了，這個民宿就已經成功了50%到60%了，相反，選址不好，盈利的可能性就很低。
俱牛：你覺得好的選址一般會具備哪幾個條件？
蕭去疾：
第一、大交通，比如它離高速公路或者高鐵站或者是機場要方便，民宿主要走得還是週末經濟，或者說是休閒旅遊的客戶群體是它的一個主要的群體，所以交通必須便利。
第二、那麼城市周邊的風景，你需要有可依託的人流。
第三、有很稀缺的自然資源和自然風光。
俱牛：請給民宿的發展軌跡做一個階段的劃分。
蕭去疾：
其實什麼叫民宿呢？古時候，城鎮裡的住宿叫做客棧，但你走到鄉野的地方是沒有客棧的，這個時候你可能會敲開一戶人家，這個人家剛好有空的房間可以收留你，你多少給他付一點錢，這個是中國古代的“民宿”。
你看到“民”和“宿”，“民”就是老百姓，是老百姓給你提供的住宿的地方。中國民宿最早的，其實就是我們所說的農家樂。
但民宿這一個詞實際上是從國外來的，二戰以後，英國、法國的居民開始把郊野旅遊開發起來，把一些老的城堡開發出來，城裡的人到他這個地方去住。
接著就是在日本，目前來說服務最好最細緻最讓人流連的其實也是日本的民宿。很多的日本民宿都是幾代人來經營的。之後就傳到了中國臺灣。
所以大陸的民宿大部分借鑑的是臺灣。臺灣的民宿以人文關懷、生活態度、生活方式讓你們去休閒放鬆，而且到達這個民宿，你的生活會變得很豐富。
但是大陸的民宿和中國臺灣的不同點在於臺灣的很多民宿都是他們自己家的房子，它可以一代一代地往下傳承，他們可能是當成家族產業來往下繼續，而且他沒有房租，沒有其他的一些成本，所以他的盈利心沒那麼著急。
但是大陸的民宿，大部分是租房子。有房租有年限，這也是大陸民宿和在世界上其他的民宿不能在一個起跑線上的原因。
俱牛：從時間軸上來給中國民宿業發展做個梳理呢？
蕭去疾：
應該是2007、2008年左右，中國民宿開始的。
第一代民宿是在麗江、大理開始，那是民宿1。0時代。
2013年前後莫干山民宿進入2。0時代，那個時候裸心谷洋家樂在莫干山開始，有大量的資本開始願意在那邊投資。
我們做了一個全國民宿的統計，2015年是4萬多家，2016年是7萬多家，2017年達到19萬多，然後2018年開始倒退了20%。
俱牛：為什麼2018年會有那樣一個大的倒退？
蕭去疾：
倒退是因為活不下去了，關門了。大家開始冷靜思考，不再那麼盲目。
最開始的心理就是，建一個民宿兩百萬，我們五個人一人拿個四十萬，沒問題，這個錢拿出來也不影響我們，那就幹吧，而且也挺好的，作為我們自己的一個道場，哪怕沒有客人來，我們四個人自己的客人接待放在這裡都不只這個數。大家就開始去建了，建了以後發現不是這麼回事，不是說我只花四十萬就可以開始賺錢了，發現每年還要往裡再投錢，第一年不要緊，第二年不要緊，第三年就開始沒信心了。
俱牛：民宿3.0時代會是什麼樣子？
蕭去疾：
3。0時代肯定是要和鄉村振興結合起來做的。它不再是就靠單一民宿去盈利，而是把整個村落和民宿完全打造在一起，依託的是產業鏈上的多個衍生環節。
俱牛：具體講講如何開發民宿其他衍生產業鏈。
蕭去疾：
我們現在不是在做一個民宿，而是在在做整村的運營和整村的業態佈局。比如說我們現在新昌的民宿，這個地方一年有200多天可以看雲海，這就是我們稀缺的資源。
周邊的古村落資源和文化，我們把它都延伸出來，我們可以把農產品開發作為盈利空間之一；可以做戶外俱樂部或旅行社的團隊，做企業團建的團隊。這樣民宿的房間費用只是我收費的環節之一，而不是唯一的環節。
俱牛：可以給目前的民宿從業者分個類嗎？
蕭去疾：
第一波是以情懷為主的。這一類大部分都是一些經濟條件還不錯的，自己的主業做得還不錯，文化水準比較高，有一些人脈資源，其中大部分是設計師。
