經過20多年的快速增長，中國城鎮房地產市場已經從供給短缺轉向供給過剩，未來房地產是市場的主要發展方向將從“增量市場”轉向“存量市場”。1978年中國城鎮人均住房建築面積為6。7平米，之後隨著大量“知青返城”，城鎮人均住房建築面積進一步下降到80年代初期的4。6平米。之後隨著房地產製度的改革，迎來了20多年的中國房地產行業大發展。到2019年城鎮人均住房建築面積達到39。8平米。目前，全國城鎮居民住宅總套數超過3億套。根據2019年國家統計局的資料，中國戶均人口2。92人，城鎮總人口數為84843萬人，這樣換算下來中國城鎮大致有29055萬個家庭。因此，從居民住宅供給的總量上看，套戶比已經超過了1這一臨界值。出現了供給過剩。
全國城鎮人均住房建築面積（平米）
資料來源：國家統計局。
但是，居民住宅市場的總量過剩並不代表結構上實現了均衡。目前中國居民住宅市場存在的一個問題就是：結構失衡。根據中國人民銀行調統司的報告《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》，中國我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96。0%，有一套住房的家庭佔總戶數的58。4%，有兩套住房的佔總戶數的31。0%，有三套及以上住房的佔總戶數的10。5%，戶均擁有住房1。5套。我們換一個角度，從居民住宅數量結構角度看，擁有三套及以上的那10。5%的家庭擁有全部居民住宅的20%，擁有兩套住房的那31。0%的家庭擁有全部居民住宅的40%，另外，有一套住房的那58。4%家庭擁有全部居民住宅的40%。即在居民住宅市場中，投資性購房佔比達到34%以上。與此同時，還有很多家庭沒有自己的住房。因此，結構的不均衡造成住宅市場的冷熱不均，一些人有多套住房，而有的家庭一套也沒有，處於“被平均”的狀態。解決結構失衡的問題，主要要依靠對於存量市場的調整，而不能再過度增加供給。否則，不僅解決不了現有的結構問題，反而醞釀更大的金融風險。只有堅持“房住不炒”的原則，才能逼出那些投機或者投資購房的人，順利完成房地產市場的存量結構調整。
房地產市場的存量調整也是化解金融風險的需要。根據前面測算，目前這部分投資性住房的市場價值大約在100萬億元人民幣左右，其中大量依賴於房地產按揭貸款。為了化解房地產市場帶來的潛在金融風險，必須透過各種手段推動房地產市場的存量調整。
