企業轉型 | 作者：汪淨 整理：小蝶
房企高負債、低利潤的前行之路
2018年開始，房地產市場進入深度調整期。
圖：規模房企資產負債率情況 （資料來源：各房企年報整理）
從整體來看，2018年52家規模房企的資產負債率進一步提升，從2017年平均值77。05%上升至78。53%，同比提高了1。48個百分點。
其中有26家房企的資產負債率超過了80%的警戒線。
比如：中南置地2018年的資產負債率達到了91。69%，高居首位；建業地產、融創中國、碧桂園等8家房企均超過85%，超過70%的房企總計達到47家。
到了2019年，國內上市房企第3季度財報資料顯示，房企負債率為80。5%。7家公司的負債率高出行業平均值，*ST華業以154%的負債率位居榜首。
高負債已經讓房企舉步維艱，加上政策調控升級，融資環境收緊，讓高度依賴資金的房地產行業壓力山大。
除了高負債的巨大壓力，房企的利潤空間也受到了空前擠壓。
2015年左右，房企的利潤還能有20%-30%，而現在，不到10%。
為什麼在如此短的時間內，利潤的變化會如此大呢？主要有兩方面的原因：
一方面，上游“原材料” 漲價。
近幾年來，房企受到史上最嚴的資金管控，融資困難，只有極大地增加融資成本才能弄到錢。在土地方面，城市新增供地數量也嚴格受限，還有諸多拿地條件限制，即便這樣，土地原材料價格還在逐年遞增。
另一方面，下游“渠道商”也漲價。
房企在高負債高槓杆的壓力下，為了快速去化，希望透過包銷商接盤，渠道商帶客等多種方式儘快回籠資金，這本身就增加了營銷成本。其中很多房企加上本身地塊位置不佳，產品競爭力不夠，不得不過於依賴中間商。此外，限價、限購等一系列政策也比過往更加挑客戶，再加上中間商的模式以人力驅動為主，自身成本也居高不下，等等……種種原因綜合作用，渠道價格就越來越貴。
一方面是高負債，一方面是低利潤，房企是不是真的無法前行了呢？
要看待這個問題，得有點歷史視角。
首先，房企高負債並不是第一天發生的事，這個行業的屬性本身就決定了這一點。房地產屬於資金密集型行業，一直都依靠資金驅動，
行業的運轉邏輯是：融資-拿地-建樓-銷售，迴圈反覆。
在其它行業看來，一個專案一旦啟動，就可以一直持續，直到社會需求出現巨大的改變。比如化工廠、鋼鐵廠等等。但是，房地產專案依託於一塊又一塊的土地資源，一個專案再賺錢，你不投入下一個，下下一個，就沒有生產的載體。
所以，房地產不一樣，它需要不停的拿地，這就會一直保持較高的負債率。
為什麼說要用歷史視角呢？因為很多當初進入這一行的企業，是知道這一點的，可他們卻義無反顧地紮根進來，因為雖然高負債，卻也有高利潤。
比如萬科。行業的領頭大哥萬科，前身是一家叫“現代科教儀器展銷中⼼”的公司，這家公司1984年在深圳註冊成立，最初的主營業務是⾃動化辦公裝置、以及專業影視器材的進⼜銷售。經過了幾年的摸爬滾打，在5年後的1988年，嘗試房地產開發獲益後，同年正式進入房地產行業，公司也更名為“深圳萬科企業股份有限公司”。
後來的很多房地產商都是從其它行業而來，其中有些你光聽聽他們的名字，就知道他們原本都不是做房地產的，比如新希望、美的、中糧……
為什麼？很簡單，
因為錢是聰明的，總是會往能生錢的地方流去。
當初正是因為看到房地產的高利潤空間，才湧入了這個領域。往後的事情你已經知道了，中國經濟高速發展，人口向著大城市匯聚，城市化水平快速提升，造就了今日許多千億房企。即便一直揹負著高負債，但利潤也一直都很豐厚。
