東莞本地龍頭房企光大地產在松山湖開發的其首個產業地產專案光大·WE谷。
在品牌房企的衝擊之下，住宅市場利潤變薄，本土房企紛紛轉型開發產業地產。恰逢東莞產業轉型升級時期，大量的產業地產專案如雨後春筍般出現，供應量過大，產業地產的藍海變成紅海。在激烈的競爭當中，有實力的開發商不斷挖掘新模式，增強競爭力吸引企業。不過業內人士表示，產業地產專案從投入到盈利週期長，可能需要5~8年時間，而僅依靠租賃的產業地產專案呈現虧本狀態難以支撐，未來產業地產專案或將不斷出現洗牌。
現狀觀察
競爭：房企轉型開發產業地產，藍海變成紅海
2010年，廣東中天集團成為東莞首個進入產業地產的本土房企。目前該集團在東莞已經擁有了8個產業園區。2016年，東莞本地龍頭房企光大地產跟進，在松山湖開發其首個產業地產專案光大·WE谷，隨後又在厚街等其他鎮街開發產業地產專案。與此同時，外來品牌房企萬科、碧桂園、時代地產等都紛紛表現出對東莞產業地產的興趣。目前東莞的產業地產專案已經超過100家。
“東莞從製造到智造，在產業轉型升級中出現了機會；東莞本身的轉型有很大的需求，加上憑藉地緣等優勢，很多深圳企業遷入東莞，未來產業園的空間會很大。”中天產業集團副總經理黃萬軍告訴記者，正是因為如此，近兩年來，有很多房企、實業投資商進入產業地產行業，競爭變得很激烈，“前幾年產業地產是一片藍海，但是現在已經變成紅海了”。黃萬軍透露，僅僅是松山湖北區就有十幾家產業園專案，近200萬平方米的體量，未來僅這一個區域的競爭就非常激烈，這還不算整個松山湖片區和其他鎮區。
“未來肯定會有一部分產業園要被淘汰，做不好的產業園沒有企業進駐，就只能空置在那裡。”但是他也表示，由於產業園仍然是一個新興事物，在兩三年內，還不會看到洗牌。
光大·WE谷策劃總監餘遠增則認為，做產業地產和做房地產的思路是不一樣的，產業地產關鍵還是要看運營。他相信未來的產業地產應該是強者恆強的時代，“最終會有一個洗牌的過程，有的可能會招商困難，想賣也賣不掉。”
困難：單靠租金難盈利，專案投資週期長
在東莞新建的科技產業園遍地開花之前，東莞更多的產業園型別是以三舊改造為主的文創園。在東莞做得比較成功的文創園是工農8號，該專案引進了多個文化創業類的企業進駐，目前主要是透過租賃的方式獲得回報，但是僅靠租賃來盈利是比較困難的。
廣東中天集團董事副總裁、中天產業集團聯席董事長兼總裁歐陽峰告訴記者，做產業園非常的難。“我們最開始做的兩個產業園很困難，需要拿其他專案的盈利來填補的。”
由於產業園運營屬於新興事物，缺乏專業的人才和經驗，不少產業園存在招商困難，人氣不足的難題，僅靠租金回報，很多產業園甚至是虧本的。南城的萬科769等文創園專案也面臨著同樣的問題。記者在走訪時發現，該專案不少商鋪空置，園區人氣不足，引起許多入駐商戶的不滿。
“這是許多傳統產業園區都會面臨的難題。”黃萬軍告訴記者，產業園區單靠租賃方式來運營是虧損的，為了能夠推動文創園的盈利，他們也在開拓一些新的方式，如引進文創基金，加強金融服務，加大對優質文創企業的投資等。但是他也承認，這種盈利模式需要的時間比較長，投資週期長，短時間內很難實現盈利。
機遇：
東莞產業轉型升級
吸引深圳企業入莞
東莞產業轉型升級，讓產業園迎來了新的機遇。一些企業從工廠搬進了產業園，不少企業從珠三角特別是深圳搬遷來到東莞。
