主編：柯談
7月22日高層大會之後，調控愈加猛烈。政策最嚴時期尚未到來，樓市下行週期才剛剛開始。
近日，義烏加碼調控，衢州加碼調控，前不久，銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市負責人被住建部約談，隨後金華、惠州兩市迅速貫徹落實，出臺樓市調控新政。
大家有沒有發現一個規律，這些被政策嚴打的城市都屬於三四線城市，還都是強三四線城市。鐵一般的事實證明：一二線樓市調控逐漸接近尾聲，調控大棒正在迅速砸向部分強三四線城市，實現無盲區的精準打擊，這就是當下樓市調控的大趨勢。
1
上個月月底，在被住建部約談後，金華在五個城市中，是行動最快，貫徹落實最堅決的城市，終於在5天后給出了調控大殺招。
重點兩個：
1、限售3年；
2、二手房指導價。
緊隨其後，在被住建部約談11天之後，惠州第二個釋出了樓市調控政策。
重點兩個：
一、臨深的大亞灣、惠陽限購，暫停向區域內擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新房；
二、三年限售。
約談名單之外的強三四線城市，也沒有事不關己高高掛起。
8月7日，衢州市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室釋出《關於進一步促進市區房地產市場平穩健康發展的通知》。這座房價逼近一二線城市的四線小城再次升級了調控政策。
衢州市從實行限購管理、擴大限售範圍、加強稅收調節、建立二手住房成交參考價格釋出機制、規範二手住房房源五方面入手，實施調控。
8月10日，全國縣城房價排名第二、浙江排名第一的百強縣義烏，出臺了比上級城市金華更嚴厲的調控新政。
義烏市房地產市場平穩健康發展領導小組8月10日發出通知稱，將進一步加強義烏房地產市場調控，從最佳化土地供應，加強品質管控，制定房價、地價聯審備案制度，推行“公證搖號”，支援自住需求，調整住宅限售政策，嚴格更名管理等9個方面著手，保障當地房地產市場平穩健康發展。
總結一下，惠州還算溫柔一刀，小小的金華和衢州，要麼不調控，要調控就是王炸！拿出了殺手鐧“二手房指導價”。
之前所有人都以為只有一二線城市才會用二手房指導價這種大殺器，但萬萬沒想到小小的金華和衢州出手都這麼狠。
政策背後代表的就是國家意志，哪怕你三四線城市，為了管控房價，深圳、成都用過的大殺器，照樣招呼你，絲毫不留情面。
2
樓市調控從一二線蔓延到三四線，為什麼首當其衝的就是要嚴打以義烏、衢州為代表的三四線城市？
作為金華代管的縣級市，義烏市的房價不少已邁進了“3萬元時代”。根據中國房地產協會發布的全國房價行情，義烏市以29523元/平方米的均價，繼續穩居浙江縣城房價的首位，也強勢拉高了金華市的整體房價。
槍打出頭鳥，義烏必須第一個挨刀。
義烏樓市為什麼這麼火？
雖然是三四線城市，但義烏人口和購買力實在是太強大。
以義烏為代表的浙江縣城產業發達，人口虹吸能力強大，外來人口非常多。這是和中西部，乃至北方三四線城市最大區別。
剛剛浙江出爐的七普資料，185。94萬！義烏，再一次驚豔全國。10年間義烏新增人口62。54萬人。義烏市場關聯著全國200萬家中小微企業、2000萬產業工人，與全國287個主要市場、全球233個國家和地區有貿易往來。
資料顯示，10年間，義烏人才數量從20。4萬增至34。5萬，專業技術人才從5。8萬增至10。6萬。去年，僅電子商務行業就新招引大專以上學歷超1。2萬人，平均年齡25。2歲，其中外來人口占9成。
義烏市場主體從2010年的15。3萬戶猛增到73。4萬戶，市場主體總量翻了兩番，已佔全省的1/12，創業密度位居全國前列，這相當於10個義烏人中就有3個是老闆。