但是請注意，現在房企的利潤空間受到空前的擠壓，而高負債卻還持續存在。
為此，有許多人在想怎麼救地產，可如果你用歷史的視角來看，就不會想怎麼救的問題，而是會想怎麼發展。投資都是往高利潤的空間去發展的，誰規定房企永遠都只能是開發企業？
既然利潤不斷被擠壓，資金當然會流向下一個，下下一個高利潤的領域。就像現在的房企在歷史上從其它企業而來一樣，現在的房企也很有可能華麗轉身，變成其它企業，去往高利潤的行業發展。
有沒有證據？太多了。就說一條，中央一直說“房住不炒”，經濟調控一直在“去槓桿化”，但從來沒有什麼官方政策，要求“去地產化”。但是，社會上卻有一個強烈的聲音在說“去地產化”。
誰在說“去地產化”？就是房企自己。
去地產化動向
房企在高負債、低利潤的壓力下，已經開始去地產化發展，所以去地產化不是政策，是房企正在踐行的動作。
在自身力量的推動下，房企的動向主要圍繞減負、賺錢、符合未來的發展趨勢，今天，我先給你介紹幾種去地產化的常見做法。
①物業服務的擴充
物業服務，很多公司至今還當作賣房的補充，是一項售後的增值服務。
但其實，物業服務早已是一門“擴大化”的生意。
比如我自己住華潤和藍光的樓盤，我選擇這兩個開發商的樓盤，物業的質量是我非常看重的一個選房指標。
這兩個物業都有自己的App，他們的App已經從原本的物業繳費等低頻服務，變成生活平臺，家政、維修、社群服務、周邊商戶便利服務等等，應有盡有，為居家生活提供了很多高頻的服務。
在物業服務的擴充上，服務的質量、便捷如何，是值得我們重點關注的。更重要的，還有它的商業盈利能力。從物業公司上市情況，你大概能瞭解他們的盈利能力如何。
圖片來自地產風聲公眾號
從上圖物管企業的上市情況可以看出，花樣年旗下的彩生活是第一個上市的物管企業，現在上市的物管企業近20家。
彩生活是從傳統房企的售後，變成了專業的第三方物業公司。
它目前是全球最大的住宅社群服務運營商，彩生活主要依託的是彩之雲APP和彩管家APP以及針對社群服務運營內容設立的智慧社群生態圈系統。
目前，彩之雲服務的7000多個社群中99%都不是花樣年地產集團開發的社群，幾乎全部是第三方社群。
彩生活除了有傳統的保安、保修、保潔、保綠以外，還包括裝修、繳費和投訴。除此以外彩生活還推出了彩惠人生，對接了大量的第三方生態，同時將電商、家政服務、周邊商圈等生態提供的增值服務在平臺上的折扣返點讓利給業主，作為業主繳納管理費、停車費時的抵扣金。
他們還和電商社群店合作，
將物業辦公室變成電商社群前置倉與展示區，快速滿足業主的日常生活需求。透過廣泛的生態合作模式，彩生活平臺迅速積聚了大量的流量人氣。
更多的業主開始使用彩之雲平臺進行各種日常消費（截止到2018年12月31日，彩之雲平臺註冊使用者數突破2600萬，活躍使用者數突破1400萬）。
此外，彩生活還推出“彩富人生”的金融服務，小額貸、房產首付貸和金融賣車賣房也陸續進入業務版塊。
透過精準運營和網際網路技術，彩生活開啟了屬於自己的一片商業帝國。
如今，若干個“彩生活”正在蓬勃發展的路上。
②精裝修智慧家居為主的家裝產業
隨著國家對房地產市場的管控，陸續出臺全裝修、精裝修政策，精裝房儼然已經成為未來房地產市場主要形態。
而現在置業主力軍80、90都偏向選擇精裝修房，智慧化更是這些主力軍所偏愛的。
