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不能因為會計處理而改變稅收計算原理，稅法是以應稅行為為基礎計算的，而不是依據會計科目計算稅收的。因此，不論會計如何核算，稅務機關均會依據稅法的相關政策進行徵收管理。
一 拆遷還建的經濟實質
理論上，負責拆遷工作的主體是政府而不是房地產開發商。但在實務操作中，因政府沒有精力或者不願意先期投入資金進行土地一級開發等原因，拆遷安置和“三通（或七通）一平” 等基礎工作是由房地產開發企業完成。對於房地產企業而言， 拆遷還建就是典型的非貨幣性資產交換行為，即房地產企業以建造的置換房屋的建造價值來置換被拆遷人的土地，因此，拆遷房屋建造價值就是土地的附加成本。【點選學習：
拆遷還建房成本加計扣除問題的探討
】
二 還建行為界定為“視同銷售
1、原營業稅的規定
《關於納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》（ 國家稅務總局公告2014年第2號）檔案規定：納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房， 並向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，按照《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第52號）第五條之規定，視同銷售不動產徵收營業稅，其計稅營業額按《財政部國家稅務總局令第52號》第二十條第一款第（三）項的規定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。
以上檔案清晰規定拆遷還建的性質在流轉稅（營業稅、增值稅、消費稅）上界定為“視同銷售不動產徵收營業稅”，即：會計不做“銷售”，稅收上界定為“銷售”。
河南省國稅局在2016年12月18日《河南國稅熱點問題解答》中出現如下問題：
“因為城市規劃調整或者棚戶區改造等原因，納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，並向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為是否徵收增值稅如何徵收增值稅，計稅銷售額應該如何確定”
“答：在總局未明確之前，暫比照《國家稅務總局關於納稅人開發回遷安置用房有關營業稅問題的公告》（ 國家稅務總局公告2014年第2號）和各省轄市地方稅務局依據《河南省地方稅務局關於印發<河南省地方稅務局銷售不動產營業稅管理辦法>的通知》（ 豫地稅發［2005］16號）第七條第四款規定的成本利潤率執行。即納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發回遷安置房，並向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為屬於視同銷售不動產徵收增值稅， 其計稅銷售額按組成計稅價格=成本x （ 1+成本利潤率）予以核定。各省轄市的成本利潤率，暫按營改增前各省轄市地方稅務局依據《河南省地方稅務局關於印發<河南省地方稅務局銷售不動產營業稅管理辦法>的通知》第七條第四款規定確定的成本利潤率執行。”
2、企業不確認銷售的賬務處理
案例一:
簡單假設，不考慮其他因素。還建每套房子100平方米，市場價格100萬元，每套成本是80萬元；前期支付被拆遷戶拆遷費用9萬元；該地區的成本利潤率為10%（按照組成計稅價格計算， 不採納市場公允價值）。
我們分為新老專案（新老專案針對增值稅而言）分別來分析。
屬於老專案
（1）安置費等費用發生的時候：
借：開發成本——-土地徵遷費 9
貸：銀行存款 9
（2）建造費用發生的時候：
借：開發成本——建安安裝費 80
貸：銀行存款 80
（3）將還建房移交給被拆遷人（老專案，5%徵收率）
借：開發成本——-土地徵遷費 84。4
貸：開發成本-建安 80
應交稅費——未交增值稅 4。4（80* （ 1+10% ） *5%）
屬於新專案
（1）（2）分錄同上。
（3）將還建房移交給被拆遷人（新專案，9%稅率）
借：開發成本——-土地徵遷費 87。92
貸：開發成本一建安80
應交稅費——應交增值稅——-銷項 7。92（80* （ 1+10% ） *9%）
三 還建行為界定為真實的“銷售”，而不是“視同銷售”
案例二:
簡單假設，不考慮其他因素。還建每套房子100平方米，市場價格100萬元，每套成本是80萬元；前期支付被拆遷戶拆遷費用9萬元；還建房企業做銷售處理， 按照市場公允價格100萬元計算增值稅。【點選學習：
拆遷還建業務，增值稅處理的3種觀點分析
】
屬於老專案
（1）安置費等費用發生的時候：
借：開發成本——土地徵遷費 9
貸：銀行存款 9
（2）建造費用發生的時候：
借：開發成本。-建安安裝費 80
貸：銀行存款 80
根據面積分攤到安置房（假設全部是安置房） ， 結轉開發產品-安置房：
借：開發產品-安置房 80 貸：開發成本——-建安安裝費 80
（3）將還建房移交給被拆遷人（老專案，5%徵收率）
借：開發成本——土地徵遷費 100
貸：主營業務收入 95。24
應交稅費——未交增值稅 4。76（100/ （1+5% ） *5%）
（4）結轉安置房成本
借：主營業務成本 80
貸：開發產品一安置房 80 。
屬於新專案
（1）（2）分錄同上。
（3）將還建房移交給被拆遷人（新專案，9%稅率）
借：開發成本——土地徵遷費 100
貸：主營業務收入 91。74
應交稅費——-未交增值稅 8。26（100/ （ 1+9% ） *9%）
（4）結轉安置房成本：
借：主營業務成本 80
貸：開發產品一安置房 80
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