本文來源：成都新樓市 文|白楊 視覺|燕子
本文為二手房資料分析，非廣告
在正確的時間買到正確的房子，不容易。
我們復了個盤，發現在一個板塊內買房，居然發生了題目上這個情況（看似不可能，但就是真的）
建設路商圈兩處在2007年先後入市的樓盤——合能耀之城、龍湖三千里。
※ 兩專案地圖位置示意
入市近十三年後的價格顯示，
當年買房時每平米少花900塊購入的龍湖三千里A期，如今在二手市場中每平米竟然比隔壁耀之城貴出2300塊。
※ 龍湖三千里實拍圖
※ 合能耀之城實拍圖
一、兩專案的前世今生
首先來看合能耀之城2007年售價：搜狐焦點顯示，專案於2007年12月2日正式開盤，建面約40-70㎡，銷售起價6400元/㎡。
目前鏈家網顯示合能耀之城小區均價
18990元/㎡
（
較近一套成交住宅的單價為18038元/㎡，建面約49。01㎡，總價89萬元。
）
※ 鏈家網二手房均價截圖
※ 鏈家網二手房較近成交截圖
而隔建興路相望的龍湖三千里在2007年的開盤均價方面則略低於合能，據第一財經日報顯示，
三千里1期（A區）於2007年6月開盤，價格約5500元/平方米。
目前，鏈家網顯示龍湖三千里A區目前二手房源均價
21315元/㎡
（較近一套成交住宅的單價為21516元/㎡，建面約69。02㎡，總價149萬元。）
也就是說，當年買合能一平米多花900塊，十三年後單價還比隔壁龍湖樓盤少了2300塊。
※ 鏈家網二手房均價截圖
※ 鏈家網二手房較近成交截圖
同一板塊、周邊幾近相同的公建設施、近乎同期入市的房源，經歷時間的洗練，在二手房市場中呈現出截然不同的價格曲線，這一點是由多方面因素導致的，但不可否認——
房源自身物業、園林、建築立面維護、小區內人口流動情況、以及自帶配套設施都起到重要影響因素。
二、十數年使用痕跡
對二手房價格來說，專案的物業服務及房源目前現狀或許十分重要。
我們先來看兩小區的內部環境，雖然幾乎是同期入市，但在歷經十餘年的使用後樓棟入戶處、走廊樓梯間、小區內人行道、綠化維護方面都存在了不小的差別。
在關注這些差別之前，我們需要注意的是兩個小區的物業費並不一致，龍湖三千里物業費約為2。7元/㎡·月，合能耀之城物業費約為1。5元/㎡·月。請記住這1。2元/㎡·月的價差，因為這兩個小區的現狀差別確實不小，不信往下看……
※ 依次為合能、龍湖專案現狀（單元入戶）實拍圖
上面兩張圖分別是合能耀之城與龍湖三千里的樓棟單元入戶處實拍，兩相對比不難看出龍湖物業在後期居住中的衛生維護確實不錯，起碼淺色的入戶地磚都保持完好。而且在單元門外設定了沙發座位，對於刷卡才可進入的樓棟來說，這一點也能看出龍湖的細心之處。
反觀合能耀之城的單元入戶，深灰色的地磚石材已經斑駁，大門處的玻璃也有些油膩和手印，整體來說，小區這十餘年的歷史感很重。也從側面可以看出物業在小區單元樓棟衛生維護方面的差別，畢竟1。2元/㎡·月的價差……
接下來我們可以對比來看電梯間與樓梯間：
※ 依次為合能、龍湖專案現狀（樓梯電梯間）實拍圖
先來看合能耀之城的安全通道樓梯間，水泥地與單元入戶處有著相似的“斑駁”，白牆也有不少地方變髒了，當然隨著十多年的使用，這些都是難以避免的。對街的龍湖我們來看走廊電梯間，淺色的地磚與牆磚設計，擦拭的也相對乾淨，僅就照片來說，沒有看到有磚缺角破裂的現象，整體上“一白遮百醜”，給人乾淨、整潔之感。
同時需要注意圖上的安全出口標記與滅火器，整潔程度同樣差別不小，僅從公區衛生狀況來看，兩個小區的物業保潔服務情況可見高下。
接下來我們把目光轉移到小區的園林，以社群內人行通道為例：
※ 依次為合能、龍湖專案現狀（人行道）實拍圖
在人行道方面，兩個專案整體差別不大，都存在後期修補的痕跡，踩上去也沒有感到有磚的鬆動（這裡小編來回跳過測試）。但是從圖上人行道兩側的草坪來看，對比明顯，龍湖一側的草要更高、更密、也綠的更深一點，整體來說顯得更加生機。
值得注意的是，我們在合能耀之城快到大門前的時候看到了地上有狗子留下的排洩物，而且從下圖紅圈處來看，還被人踩過……
※ 合能耀之城小區內道路實拍
最後我們來關注兩專案的外立面、園林現狀：
