10月的最後一個交易日，萬科股價跌去近4。81%，收在18。21元，創下2016年以來的新低，而且還跌破了每股淨資產。這在攸克君的朋友圈裡帶來了某種不安，眾人關心的也是差不多的問題，地產優等生萬科怎麼了？
答案是三季報的業績表現。要麼是萬科一貫優等生的形象，抬高了市場投資者對萬科抵禦房地產大勢的預期，認為萬科本應“獨立於房地產大勢而存在”；要麼是已經習慣了萬科每逢市場調整之後份額增長，所以，當萬科的三季報披露了一系列下滑的資料之後，市場就顯得有點不能淡定了。
這些讓市場不能淡定的資料包括但不限於以下：歸屬於上市公司股東的淨利潤同比減少 23。3%、淨負債率上升至31。9%、毛利率同比下降5。4%等等。面對這些資料，攸克君想說的是，
今天的萬科就是一面鏡子，“照出”的就是當下房地產的現狀。而萬科這個三季報，也是測試房地產從業者“人格”和性格的測試表，有人只看到了悲觀，有人則看到了某種期望。
很多朋友在羅列萬科三季報中“出乎意料”的資料時，忽視了報表裡一個容易被忽視、卻很說明整體房地產市場環境的數字，那就是：
經營活動產生現金流淨額，這個資料前面是一個“大大的負號”，後面則是一個超過150%的幅度。它反映的就是，下半年以來，房地產按揭貸款額度匱乏之後，房地產企業經營性現金流也隨之大幅下滑。在一些房企那裡，經營性現金流的削減等不到體現出來，就直接爆雷了，外界只能看到的是債務危機或者兌付困局。
萬科三季報經營性現金流這個資料，不同於淨利潤、毛利率等，因為後兩者是需要在按照會計準則約束，經過一系列的轉結才能體現在財務報表上，因此，可能跨越了相應的財務週期，反映的是之前一段週期以內的狀況，但是，
經營生產活動現金流淨額，不存在結算標準等財務會計準則問題，其反映的基本上可以看做是“實時資料”。
上述報表中，-151。62%是萬科第三季度的同比降幅，而其1~3季度的降幅，則也高達96。3%，這非常直白地說明了信貸資源流入房地產市場的減少。萬科的三季度報表至少說明了一個問題，相比去年同期，房地產信貸的規模是在成倍的減少，連萬科都會有如此劇烈的表現，更何況其他房企呢？
今天央行公佈的《2021年三季度金融機構貸款投向統計報告》，也清楚地告訴了我們1-9月房地產貸款環比在大幅萎縮：
2021年三季度末，人民幣房地產貸款餘額51。4萬億元，同比增長7。6%，低於各項貸款增速4。3個百分點，比上季末增速低1。9個百分點；前三季度增加3。03萬億元，佔同期各項貸款增量的18。1%，佔比較上季末下降0。8個百分點，比上年全年水平低7。3個百分點。
2021年三季度末，房地產開發貸款餘額12。16萬億元，同比增長0。02%，增速比上季末低2。8個百分點。其中，保障性住房開發貸款餘額4。64萬億元，同比減少2%，降幅比上季末擴大0。5個百分點。個人住房貸款餘額37。37萬億元，同比增長11。3%，增速比上季末低1。7個百分點。
三季度環比二季度，下滑得相當厲害。寰球同此涼熱，萬科也不例外。
這一點要有所改觀，並不取決於開發商自己，這就是鬱亮曾經說，房地產也是靠天吃飯的原因。看到央行的資料，我們就明白了，為啥前陣子金融主官們齊刷刷出來穩定市場，穩定房地產開發貸款和個人按揭貸款的投放了。
至於是不是真的能有明顯改善，相信看看四季度的萬科季報這個科目的表現，就應該有比較準確的答案。
還有一個數據，也容易被忽視，如果說經營活動產生現金流淨額這個科目體現的是內部性的指標，另一個容易被忽視的指標就是外部性的。那就是：