但是設計師往往不具備運營能力，所以幾年下來，發現這個運營不好乾，而且運營成本也不好控制，肯定就虧。
第二波是以一些平臺為主的，這一波現在都是以品牌化，連鎖化，跑馬圈地型的。這波也發現純粹做民宿，無論有多少家店，其實盈利都沒有達到自己最理想的狀態。好在他們有品牌，有了一定的客群，所以現在大部分都在跟政府談合作——現在政府在主推鄉村振興、美麗鄉村。準確來說，你會發現它主要的盈利點並不是在做民宿，而是透過民宿獲得的其他盈利方向。這一波屬於活得還算好的。
還有一波就是民宿運營公司，比如像我們現在這樣，運營的時候會把定製旅遊，文創產品、營銷、人才培養，還有民宿融合起來，同時我們也在和政府合作。這一波的盈利空間也還可以。
我講到這裡你應該就很明確了，最難的就是幾個人單獨去投一家民宿的，我們測算過，基本上五到八年你才能回本，而且是在運營得很好的情況下。
陳長春
隱居鄉里創始人
俱牛：你是怎麼定義民宿的？
陳長春：
利用當地閒置的房屋和在地文化的屬性來提供給城市人群一種不同於城市的生活方式體驗的度假場所，而不是住宿場所。很多人把民宿定義為一種住宿，這是錯的，它是一種度假消費場所。
俱牛：如果要給民宿歸類，你會怎麼歸？
陳長春：
農家樂應該是民宿1。0時代，農家樂是鄉村度假服務的雛形。之後有了類似於麗江和莫干山民宿這樣的進階。
但麗江民宿（包括城市民宿）其實是一個旁類，和鄉村度假完全是兩個概念，包括它的商業模型也都和我們現在談的民宿是兩個概念。因為像麗江那些民宿如果不依託強流量區域，是沒辦法做的。不像我做山楂小院或者姥姥家這些院子，沒有強流量依託，我們能把它做成一個目的地。
莫干山民宿相當於是在農家樂基礎上升級的洋家樂。大家來這個地方也不是去看其他風景，就是來消費鄉村的。
俱牛：從2015年進入民宿，短短三四年的時間複製了105個院子，為什麼能夠這麼快速的實現大規模複製？
陳長春：
我們的模式不同於其他大多數做民宿的模式。
首先，我們與當地農民建立共生模式是發展快速的一個最主要的原因。
我們把資產和運營進行剝離，我們讓當地的村民和村集體來持有資產，也就是他們出資，我們來託管運營。資產和運營剝離以後，我們的資金壓力就不是特別大。
在當地人持有資產方面，國家保護農民，政策上面不允許宅基地買賣，我們恰恰利用了這一點，讓農民持有資產。而且我們的運營收益是跟當地分成的。
這樣，農民就有主人意識和共同參與意識，他會努力地維護整個運轉體系的正常發展。把大家的力量都調動起來了，就形成了一個鄉村利益共同體的局面。
另外，我們會幫農村申請一些政府的美麗鄉村建設或者扶貧脫低的資金——只要讓農民賺到錢，政府也願意把這些資金進行合理的調配，來實現他們修建房屋、改造房屋的成本支撐。
我們只做產品設計和培訓、管理以及市場的銷售，這些都是村民不擅長的。
其次，我們實現的是在地化管理——每個院子配一位管家，管家大多數都來自本地的村民或者周圍村的村民。
這樣會使我們的管理很輕巧。
我們每個村子十多個院子只有一位運營經理在做整體客戶服務的協調工作，他不會像傳統的那樣要建立一支完整的團隊在當地服務，那樣成本特別高，而且人員流動性也比較大。
這些當地村民挑選出來的管家經過前期比較嚴格的培訓，同時我們的產品設計也儘量鄉土化、鄉村化，取得客人來接受服務最佳的結合點。
我們目前已經找到了在地化運營服務體系的一個最佳平衡點，而且複製速度也很快，人員流失量也很低，客人也非常滿意。因為有很獨到的一種在地文化的屬性和在地風土人情的優勢。
