文章來源：北京市第一中級人民法院
房屋租賃合同中，承租人將房屋轉租給他人，轉租期限超出原租賃合同的剩餘租賃期限，超出部分的約定是否有效？近日，北京一中院審結一起承租人和次承租人之間的合同糾紛，適用《中華人民共和國民法典》第七百一十七條之規定，對關於轉租合同超過剩餘租賃期限的合同效力問題進行明確。
案情簡介
早在2011年初，決定開一家小餐館的小王，經過中介公司介紹後，從河海公司處承租了一套門臉房，準備用於經營餐廳。雙方約定租賃期限為8年，自2011年3月10日始至2019年3月10日止。2015年7月，因為家庭實際情況發生了變化，不再經營餐廳的小王又將房屋轉租給小李，約定租賃期限為2015年5月3日至2020年5月18日。
2019年1月，河海公司向小王發出《租賃合同到期通知書》，要求其在2019年3月10日前交還房屋。小王收到通知後立即通知小李，要求其儘快騰退房屋。情急之下，小李直接與河海公司進行溝通，2019年3月10日，小李與河海公司另行簽訂租賃合同。
小李認為，小王將涉案房屋轉租給他，但租賃期限已經超出了小王與河海公司租賃合同的期限，致使其受到經濟損失。小李向一審法院提起訴訟，請求判令小王退還押金、房屋租賃費等各項費用。
一審判決理由
一審法院經審理後認為，本案的爭議焦點之一即為小李與小王之間租賃合同的效力。根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條規定，承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外；第十六條第一款規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支援。
小李和小王約定的租賃期限為2015年5月3日至2020年5月18日，而小王與河海公司簽訂的《房屋租賃合同》的租賃期限為2011年3月10日至2019年3月10日，故
租賃合同中約定租賃期限超出小王與河海公司簽訂的《房屋租賃合同》租賃期限的部分應為無效
，即雙方自2019年3月11日至2020年5月18日期間的租賃合同法律關係無效。最終，一審法院判決小王退還小李押金、租金等各項費用共計七萬餘元。
二審判決理由
小王不服一審判決，向北京一中院提起上訴，主張租賃合同不存在無效的情形。
北京一中院經審理後認為，小王與河海公司簽訂的租賃合同中約定的租賃期限為2011年3月10日至2019年3月10日，而小王將部分房屋轉租給小李的租賃期限為2015年5月3日至2020年5月18日，該轉租期限超過了承租人剩餘租賃期限，依照《最高人民法院關於適用時間效力的若干規定》第八條、《中華人民共和國民法典》第七百一十七條之規定，
2019年3月11日至2020年5月18日期間的租賃合同關係僅對出租人不具有法律約束力，不再適用《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》相關規定認定為無效。
因此，小王與小李簽訂的合同系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效。
鑑於小王事實上已經無法繼續履行其與小李的合同，無法向小李提供涉案房屋，一審法院認定數額並無不當，二審予以維持。最終，北京一中院駁回上訴，維持原判。
法條連結
《中華人民共和國民法典》第七百一十七條：
承租人經出租人同意將租賃物轉租給第三人，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。
《最高人民法院關於適用時間效力的若干規定》第八條：
民法典施行前成立的合同，適用當時的法律、司法解釋的規定合同無效而適用民法典的規定合同有效的，適用民法典的相關規定。
法官說法
經出租人同意，承租人可以將租賃物進行轉租，但由於承租人的轉租行為依附於原租賃合同，承租人經出租人同意將租賃物進行轉租的，仍應受原租賃合同關於租賃期限的限制。實踐中，轉租合同約定的租賃期限超出原租賃合同租賃期限的情況，並不鮮見。
《中華人民共和國民法典》第七百一十七條系新增條款。
轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，對於超過部分的約定的效力，民法典採用了有效說，即在不存在其他法定的無效事由的情況下，超過部分的約定應是有效的，其僅僅是對出租人不具有約束力。
出租人可以要求次承租人限期返還租賃物，次承租人則可以依據轉租合同的約定向承租人主張違約責任。
對於民法典的新規定，根據法律適用的基本原則，原則上應適用行為時的法律、司法解釋的規定。但是
根據新頒佈的法律、司法解釋的規定認定合同有效，而根據原有法律、司法解釋認定無效的，根據從寬例外的基本法理，則應適用新頒佈的法律、司法解釋的規定。
故本案適用《最高人民法院關於適用時間效力的若干規定》第八條和《中華人民共和國民法典》的相關規定作出最終裁判。