報告期末普通股東總數，538874戶。這個科目，攸克君專門找出往期同一科目對比了一下，發現也是下降的。這個科目，中報的時候是57。11萬戶，7月簡報的時候，是56。6萬戶。對比下來，這個指標一路下降，這不是萬科不夠優秀，而是投資者對於房地產市場的判斷體現了某種程度上的悲觀。要知道，在過去相當長的一段時間裡，當很多人望著房價上漲而興嘆的時候，便會有人寬慰他，“買不起房，還買不起地產股麼？”
現在，這樣的日子一去不返。同期還有一個數據也能佐證，也就是，
在萬科三季度的基金持股比例中，數字也是下降的，
這非常說明外界對於房地產行業的價值判斷。
開發商的房子難賣，也經由萬科的三季報映射出來，具體到財務科目上，就是銷售費用的增加，這是不折不扣的成本。
這說明一個問題，合格客戶的增量已經不大了，所謂的“人口紅利”正在消失。在一線做銷售的朋友們恐怕都知道，如今找到併發掘一個客戶有多難，
連渠道手中的有效客戶都在變少。
而萬科原來在深圳開盤一般是不和渠道進行合作的，但是，在今年的市場情景下，一些新專案，也要和渠道合作。這還是萬科，其他房地產開發商在銷售成本上面對“客戶之難”，銷售費用的上升，以及由此對利潤形成的侵蝕，恐怕比萬科更難吧。
這是一個全行業性的問題，恰恰經由萬科三季報這面鏡子，映照出來。
只有懂得了這個，才會明白，淨利潤相關科目，全行業性的下降，也就是實屬正常了。
不過，萬科的三季報所起到的對映作用，並不止於當下，而還在於未來，這才是優等生慣有的價值所在。它至少能夠讓他人知道，好好做，努力做，你大概的上限在哪裡，或者至少知道從哪些方面來努力。
首先，是控制費用，在弱市情況下，這是一種能力。從三季報的報表上看，萬科除了銷售費用增加外，管理費用基本持平；財務費用還大幅下降，這可以說是回答了財務成本和財務健康度之間誰是因，誰是果的問題。
穩定、健康的財務表現，不止是風險控盤的問題，而且是實實在在地增加經營利潤。
這一點，請各家房企同業謹記，財務穩健，不止是“不作死”那麼簡單。
這就是說，不能靠天吃飯的時候，比的就是靠經營水平和專業能力，不能多掙錢，就要比比誰更能精細化管理。以前，房地產企業總是習慣於靠上規模、靠發展解決問題，現在，發展不能解決問題了，總結一句話就是：
房地產也到了“刀刃向內”，“向管理要效益”的時候了。
萬科三季報的鏡子裡，首先映照出了這個未來。
其次，負債率、負債率、負債率。萬科三季報中的負債率比上一期財報上升了，但仍還只有31。9%，這幾乎在內地房地產企業內是找不到的負債水平。但是，只看到這個還不夠，更重要的是債務結構，中長期債務佔70%以上，在手的現金，早已覆蓋短期負債了。這裡反過來又印證了攸克君前面提到的，是財務狀況的“一直健康”造就了合理的財務結構，而不是反之。試問，財務狀況不健康，誰願意給你低息融資呢？
說回來，這仍然是一個“內控”的問題，房地產企業大開大合習慣了，賭國運習慣了，滿腦子經濟週期，但真正“精於內控”的房地產企業並不多，
之後很長一段時間，房企要比的，都不是膽識，而是能力了。
最後，在萬科的三季報裡，還看到了另一種期待的可能，那就是
2017年前後拿的一些高價地，正在被消化，
在撐過了消化期後，這些高價地給利潤帶來的壓力，也將逐漸消逝，這總歸是一件好事。
是考驗膽量的時代更難，還是考驗能力的時代更難呢？活下去，並且活好，是大家共同的願望。
