今天，首批9只公募REITs開始認購。基礎設施公募REITs為公眾參與投資國家基礎設施專案提供了新的渠道。作為個人投資者，應如何參與公募REITs投資？一起來看看吧！
在瞭解“認購攻略”前，請先要明確一件事：參與公募REITs投資還有一項重要前提，必須開通相關許可權。公眾投資者可透過場外直銷及代銷機構認購，也可透過券商進行場內認購。而在相關基礎設施基金上市後，投資者只能參與場內交易。
如果投資者想參與公募REITs的場內認購、交易，需提前登入券商App開通場內認購、交易許可權。此外，投資者在開通前需確認自己的風險測評等級在C3以上，方可進行開通操作。
此外，還要提醒一點，雖然首批9只公募REITs的募集期在2至3天，但多家券商預計，5月31日正式對公眾投資者發售的部分，有很大可能將“一份難求”，因此募集期或提前結束。對那些有購買意願的投資者來說，需提前做好準備並儘早認購。
十問十答，公募REITs認購全攻略：
Q1：首批基礎設施公募REITs有哪些？
首批基礎設施公募REITs產品共9只，其中上交所獲批5只、深交所獲批4只。其底層專案來自多個領域，包括倉儲物流、綠色環保、高速公路、產業園區等。
Q2：認購方式有哪些？
投資者參與基礎設施基金份額認購的方式有三種，分別為戰略投資者配售、網下投資者配售和公眾投資者認購。
作為公眾投資者，可透過場外直銷及代銷機構認購，也可透過券商走場內認購的渠道。投資者參與基礎設施基金場內認購的，應持有場內證券賬戶；投資者參與基礎設施基金場外認購的，應持有場外基金賬戶。
換句話說，即投資者參與公募REITs認購可以透過場外及場內兩種方式認購。通常而言，場外認購，就是跟普通公募基金認購一樣，透過基金公司直銷平臺、銀行、網際網路等第三方基金銷售機構認購。而場內認購，通常是透過證券公司的證券賬戶認購，這種方式比較便利。
Q3：參與認購有門檻嗎？
投資者參與基礎設施基金投資無准入條件要求，但普通投資者在首次認購或買入基礎設施基金份額前，應透過基金銷售機構或證券公司等以紙質或電子形式簽署風險揭示書，確認瞭解基礎設施基金產品特徵及主要風險。
此外，公眾投資者透過場內及場外認購，有不同的資金門檻要求。深交所的場內認購是以1000份為最低認購門檻，上交所的場內認購多數是以1000元為最低認購門檻。而每隻公募REITs的場外最低認購門檻不太一樣，有最低100元的，也有最低1000元的，投資者在參與認購時要仔細閱讀相關規定和公告資訊。
需要提醒的是，公募REITs成立之後，將不會再開放申購及贖回，只能在二級市場交易，因此，投資者若使用場內證券賬戶認購的基金份額，可直接參與場內交易。但是使用場外（就是透過銀行、網際網路平臺等渠道買的）基金賬戶認購的基金份額，應先轉託管至場內證券經營機構後，才可參與場內交易。
Q4：如何開通場內認購許可權？
參與基礎設施公募REITs場內認購的投資者，應儘早在券商App開通相關許可權。
公募REITs基金風險等級屬於R3中風險，投資者在開通前需確認自己的風險測評等級在C3以上，方可進行開通操作。
在大多數主流券商開戶的投資者，可透過“券商App首頁-業務辦理-基礎設施基金許可權”的路徑進行許可權開通。對滬、深兩市證券賬戶均需開通此項功能。因為公募REITs基金有在上交所發行的，也有在深交所發行的。
Q5：基礎設施公募REITs的相關費率是多少？
基金產品分別收取管理費、託管費、認購費等費用。不同產品、不同單筆認購金額的認購費率不同，有設在0。6%的，有設在0。2%的，也有固定按筆算的。管理費則採取“固定+浮動”模式。此外，因採用封閉運作的模式，無申購費及贖回費。
Q6：首批公募REITs何時可以認購？
首批公募REITs將在5月31日啟動公眾投資者認購。
根據基金髮售公告，張江REIT、鹽港REIT、首鋼綠能、廣州廣河、蛇口產園等5只公募REITs面向公眾投資者的募集時間只有5月31日-6月1日短短兩天；浙江杭徽、東吳蘇園、普洛斯、首創水務等4只公募REITs面向公眾投資者的募集時間有3天，為5月31日至6月2日。
但此前機構認購的情況異常火爆，平均有效認購倍數超過7倍，留給個人投資者的配售比例普遍只剩15%到20%。多家券商預計，
5月31日正式對公眾投資者發售的部分份額，屆時很有可能將出現“一份難求”的情況，因而募集期或提前結束。
Q7：公募REITs配售也需要“搖號”嗎？
在5月31日當天，即首批公募REITs募集期首日，如果公眾投資者募集總規模達到或超過公眾發售規模上限，所有提交了有效認購申請的公眾投資者均可按比例獲得配售，同時公眾發售部分的募集期將提前結束。
這也就是說，如果公眾投資者募集規模為10億元，卻在募集期首日有100億元認購規模的話，則每名投資者均能買到其認購規模的1/10。這與新股網上申購採用的“搖號”制有顯著不同。
Q8：收益主要來自哪裡？
公募REITs的收益包括以下兩部分：
1、高比例分紅。
基礎設施公募REITs產品採取強制分紅政策，要求收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%，穩定的分紅率類似債券的派息，表現出債性特點，但強制分紅並不等同於債券的固定利息回報。
2、交易差價。
基礎設施公募REITs採取封閉運作，但後續會在交易所上市交易，投資者可在二級市場進行競價交易。基礎設施公募REITs上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以後的漲跌幅限制為10%。
Q9：首批公募REITs產品流動性如何？有無風險？
首批公募REITs產品將引入做市商來保障流動性，基金份額還可透過質押協議回購、質押式三方回購等方式進行交易，因此網下發售及向公眾投資者發售的份額將具備較高流動性。
雖然REITs是一種比較穩健的產品，但它依然是基金，只要是交易性產品，就有其“股性”的一面，就可能會受到供求關係、市場預期以及運作專案收益等多重因素影響而產生價格波動。
Q10：基礎設施公募REITs有多大投資價值？
中金公司研究部認為，考慮到資本市場對REITs產品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產品上市後二級市場價格會出現波動。建議投資者理性看待首批上市公募REITs的投資價值，避免追漲殺跌，導致投資損失。
公眾投資者切不可懷有靠炒公募REITs“一夜暴富”的心態。
基礎設施公募REITs是國際通行的配置資產，是典型的中等收益、中等風險金融產品。從國際市場經驗看，基礎設施REITs產品受市場因素影響出現收益大幅波動的情況較少。
對廣大投資者來說，穩健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作為投資產品的“角色定位”。
據瞭解，
公募REITs產品上市初期，為維護市場交易秩序，保護投資者合法權益，交易所將對REITs產品交易重點監控，嚴厲打擊異常交易和違法違規行為。
廣大投資者應樹立風險意識，秉持價值投資、長期投資理念，依法合規參與交易，共同維護公募REITs市場執行的良好環境與生態。
◆來源：上海證券報、券商中國
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