俱牛：你在運營中一直都很強調標準化和非標準化的結合與平衡，可以談談為什麼它這麼重要嗎？
陳長春：
因為我要構建成一個體系，重點要解決鄉村治理和鄉村運營的問題，而不只是做一個小空間滿足自己對鄉村的嚮往那樣一個很小層面的事情。這就要求必須實現一套整體的商業模型。
只有實現標準化和可複製化，這件事才可能做大。如果全是個性化的東西，在不斷複製和擴大的過程中，管理成本會不斷疊加，到最後就撐不住了。所以標準化是很重要的一個過程。
但做民宿產品，它又是需要一些個性化和非標的內容去吸引消費者。大家要消費就是不同的鄉村或者不同的度假區它的差異化體驗，如果沒有這些差異化，鄉村度假就不是一個剛性需要。如果照顧不到這些的話，純粹做成標準，這個商業也不成立。
所以我們更多的工作就是在標準化體系的基礎下尋求差異化。恰恰是鄉村給了我們這樣的機會，因為每個村子都有自己獨特的風土人情，獨特的自然環境，這些東西不用我們費力刻意打造，本身就是非標準的。
達到非標和標準的平衡是我們一直在努力實現的目標。
俱牛：很多從業者的痛點是沒辦法實現標準化管理，尤其是在跨區域管理上出現了很大的問題，貴司為什麼能夠把跨區域標準化管理做好？
陳長春：
一、硬體方面，設計上儘量做到簡約，不要加入太多個人偏好和個人風格，否則建築的延展性和靈活變通性就會很差。
因此，我們的個性化設計會盡量融合在可改造和可拆卸的一些軟裝配飾裡，而不是把它放在建築主體裡面。
二、軟體方面，我們的服務也是簡單的。
儘量尋找鄉土的東西，本地人操作起來不會跨太高的臺階，這樣實現標準化就不難了。
舉個下午茶的例子，我們的管家是當地農民，很難培訓他們做複雜的法式、西餐牛排、烘焙糕點等，我們也嘗試過，但是失敗了。所以後來我們推出的下午茶就是蒸紅薯、蒸南瓜、當地水果、村婦們炸得一些米果等等。客人吃著也很開心。
三、服務方面，我們也沒有安排太多煩瑣的細節。
管家大媽把她的真誠純樸表現出來就可以了。有一個管家陪伴著你，你需要什麼我就提供什麼，這樣客人也覺得很舒緩很放鬆。
四、營銷和運營剝離。
我們成立自己專門的市場團隊，把最複雜的營銷部分剝離出來，當地的運營經理和管家只去負責把客人服務好、接待好就可以了。同時他們有餘力的時候再配合市場部做一些營銷的工作、拍照的工作、宣傳的工作或者客戶回訪的工作，這樣一來就可進可退，伸縮性比較強。
俱牛：目前貴司的營銷渠道有哪些？
陳長春：
自有的自媒體和網路平臺，佔70%左右，其他的OTA或者旅行社總體加下來大概佔30%。
俱牛：為什麼你能夠從一開始進入這個行業就能把商業邏輯思考得那麼清晰？在前期都做了哪些準備？
陳長春：
首先，我之前做八年像麗江、大理這邊民宿的線上營銷策劃工作，我服務的客戶都是民宿主和客棧主（那時候稱之為客棧）。
他們也是提供一種生活方式的服務，他們遇到的痛點也大多都是村民毀約、營銷起來成本沒辦法攤薄等等。
相當於在做山楂小院（第一個院子）之前，我用了八年的時間來調研這個市場。
其次，在真正準備由線上的營銷下沉到線下來做閒置農宅盤活之前，我第一個投資人和我又從專業的角度梳理和分析了鄉村農宅盤活這件事情如果從完整的商業運營思路來走的話，還會有哪些痛點。
因為做這件事情是以一個宏觀的社會效益的解決為目標做這件事情的，所以我們吸引的更多的人是抱著自己的一個改變鄉村的理想來做這個事情，而不僅僅是做一兩個院子，滿足於個體的小情懷來做這個事情。
具體痛點包括——
1。整個市場面臨消費升級，大量的城市中產人群週末想去度假，但在周邊找不到更好玩兒的地方，農家樂那樣比較粗糙的鄉村度假服務又不能滿足消費人群的需求。等於說，城市人需要好產品，農村人做不出來，這是最大的痛點。