目前的現狀是，照片顯示
合能耀之城外立面外牆出現明顯的牆皮脫落，
龍湖三千里外牆雖然有一定的陳舊、使用痕跡，但牆皮保持較好。
※ 合能耀之城外牆現狀實拍圖
園林方面，兩專案均可在社群內進行露天停車，以室外停車場園林照片為例，合能耀之城明顯樹木、綠化較少；龍湖三千里的綠化密度相對較高，
有種遮天蔽日的視覺效果，但在一定程度上，住在較低樓層的業主採光可能存在一定影響。
※ 合能耀之城內部實拍圖
※ 龍湖三千里內部實拍圖
三、底商現狀影響二手房售價？
兩專案均位於東二環
建設路板塊SM廣場-伊藤商圈內，
區域內商業有伊藤洋華堂、SM廣場，周邊有龍湖三千集；在學校方面有建設路小學加持；在交通方面則主要依靠二環路、BRT出行。
※ 伊藤洋華堂實拍圖
※ 建設路小學實拍圖
雖然說屬於同一板塊，但自身專案的底商部分因開發商不同，從最初的招商、到後期的商業維護均呈現出截然不同的狀態。
從照片中不難看出，
合能耀之城周邊底商主要以餐飲、建材為主，尤其是餐飲方面多為燒烤、冒菜、中餐等油煙較大型別，
對樓上住戶會產生一定的油煙、噪音影響。
※ 合能耀之城底商情況實拍圖
但龍湖三千里的社群底商則與合能不，龍湖三千里底商多以健身房、藥店、水果店、麵包店為主。
這類商業對樓上居民尤其是二、三樓住戶的影響較小，不可否認會產生一定的噪音，但在油煙方面則幾乎無影響。並且水果店、銀行、健身房、藥店等商業對居民的生活便利性提升較大。
※ 龍湖三千里底商情況實拍圖
最後關於專案外部因素，我們在龍湖三千里旁邊還看到了一個小亮點——門前的共享單車擺放問題。
也許共享單車運營商會在一定程度上進行擺放，但長期的維護大機率與龍湖三千里的物業人員離不開關係。從下圖的照片中可以看出，
三千里門前的共享單車擺放整齊、且擺放位置沒有阻擋行人透過。
※ 龍湖三千里社群外部共享單車擺放實拍圖
底商對居住的便捷性較高、對生活的影響較小，周邊主幹道路噪音影響問題等或許共同促成龍湖三千里在二手房市場中的價格增幅。
四、戶型與人口流動對房屋
金融屬性的影響
在戶型方面，雖然兩專案多為套二房源，但整體上龍湖三千集面積偏大，
以居住適度來說，合能耀之城則大量是建面45-60㎡的套二，整體室內空間較為侷促，居住舒適度不足。
下圖為合能一套典型的50平套二戶型，可以看出客廳一側沒有陽臺，只在廚房外側有一個可用於晾曬的生活陽臺，且兩間臥室建面均不足10㎡，室內空間較為侷促。
※ 合能耀之城建面約51。35㎡的套二房源
除此之外還有一點——封陽臺。從三個專案現狀還看，目前均存在封陽臺的現象，合能耀之城雖然是生活陽臺，但是封陽臺現象仍舊不少，且不少住戶在窗子外側安裝防盜圍欄。
龍湖三千里的陽臺可以看出，雖然有近半住戶封住，但多集中於低樓層。
※ 依次為合能、龍湖專案現狀（可見封陽臺情況）實拍圖
接下來我們關注三專案的租售比例，據鏈家網資料顯示，合能耀之城目前在租房源87套，龍湖三千里兩期共計在租房源99套。
從在租房源數量來看，兩專案基本一致。
※ 鏈家網租房頁面資訊截圖
但是參考出售情況來看，在鏈家網上，可以看到合能耀之城總計有528已出售房源、近30天帶看有485次；龍湖三千里總計有290套已出售房源、近30天帶看290次。
如此資料在一定程度上可以看出合能耀之城內部的房源轉讓次數不少，整體流動性高。
但在帶看資料方面也可以看出，相對單價較低、面積段較小、總價較低的合能耀之城專案在二手房市場中吸引的關注度反而更好，30天帶看次數不低。
※ 鏈家網房源成交頁面資訊截圖
小結
1。在購置新房時，
房源自帶底商需充分確認商業是否可用作重油煙的餐飲類，
這一點對於後期居住舒適度十分重要，尤其是住在底商樓上的購房者。
2.大品牌開發商在物業服務、外立面維護、園林維護方面還是有更好的保障，而這些保障都是在未來二手房市場中的價值籌碼。
3。說了這麼多影響因素，其實還是要遵從當下置業的內心需求，就像買鞋一樣，合不合腳，只有自己知道。畢竟當預算有限時，我們選擇品質相對有限，但總價更低的產品也無可厚非。
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