接上文，繼續講酒店選址最重要的一點。
決定了酒店選址對錯的不是周邊人流量數量。
周邊的人流量≠真正的有效人群量。
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酒店周邊的有效人流量，和產品的定位、周邊的配套密切相關。
舉一個我們自己做過的案例——大觀園附近的桔子精選酒店。
為什麼入住率能做上去？
因為挨著車站、無數的寫字樓——周邊有大量的商務人群，和產品定位的目標人群一致。
如果換成小區裡，周邊哪怕是幾萬人口的超大社群，這種居住人群基數再大，和我們酒店沒有幾毛錢關係。
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有效人流量不僅要考慮當前現狀，還要能把未來的規劃和發展考慮進來。
拿我們現在正在談一個東邊火車東站的酒店來說：
緊靠著規劃中的濟南東站，如果你用今天的眼光來看的話，這可不像是一個好位置：整個大片區還是一個“生瓜蛋子”，仍在緊鑼密鼓做基礎建設。缺乏成熟的大型社群，很多寫字樓也在建或招租，未投入使用。
但！
用發展的眼光來看：
未來東站將是濟南的一個重大交通樞紐，西站通全國，東站接省內——未來一旦啟用，省內濰坊、淄博、濱州、菏澤……大量的人將峰湧至此，這裡面數不清的商務住宿需求和家庭旅遊度假需求……
酒店開在這裡，能不賺得盆滿缽滿嗎？
當然了，
這個有效人群要在一年半（甚至更長）才會出現
，所以需要做好規劃，確保酒店開放時間和城市規劃節點一致，避免出現類似於東都國際當年的困境：
酒店裝修完畢都開業，周邊卻還沒有完成開發，需要“等市場”成熟，長達一年多的時間，酒店只能幹挺著，死撐著，苦捱著……
要知道，這種“等待”意味著巨大的運營成本和風險……
不是所有的企業都能撐得過這黎明前的最黑暗的時刻。
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“有效人流”量這個指標這麼重要，我們有什麼辦法提前判斷嗎？
我想大家看過坊間流傳的如家、漢庭等連鎖酒店的選址心經。
度娘搜尋了一下，大致長這個樣子：
密密麻麻的點陣圖，還有不明覺厲的公式。
坦率講，一般人還真搞不定……
一者因為，公式和要考量的因素太複雜；
二者，也是最現實最棘手的，就算你是數學天才，但公式裡涉及到的資料，圈外人其實是很難拿到的。
如果拿不到到一手的、真實的、及時的資訊，再完美的公式也沒有意義。
我這裡倒是有一個小技巧分享。
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那是前年了，也是大夏天，一年中最熱的那幾天，烈日當頭，我陪著桔子精選酒店最重要的加盟商之一韓總跑遍泉城選址，他看完市場人員推薦的十幾處地方，沒有一個能入他法眼的，最後一直到天黑，走到省立醫院邊上，他一拍腿，喜上眉梢：
“就這了！”
我環顧四周，再回憶對比前幾個被我們否認的位置，突然有一種頓悟的感覺
拋開那些複雜縝密的公式；行里人多年經驗磨礪出的迷之直覺，判斷一個酒店啟動之後，入住率能否保證，其實說白了就是一條：
不依賴於網路引流平臺，純靠自然的人流量能否支撐？
選在這裡，有省立醫院這個天然的磁鐵石，能把全省（乃至其它省）剛需住宿者（病人和病人家屬）源源不斷吸納過來；
我們的桔子精選酒店則是因為背靠火車站和多棟商務大廈，坐享商務人流；
而前文開頭朋友的那個案例則是反例：
身在住宅區，他的自然流量支撐不起來平時的入住率——它要想持續經營，只能寄希望於網路平臺（攜程、美團等），
這樣一來，引流路徑就很長了，成本也就很高，而且，相於是把自己的命脈七寸拱手送到別人手上。
小結
最後，再總結一下今天聊的內容：
1、酒店最重要的是選址，選址最重要的指標就是
看有效人群數量
。
2、如何判斷酒店的有效人群數量呢？
看酒店的定位，周邊的配套；
不只要看現在，還要用發展的眼光看未來；
3、
一個簡單有效的判斷“酒店行還是不行”的小技巧：
看它如果不依賴網路平臺，自然的人流量是否可以支撐入住率底線
付生將陸續為大家拆解酒店經營的要點，對這方面感興趣請關注我家
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作者 | 付生
15年商業地產操盤手，先後服務過金光、南益、鵲華、綠地等集團
美兮酒店聯合創始人；華住酒店集團重要加盟商；
FM98。6 房產評估特邀嘉賓
編輯 | 綠林好菡 配圖 | 部分配圖選自網路，版權歸原作者，如有侵刪