黃萬軍告訴記者，位於南城的聯科國際資訊產業園一期招商已經完成了95%，有90多家企業進駐，主要是來自東莞周邊鎮區，來自深圳的企業有兩成左右。“原來在工業園的一些企業，在產業轉型升級時期將研發辦公轉移到產業園來；是空間上的轉型，同時也是業務的轉型，從加工製造業變成新興產業。”
而位於松山湖的國際金融創新園則有五成以上企業是來自深圳。黃萬軍透露，“松山湖產業園的企業有過半都是從深圳搬遷過來的。”
餘遠增也證實了這一點，在光大·WE谷招商的企業當中，有一半是來自深圳的企業，他認為這與東莞的辦公成本和生活成本都比較低密切相關。
深圳房價、地價、辦公成本增加，導致深圳企業向珠三角其他城市轉移已是大勢所趨。黃萬軍認為，與同樣在大力吸引深圳企業的佛山相比，東莞的優勢更為明顯。“首先是地緣優勢，第二是一直以來東莞和深圳都在承接著外商投資，產業發展形態、工業經濟等都很相似，在深圳能做的，在東莞也能做，而且成本還更低一些。第三才是東莞優惠政策的吸引，松山湖環境好、產業氛圍好等。”
對此餘遠增也表示，目前東莞的產業園供應量過大，需要市場去慢慢消化，除了東莞本身轉型升級消化之外，也需要將深圳產業引進來，才能支撐這麼多產業園。
未來發展
產業園要盈利？或要五到八年時間
面對傳統產業園區虧損的情況，產業園何時才能夠實現財務平衡一直是困擾運營商和投資企業的一大問題。黃萬軍認為，實現財務平衡甚至盈利，在地產行業很容易做到，但是在產業地產卻很難。“產業園前期需要長時間大規模的投入，從招商、租賃、到孵化等等，可能要五至八年時間才有可能實現財務平衡。”他透露，聯科國際資訊產業園從建設到現在已經快五年了，但仍然實現不了財務平衡。
他認為，做產業園的企業如果沒有其他板塊的支援，是很難堅持下去的。黃萬軍介紹，中天產業集團之所以能夠堅持了7年，是因為有金融、產業加地產多元化板塊的支撐。
餘遠增也告訴記者，目前光大·WE谷的租金是36元/平方米，光靠租金的回報是很少的。產業園的核心還是在孵化企業，“但是孵化上市企業時間比較長，需要好幾年時間。”因此光大·WE谷還會幫助企業做融資來達到盈利的目的。“我們現在做天使投資，做A輪融資，在B輪融資的時候我們就可以退出來了，或者是幫助企業併購，這樣也能夠獲得回報。”餘遠增告訴記者，光大·WE谷是去年才開園，希望快的話三年左右能夠有所回報。
探索產業園資產證券化之路，讓資金流動起來
業內人士認為，對於目前產業園的運營方來說，最急迫的是需要多方面探索，尋找一個能夠較快地回籠資金的盈利模式。
對於未來產業園區的發展，黃萬軍表示，產業園區正在探索資產證券化模式。“產業園未來的發展方向是讓資產流動起來。”他介紹道，產業園前期依靠租金、投資孵化等，基本上是沒有什麼收益的。但是如果嘗試資產證券化，就會使得資金流動起來，降低園區運營商的資產沉澱包袱，減輕運營商的壓力。
“產業園資產證券化，就是社會大眾成為股東，但仍然由園區運營商來運營。”他告訴記者，這種方式目前在國內剛剛開始，“一些由政府主導的園區已經在做，而且做得很好了，但是民營企業才剛剛開始嘗試。”
盼產權分割早日落地