2。 有些單體的民宿想要到當地租農民的房子，又面臨一個最大的問題就是村民毀約和難以規模化。你做不好看熱鬧，你做好了，他跟你毀約，因為那個毀約成本很低，我們在農村的很多租房和買房很難受到法律完整的保護。
在這種不健全的商業結構下，在村子裡做單體民宿的生存壓力非常大。
3。加之他們又沒有一個專業化的團隊進行產品的策劃、培訓、營銷，所以他們完全在以一種很雛形的狀態發展，這也是一個比較大的痛點。
4。還有一個政府的痛點。政府也想透過美麗鄉村或者扶貧脫低的手段去鼓勵農民做一些民宿或者小別墅。政府出錢給農村建一堆好房子，但是沒有人運營。外來一些團隊來到鄉村運營，又和鄉村水土不服。
梳理下來我們就形成了完全為解決這四大痛點而設計的模型——“在地共生”的基礎商業邏輯體系。包括我們怎麼去組建團隊，怎麼去尋找其他的資金，怎麼幫農民尋找建房子的資金，怎麼幫我們尋找資金，搭建起來一個基礎的資本支撐。
最後，我們整個營銷和產品的策劃設計，結合了我們原本的優勢和上一代客棧的優勢，能夠精準打動當下消費人群，能夠吸引更多的人進來。所以從這三個層面上高中低的維度就能夠把這件事情把控的比較好。
俱牛：其實有些人比較悲觀，覺得民宿這個行業很難有大的資本進來讓它規模化，但你卻反其道而行，已經有資本進來，把它規模化了，這是為什麼？
陳長春：
的確，從開始搭建團隊，我們就有背後的投資人，現在經緯中國投資了我們，華本聯合基金也剛剛投資了我們。
民宿在單體的情況下的確很難有資本進來，它和資本的邏輯是背道而馳的。我們從最開始的定位就不是做民宿，我們的定位是做閒置農宅盤活。民宿只是我們閒置農宅盤活裡面的一個手段。
所以說我們一定要標準化、可複製，一定在非標裡面找到標準化的路徑。所以說目前這100多個已經證明我們在標準化的路徑上獲得了初步的探索成功。
俱牛：你覺得民宿發展到下一個階段會是什麼樣子？
陳長春：
下一個階段會進入鄉村度假的大眾消費時代。民宿不再是一個奢侈品，而是進入尋常百姓家，任何一個普通的老百姓覺得工作累了，帶著家人都可以到周邊去，就像以前消費農家樂一樣，吃吃農家飯，在農民家裡住一下，完全實現農家1。0到民宿2。0的迭代。
迎接大眾市場是必然的，不可能永遠是小眾市場。只不過中間這段時間會有一個波谷，但這個波谷結束以後會迎來整個民宿產業的大發展。
夏雨清
頤園、借宿創始人/董事長
莫干山民宿第一人
俱牛：請談談莫干山民宿的發展歷程。
夏雨清：
2000年，我在莫干山上花費每年2萬的租金租下頤園，當時只是喜歡這裡，覺得很適合帶著女兒來度假。2004年頤園改造完畢。2005年我正式入住。2006年有一些老外來莫干山，到家裡借宿，付一些房費。後來就學習這種模式，把房間明碼標價，變成了莫干山的第一家民宿。
2006年英國人馬克在這兒開了一家咖啡館，後來來了很多老外。2007年，有個南非人叫高天成，他在半山腰、在一個破敗的村子裡租了幾棟房子，改造成了民宿，後來叫做裸心鄉。
2009年，他做了裸心谷，是一個度假酒店。就是因為這個度假酒店被炒成了民宿，所以從《紐約時報》開始報道，國內的時尚雜誌也都來報道，所以整個莫干山紅了。實際上從2007年他開第一家開始，到2009年這中間出現了二三十家的民宿，到後來就越來越多，到現在已經有一千多家了。
楊迎琦
中國扶貧基金會“百美村宿”專案官員
俱牛：講講“百美村宿”專案吧。
楊迎琦：
扶貧基金會屬於公益機構，百美村宿是我們機構內的一個專案。吸引來捐贈方，捐贈方覺得這個專案OK，他就會捐贈這個專案。
捐贈之後，我們就會擁有這筆錢，我們去選村。選村要求就是在有一定風光特色的國貧縣、國貧村。
