商品房銷售收入進入拐點
預測2022年上半年房地產稅落地！！
01 商品房銷售規模下滑，房地產稅出臺的拐點顯現。
今年四月份，我們以《房地產稅永遠在路上嗎？》一文，給大家分析了，房地產稅“雷聲大雨點小”遲遲不落地的主要原因，是稅源充足，暫時還沒有徵收的必要。房地產稅的落地，需要等待一個拐點，這個拐點是：商品房銷售金額下滑，對政府財政收入造成實質影響，不得不透過開徵房地產稅的方式，作為政府財政收入新的增長點。
而當前，這個拐點明顯來到了。
我們透過對國家統計局1-7月分的資料分析，認為2021年當年商品房銷售總額會出現下滑。
結合宏觀調控政策，進一步對未來5年，商品房銷售總金額、商品房銷售總面積、房地產貸款餘額等方面做了中期預測。商品房銷售總額與2020年相比，到2025年，預計由17。36萬億元，減少約3萬億元，至14。33萬億元。商品房住宅銷售面積與2020年相比，到2025年，預計由15。49億㎡，預計減少約4億㎡，減少至11。33億㎡。
02 因商品房銷售下滑，
相比較2020年，
未來5年對財政收入影響，累計減少約5.32萬億元。
因房地產下行，導致的政府綜合收入減少主要包括兩個方面。
一是，因商品房銷售總額減少，導致的直接稅收減少。
如：商品房銷售的增值稅、契稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅等。我們此前，曾以岳陽房價下跌為例，為大家講解了商品房銷售總額下跌，對財政收入減少的邏輯和原理。得到，商品房銷售總額與財政收入的關係，直接稅收收入大概佔商品房銷售總額的17。87%。
二是，因房地產市場規模萎縮，導致土地出讓金收入的降低。
我們按照住宅用地土地出讓金與住宅銷售總額，大體上比值在40%-60%之間波動，我們取中值為50%。
我們以以上兩個參照比例，代入此前，我們對未來五年，即2021-2025年商品房銷售總量的預測，可以發現，未來五年，因銷售規模降低帶來的直接稅收累計減少約1。4萬億元，間接影響土地出讓金收入累計減少3。92萬億元，兩項合計減少5。32萬億元。
因此，我們推測房地產稅落地的速度會加快，狀態將由“永遠在路上？”變更為“指日可待”，預計在2022年上半年會落地實施。
以上理論及分析，基於已發生資料和當前政策背景，當政策調整時會對資料模型產生影響。以上分析僅代表個人觀點，不代表本人所在公司立場及觀點。本文僅為理論研究和分析，不對個人和企業投資決策構成投資決策建議。若引用本文論點及結論，須徵得本人同意。
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