2015年8月中旬，東莞出臺《東莞市科技企業孵化器產權分割管理暫行辦法》，規定在國有或集體工業用地、科研用地和商業用地上，以科技企業孵化器為主要建設內容的園區或者企業，包括新建和已建的科技園均可以申請產權分割。不過對於大多數的東莞產業園而言，目前要實現產權分割還很難。餘遠增介紹，據他了解，目前東莞僅天安數碼城一家在前期有部分住宅擁有獨立產權。“許多產業園銷售的實際上是使用權。”
黃萬軍表示，期盼產業園能夠早日實現產權分割，“目前一些做得比較好的產業園，就是擁有部分獨立產權的住宅，先賣掉住宅來達到一定的財務平衡，後期的壓力才沒那麼大。”
他山之石
用活資金做好服務
為了能夠在激烈的廝殺中突圍而出，東莞的產業園紛紛打造自己的“王牌”服務來吸引企業入駐，其中資金、人才和創業等方面是企業最關心的問題。在目前的東莞產業地產市場，中天產業集團和廣東光大集團是做得比較好的兩個本土企業。
一、幫企業找資金
中天產業集團在今年建立了東莞首個金融大資料中心。黃萬軍介紹，金融大資料中心是整個產業中天旗下的金融資料服務平臺，主要是為了增強產業園運營方面的亮點。“一方面是提供金融服務，一方面是提供資料服務。宗旨是幫助企業找到資金，幫資本找到專案。”
記者瞭解到，去年中天產業集團共做了五期的資本相親會，跟多個金融機構、資本機構合作，根據不同的行業，合作投資園區內的企業。
二、培育企業上市
孵化是產業園吸引企業入園最重要的一點。記者瞭解到，在孵化企業方面，目前中天產業集團已投資了1000多萬元、十幾家企業，有不少企業準上市甚至已上市。去年，聯科國際資訊產業園全程孵化的廣東沃傑森環保科技股份有限公司在新三板上市，由於是該園區首個全程孵化的企業在全國上市而備受關注。
黃萬軍告訴記者，他們專門設定了培育企業上市基地，將準上市企業和已經上市的企業聚在一起，為園區管理孵化開導服務提供便利，進行圈層交流。
而孵化也從初創期開始，由專門的創業導師在戰略發展、管理諮詢、人才引進、開拓市場等方面幫助企業；同時打造專業的科研平臺，為企業提供科研資料支撐和人才引進，在企業發展到一定階段以後，由專業券商包裝輔導，幫助企業上市。
黃萬軍告訴記者，目前園區上市的企業已經有十多家，未來兩到三年內，希望透過基地的打造，上市企業實現年年倍增，園區企業實現的產值也能夠實現倍增。
三、創業導師輔導
廣東光大企業集團有限公司產業運營部總經理、光大·WE谷專案總經理林建強則認為，“做產業園要考慮兩個問題，一是企業憑什麼要進這個園區，二是企業進了園區怎麼獲得高速發展。”傳統產業園是做招商，而他們更多的是做好服務。
據瞭解，光大·WE谷一期已經全部招商完畢，二期也已經被預訂了不少。林建強介紹經驗，“一是打造產業氛圍；二是能夠提供創業輔導。”林建強認為光大·WE谷最突出的競爭力是有創業導師，創業導師的工作是“幫助企業尋找市場、產品，打通營銷通道、設計商業模式，組建團隊、合理設定股權架構，以及如何打造核心競爭力等。林建強經驗豐富，“我自己就是做輔導企業的，看過的專案不少於一千家，整個產業怎麼去搭建我都很清楚。”
在選擇企業方面，林建強表示，大的企業一定要想辦法留下來。在光大·WE谷已經進駐的企業當中，就有3家是華為的服務商。“大的企業進來了，其他的類似企業也會跟進來。”他介紹，同時還要不時地舉行一些論壇、沙龍，各種活動，把氛圍營造起來，把企業吸引進來。
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