然後我們會尋找一個已經在做民宿、有一定規模、運營體系比較完整、而且擁有自己客群的運營方。
運營方進入以後，我們會尋找一個設計方，然後設計方開始設計建設這個村莊。
秉承著建新如舊的設計理念——儘量儲存村莊原始的風貌，不做大拆大卸。客人住進去還是老房子，裡邊的內裝會經過我們的一些改造、設計、加工和加固。同時也保證我們的每一個地方的民宿又有區別於酒店的不同風格。
最後開始運營，產生的收入分配是三七分，70%分給村民，30%是分給運營方，基金會從中不會獲得任何利益。
俱牛：專案如何產生的？發展前期和中後期發生了什麼變化？
楊迎琦：
專案最初是為了災後重建。2014年雅安地震之後，雪山村完全被震倒了，我們就開始想要嘗試做民宿去經營一個鄉村。
專案前期和後期差異還蠻大的。前期的專案是設計先行，但是碰到一些問題，比如對於市場化的考慮會比較少，因為設計師是更加理想主義的一群人。
所以2018年上旬，我們做了一個大調整，決定要運營先行，與第三方合作，我們會要求有一個運營保底，比如說你成為我們的運營方以後，你每年必須承諾要給到村民至少是多少多少錢的分紅，這樣對於我們的村民來說也是一種保證。
這樣的方式才是最市場化的，在收益上也是最好的。
俱牛：為什麼要把民宿和鄉村振興或鄉村建設結合起來？
楊迎琦：
民宿對於鄉村有很好的保育作用。
民宿度假不會有大規模的人來到村子，因為村子裡的一草一木都是村民們維護起來的，少量的人進來既可以以返點的方式讓村有一定的收益，又不會破壞鄉村。同時外來的客人也會對村民有一定的教化作用，對於豐富村民的文化生活也有幫助。
另外，我們的管家大姐都是從村民中選拔出來的，然後對她們進行再賦能，培訓他們怎麼接待客人，怎麼做飯，怎麼打掃，教他們插花，做手工藝，教小孩兒去做手工藝，他們可以學到很多技能，整個村是在變化的。
同時，我們做“中國工藝設計師大賽”已經三年了，今年叫做“中國公益鄉村建造營”，把大學生帶到村裡，給他們提供大學生與鄉村之間的連線，城市與鄉村之間的連線，讓年輕人去了解鄉村。讓他們熱愛鄉村。我們希望這些高校的學生，最後能有那麼幾個，回到鄉村、去做鄉村的工作。
梁強
天津財經大學教授
行業觀察者
俱牛：在民宿投資方面，有哪些衡量指標？
梁強：
我覺得可以分兩方面，一個是個人投資，一個是機構投資，兩者的側重點不太一樣。
民宿領域個人投資的話，有更多的情懷在裡面。所以這時候，可能對財務指標的關注程度會相對弱一些。機構投資則會比較看重財務指標，這與一般的商業投資類似。我們注意到，文化和旅遊部新發布的《旅遊民宿基本要求與評價》中對民宿有一個明確的界定，指的是當地居民利用他的一些閒置資源，且主人要參與到對遊客的接待服務中，向遊客提供這種自然文化、生活方式的體驗。很顯然，這具有非常強的共享經濟屬性。現在很多投資民宿的個體其實都有這樣的情懷在裡面。
機構投資可能會更多地從投資回報角度去考慮，如果要做到讓主人親自參與接待，能夠和當地的一些閒置資源和文化很好結合的話，其實如果要進行大規模的投資，對其相關的服務要求是比較高的，所以在這個指標這一塊兒應該還是分開對待比較好。
說到具體指標，我覺得可能需要從幾個方面去理解。一個是我們剛才說到的財務指標和非財務指標。財務指標主要看回報率等等；非財務指標更多的是關注行業的成長性。我們從相關的分析可以看出來，民宿在我們國家這幾年的發展，其實成長性是非常好的，我相信未來的投資滲透力也會越來越高。整個住宿業態中民宿的滲透率，相關資料顯示還不到3%。這與英國等國外相比還有很大空間。英國的民宿佔比據說能達到37%左右。所以，從成長性角度來說，中國民宿未來的投資空間還是非常廣闊的。