這其中，電商主體從2010年的1373戶猛增到2020年的28萬戶，“店小二”遍地開花，並帶動數十萬人在義烏就業。同時，直播電商的異軍突起催生出江北下朱等特色村，也吸引越來越多的年輕人。
至於義烏，藏富於民就更不用說了。作為人均可支配收入多年排名全國第一的“世界小商品之都”，義烏的人均可支配收入已在2020年率先突破7萬元，超過上海和北京這些一線城市。
今年上半年，義烏市城鄉居民人均可支配收入繼續增長，同比增長13。5%，實現40341元，兩年年均增長7。4%。其中城鎮常住居民人均可支配收入為44624元，增長13。2%，兩年年均增長6。8%；農村常住居民人均可支配收入26003元，增長14。5%，兩年年均增長8。9%。
3
相比義烏，作為強四線城市的代表衢州樓市火爆程度，當仁不讓。
最近，一套衢州二手房成交記錄，轟動全浙江。
衢州柯城區一套133平方米的頂樓帶裝修房，以3。7萬元/平方米、總價500萬元成交。這場成交發生地竟然發生在一個山裡的強四線城市，衢州的成交價趕上了一二線城市，這讓許多人大跌眼鏡。
一套房也許是個例，不具有代表性，可以除外。但就在衢州柯城區，在當地已更名為“智慧新城”的西區範圍內，竟然也有不少均價逼近3萬元/平米的二手房。
衢州的房價有多貴，從其下轄的縣城江山的房價中亦可見一斑。今年4月，江山黃陳小區北側地塊經過7小時296輪的報價，由浙江萬榮湖北房地產以46366萬元總價競得，樓面價13987元/平米，溢價率76。52%。約1。4萬元/平米的樓面價，重新整理了江山地價紀錄。
地價倒推房價，該新盤的銷售預估價將不低於2。5萬元/平米。
江山火到什麼程度，一個人口不足50萬的小小的縣城，竟然擁有幾百家房產中介，新盤往往都是一開盤就被搶光，新房和二手房的房價多在2萬元以上。
浙江的有錢人太多了，藏富於民的傳統，最終讓浙江獲得了“共同富裕示範區”的稱號。
4
樓市調控轉向三四線，並不是全覆蓋一刀切。三四線也有嚴重分化，浙江三四線樓市首當其衝。
藏富於民強悍支撐了浙江三四線城市的樓市。
這些三四線樓市有幾個特點，和其他地方完全不同。
一、品牌房企爭先恐後競相入駐
這幾年，浙江縣城開始有很多品牌房企大舉進入，為縣城裡人的居住升級帶來好產品，比如金茂、華潤、融創、綠地等等。
二、浙江縣城的改善需求非常旺盛，越貴越好賣
縣城老闆們不喜歡貸款，首付高或者全款多。現在去看一看浙江部分縣城賣到4萬+的專案售樓處，簡直不要太火熱，上海遠郊的五大新城的熱度，都自愧不如。
單價4萬的房子可以說是頂豪了，各大品牌開發商來到浙江縣城，縣城不缺房子，缺的是好房子，這些開發商來了，直接開幹最高階的產品線。反正多得是土豪買單，不愁賣。
5
我判斷，隨著調控升級從一二線城市逐漸轉向三四線城市，百強縣和縣級市後續的調控升級機率還將繼續加大。
從去年的“三道紅線”到今年年初的“集中供地”，再到如今“房企購地金額不得超過年度銷售額的40%”和限地價限房價等一系列動作，房企在一二線城市的利潤率越來越低。
於是，部分房企為了規避一二線城市拿地風險，紛紛下沉到強三四線城市，導致地塊競拍非常激烈，溢價率不斷抬高，麵粉刺激麵包漲價，這反過來更加刺激政策面加強對這種三四線城市調控的力度。
最後，該如何操作呢？
2020-2021年，房價已經大漲的三四線城市，現在不適合追高接盤。這輪全國小牛市的特徵就是漲幅50%，只要一個城市的一個版塊房價漲幅達到50%左右，必定迎來調控。
2015-2016年這輪大牛市，房價漲幅是100%，而2020-2021年這輪小牛市，房價漲幅就是50%！
已經吃到紅利的，恭喜了，遺憾錯過的，就別再追高了！