智慧窗簾、自動咖啡機、掃地機器人、燈光自動調整這些智慧家居不僅僅發揮功能的作用，更是現代人生活方式的體現。
恆大、萬達、綠地等地產商分別同TCL、小米、海爾達成合作，完成和網際網路產品、平臺的對接，開始將智慧家居理念融進他們的地產專案。智慧家居的配備為居住使用者提供便捷服務，抓住了人們追求高品質、高智慧生活的心理。
精裝修智慧家居為主的家裝產業，不僅能夠打造房企自身的特色，還是去地產化的新方向。
③自己做商業運營生意
中國正在深度啟用國內消費需求，未來經濟主要靠內需拉動，人們的消費在時間上不斷增加，在空間上不斷拆零到各個社群，進入下沉市場，此外，消費的檔次也在不斷升級。
這給了房企自己做運營生意的大好機會。
值得注意的是，消費升級，不一定是消費金額升級，而是消費者生活方式的升級。
以前我們約上三五好友聚會，主要就是吃吃喝喝，然後各回各家。
現在呢？除了吃喝、看電影、逛街購物以外，可能還會選擇密室逃脫、狼人殺、極限體驗等等，如果人多的話，我們還會選擇轟趴聚會，比如睡衣趴、紅色主題趴、生日趴……
剛才提到的這些升級的娛樂方式，都需要非常大空間場地。
大空間的場地，意味著有機會提供更多樣性的業態，吸引更多體驗型的消費者。與萬達合作的孩子王，佔万達面積的1/35面積，但佔万達14%的客流量。
所以這種生活方式升級帶來的客流效應，必然會盤活其他店鋪的生存，看起來也是一筆不錯的買賣。
而萬科的“非住業務”也涉及了醫療、教育、養老等領域，甚至在2017年成立的冰雪事業部，也是萬科在非住領域的嘗試。
從下面企業發展週期圖我們可以看到，
房企新產品的佈局和企業發展的生命週期緊密關聯，當企業進入到轉型期，必須有新的產品補充，才能進入到下一週期的發展。
房企在高負債、低利潤的壓力下，選擇做自己的商業生意，不僅能夠減輕這一時期的資金壓力，還能找到自己的轉型之路。
④進軍內容產業
內容產業一直是這兩年備受追捧的行業，
而內容產業中的電影，可謂是蒸蒸日上。600億左右的市場，不容小覷。
我們也看到很多房企也進軍內容產業，比如萬達院線，也在這裡面分了一杯羹。
在電視領域，
去年暑假的上線的《陳情令》和年末《慶餘年》這兩部電視劇的大火，超前點播付費形式，
雖然因為盜版流出有所影響，但不可否認的是，這樣的形式確實創造了很大的收益。
進軍內容產業，利潤很高，投資也很大，但是內容產業的利潤空間，上限不可估量。
因為內容產業和地產還不一樣，地產是需要滾動資金，而內容產業製作完成後就坐等收益。
拍電影和電視劇做砸了以後，確實沒有辦法。但是像《哪吒之魔童降世》這種熟悉又帶點驚喜的電影，50億的票房成績，這樣的利潤空間，的確誘人。
秘密就在於，內容產業的邊際成本在遞減，到了一定的發售規模，邊際成本幾乎為零。
所以雖然有一定風險，但卻是一種投資趨勢。
總結
我們針對今天的內容來做一個總結：
1、房企在高負債、低利潤的背景下，自己開始去地產化。所以，去地產化並不是一種政策，而是房企正在踐行的動作。
2、錢是聰明的，資金都傾向於流向高利潤、輕資產的產業。
3、我將市場上去地產化的動向做了四個方面的介紹，分別是：
高質量的物業服務擴充、精裝修智慧家居為主的家裝產業、房企自己運營商業生意，以及內容產業。
掛一漏萬，如果你也瞭解關於去地產化的方向，歡迎在留言區與我交流。
4、今天我和你分享的去地產化方向，是一些標杆房企的動作，你所在的企業未必能夠複製貼上，也不建議你全套照搬，但是希望多少能夠給你一些啟發。
祝你一切順利。