此外，還有硬體和軟體指標。作為民宿投資來說，硬體相對比較容易做到。但是我覺得，如果是一個機構考慮投資相關的民宿，可能軟性的競爭力，特別是運營能力，整個團隊管理專業化等等，這些方面可能是著重要考慮的指標。
民宿本身是一個非標的住宿產品，雖然是非標的、個性化的，但是基本的服務還是可以有標準的。所以，這也是文化旅遊部為什麼要頒佈《旅遊民宿的基本要求和評價》這個行業標準的原因。至少，在衛生、安全、消防、環保等方面是可以做到相關標準化的。
從我們的管理因素來說，它屬於保健因素。而個性化的指標屬於激勵因素，保健因素如果沒有，遊客一定不滿意。激勵因素有了，我們才會創造驚喜。所以，要從硬體和軟體兩方面，這些指標也要分標準化和個性化的差異去考慮。
俱牛：目前這個行業有哪些亟待解決的問題？
梁強：
有一些問題是行業的共性問題，有些問題也是永遠無法解決的，問題本身是推動行業創新和發展、迭代升級的一種動力。
第一個是民宿的形式和內容問題。民宿本身形式的東西可能會多一些，現有的問題是內容不足。民宿不僅僅是一種單純的住宿產品。還要包括自然的、民宿的、文化的生活方式的體驗等一些足夠的內容。如果沒有這些內容，僅僅有一個住宿的產品形式，就是不夠的。而這恰恰是現在很多民宿產品所缺少的。
事實上，民宿一定離不開民俗，民俗的東西一定是原汁原味的相關文化的一些東西，可以說是我們民宿內容中的“神”。“形神兼備”是目前很多民宿還沒有做到的。
第二個是同質化和差異化的問題。我們可以看到，民宿本身其實是一個非標的住宿品，它的核心魅力就在於每一棟民宿都應該有自己差異化的調性。但是，我們看到的很多民宿中有似曾相識的感覺，特別是很多資本進來再投資民宿時，很容易會忘記民宿的初心，更多地走了一些規模化、同質化的路線，近似於文化酒店、旅遊酒店的投資，與民宿就有所偏離了。
和此緊密相關的是高度和溫度的問題。現在，我們不乏很多高階的民宿，很有高度，但缺乏民宿文化和民宿的主人親自參與服務的這樣一種溫度。這種情況下，民宿本身的文化內涵是不足的。
此外，數量和質量的關係怎麼處理。是要追求規模，做越來越多的客房，還是要做得更有質量，追求品質和文化？我覺得後續可能是要追求質量的，當然，數量上的中、低端是一部分，但是從長期的消費結構來講，有質量、有溫度的一些民宿產品才是真正有競爭力的。
另一個問題就是標準化和個性化的問題。民宿本身是非標產品，但文旅部發布《旅遊民宿的標準和評價》又是行業標準，以前我們認為這與民宿本身的個性是有衝突的，現在看來，從標準內容來看，其實也是非常有必要的。服務和文化是個性化的，但相關硬體設施的標準化是非常必要的，特別是衛生、安全、環保、消防等方面。怎樣把標準化和個性化進行協調和處理也是非常重要的問題。
另外，投資和運營之間的脫節也是現存的問題之一。很多人投資熱情很高，但是運營能力和服務能力上還要打折扣，加上整個行業的價值鏈中，非常重要的是平臺化運營，如果沒跟不上，後續的口碑就會少，整個營銷可能都會出問題。所以，特別是在淡旺季不均的時候，怎麼正確的處理服務能力和承載能力，其實是很多民宿運營的痛點。
如果從產業鏈來看，民宿行業的上游是民宿的一些房源，中游是一些共享平臺，下游就是客戶。目前，機構投資、創業平臺在中游的比較多。一些相關民宿的線上平臺，除了收取佣金之外，現在也越來越多地進入到個增值服務、相關廣告及為行業提供一些民宿經營解決方案等方面去發力。我覺得這是行業生態中必不可少的一部分，但是目前做得還不夠。
俱牛：民宿行業未來會有哪些業態？
梁強：
民宿業態一直是不斷的演進和更新的。從最早的農家樂到後面的洋家樂，再到現在的民宿，甚至已經上升到深度體驗。總之，民宿是在不斷的迭代更新的。
我認為，未來“民宿+”的多場景融合的格局會越來越多，可能會和研學旅行、文創、觀光農業等融合，進行多場景、多主題、多人群的開發和應用。這是未來一個重要的業態。總之，這種業態一定是需求導向的。
同時，這些業態無論怎麼演進，都會有幾個方面的共性。第一，品質的提升是未來業態中非常重要的一個話題；第二，在經營方式上，連鎖經營可能更有利於品牌的成長和擴張；第三，很多地方越來越出現叢集發展的態勢，可能更容易形成目的地效應和事件營銷的效果；第四，我認為還是要進一步的提升民宿本身的個性化服務能力。
李輝
全球文旅住宿大產業博覽會主席
趣住空間CEO
俱牛：行業整體情況和去年對比有什麼變化？
李輝：
我覺得今年和去年相比，發展速度幾乎是雙倍的。從需求端到政府支援，再到供給端，整個發展都是非常迅速的。中產階級對文旅度假的需求更多了，民宿的供給也更多了，預定量也有很大提升，這都說明是有市場的，有很大發展空間的。
俱牛：
行業發展過程中有哪些痛點？
李輝：
其實，很多進入行業領域的人並非是專業“選手”，他們有激情、有資金，但缺乏專業的實操經驗，這會制約他們的發展。地方政府雖然在支援，但政策上並不清晰。此外，產權不明確也會制約著行業的發展。
俱牛：
民宿行業未來的發展趨勢是怎樣的？
李輝：
行業發展下去，會更加細分。初級的會是那些小型的民宿，以Airbnb為代表的家庭式公寓民宿，最後是以度假村、中高階品牌民宿為代表的更專業化的民宿。但，這些都需要符合民宿的本質，那就是要為使用者創造極致體驗，創造更好的價值。
選題策劃|玄天
採訪|大餅 芊陽 夏天
編輯|大餅
鳴謝|蕭去疾、陳長春、夏雨清、楊迎琦、梁強、李輝、李軼宇、張凌峰、崔盛、李武軍（排名分佈先後）等
另附：部分單體民宿從業現狀
崔盛
桐廬云溪上
2013年至2015年，在莫干山做清境原舍主理人，在山裡做了三年民宿主人；2015年至2017年，任鄉伴文旅聯合創始人，負責公司前期商務和所有民宿板塊。風風火火的做了三年政府談判、民宿叢集規劃落地、民宿全國連鎖等一些業內大事。
2017年至今，獨自創立品牌白衣少年，合作品牌桐廬云溪上。
目前自有開業的只有桐廬的云溪上，投資規模1000萬左右，營業了大半年。白衣少年還在建，黃山一家、南京一家，預計明年試營業。
我認為，目前的民宿行業還屬於朝陽產業，只不過需要更深入瞭解和解析商業模式的構架。我們屬於市場進入鄉村的敲門磚，因為民宿是在鄉村落地重資產，並且留人住下，停留時間至少是24小時的一個行業，在這裡，時間就是產出。同時，民宿也是鄉村剩餘資產打包整合並提升的合適途徑，可以幫助鄉村做資產去庫存。民宿還是將外界文化和本土文化融合的最好的媒介點。
目前民宿經營狀況還不錯，時間和精力會花費的比較多，痛並快樂著。基本上，自來客比較多，攜程佔比大概15%左右，個人ip和品牌ip並行宣傳。這三年我基本都在外面上課，大概每10天一堂課，教全國想開民宿的民宿主怎麼開民宿。市場上幾乎所有的遊學平臺都找我授過課。也給各地的民宿行業協會授課，包括政府領導的鄉村經營課等。
個人ip的運營也會有一部分客群在聚集，所以其實經營上到不是很擔心，最擔心的是現在大批人湧進這個行業，但，水平和素質參差不齊，如果沒有人或者組織去梳理和科普，就會越做越爛，會降低消費市場對行業的興奮度。
俱牛：請簡要介紹貴民宿所在地、成立時間、投入資本、規模。
李武軍
大理且慢
所在地：大理
成立時間：2018年4月
投入資金：20萬左右
規模：一個小院兒，正在開第二家
劉娜
海口西海岸
所在地：海口
成立時間：2018年9月
投入資金：20萬左右
規模：城市民宿，現有5套房子
李軼宇 後院驛站精品民宿
所在地：北京昌平區
成立時間：2016年
投入資金：300萬
規模：目前已開業面積1500平米，可接待40人住宿，80人會議和活動
俱牛：當初出於哪些考量選擇進入這個行業？
李武軍：
學生時期受一些心靈雞湯的書籍影響，就想做一個自己的民宿。
劉娜：
隨著年齡的增長，越來越發現不適合北漂生活了，就開始考慮回家創業。
李軼宇：
本來準備弄個院子養老，後來，越幹越起勁弄上民宿產業化了。
俱牛：進入民宿行業前，你怎麼看這個行業？進來之後，看法有哪些改觀？為什麼？
李武軍：
之前覺得是一個挺高大上、自由的事，進來之後發現，還是挺接地氣兒的，沒有想象中的那麼詩和遠方。很簡單，算是一邊工作一邊生活。比較慢節奏。也會比較現實，也有壓力。所以那些所謂的詩和遠方，其實還是需要一定的資本去支撐才行。
劉娜：
進入前比較看好城市民宿，是因為它投資少、風險小且利潤可觀。進來後才發現，其實競爭很激烈，空房率高，工作時間久且不固定，有時候凌晨兩點後才能休息，也很累。
李軼宇：
進入之前覺得風花雪月，進入之後覺得事無鉅細的繁瑣。
俱牛：過程中，難點有哪些？踩過什麼坑？
李武軍：
客人素質有高有低，遇到高素質的客人就特別舒服，可以一塊兒聊聊，喝個酒，玩兒個遊戲，遇到素質稍低的，也會頭疼，但還需要服務好。畢竟做的還是服務行業。
劉娜：
比較大的難點是要研究各平臺的排名規則，以此來做相應的運營，但這個規則又不固定。
李軼宇：
難點在於不得不跟村民、地方政府和行政部門不斷的交流和溝通，會浪費很多時間和精力。
俱牛：現在你焦慮嗎？在焦慮些什麼？
李武軍：
大的方向是對的，按目標一點點去做就行了，沒什麼可焦慮的。
劉娜：
很焦慮，入住率低、利潤少，很多時候會想付出那麼多精力、時間，到底值不值。
李軼宇：
輕度焦慮吧，焦慮怎麼做大，做大了幹啥。
俱牛：你覺得，做民宿最重要的是什麼？
李武軍：
應該是心態吧。有很多人想本著理想的狀態去做民宿，旺季時，可能會覺得錢來得快，淡季時比較無聊，大多數人熬不住就離開了。
還是要抱著生活的狀態去做，才能做得下去。
劉娜：
用心、衛生情況、位置、價效比以及裝修風格。
李軼宇：
耐心與對市場的理解。
俱牛：經營現狀如何？淡季入住率情況如何？
李武軍：
目前，規模比較小，做的還算中等。入駐率基本達到60%-70%。
劉娜：
目前對現狀還比較滿意，淡季時入住率達70%左右。
李軼宇：
經營平穩入住率全年維持在52%左右。
俱牛：情懷與商業如何平衡？
李武軍：
不要把民宿當成一種特別商業化的職業，抱著一種生活的態度，邊生活邊工作，這樣的話是最好的。
劉娜：
前期裝修時會有情懷在裡面，現在比較現實，會考慮大部分人喜歡什麼風格、什麼風格入住率高。
李軼宇：
有商業水準的情懷就可以很好的融合。沒有時間和資金不要去做民宿，有了這兩點沒有專業的產品研發能力也做不太久，所以還是要慎重選擇，別把情懷當飯吃。
俱牛：目前的經營狀態和您預期的有何不同？
李武軍：
酒店、客棧、民宿是三個不同的概念。如果像經營酒店一樣去做民宿，肯定會非常商業化，也會失去民宿的意義。目前正在規劃第二家，預期會比第一家更舒適、更高階一些。
劉娜：
開始以為很自由，實際上自己的時間和精力都花在民宿上了。一點不能偷懶，稍微偷懶，房子就訂不出去，24小時手機不離手。
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