南沙，當之無愧的樓市頂流。
今年以來，更是頻頻火到出圈，先是靈山島、橫瀝島的專案開盤相繼日光。
再是廣州首批集中供地中，熱度更是有目共睹，橫瀝島義沙湧地塊以23604元/㎡的高地價成交，直接重新整理南沙地價標杆！
樓市、地市雙雙爆火，南沙的市場關注度一直居高不下。
不過，繁華的背後，卻也隱憂頻現：
據克而瑞資料統計，截至4月末，南沙區一手住宅存量143。54萬㎡。
若按最近12個月去化速率計算，現存量去化週期僅6。7個月，為全市倒數第三，去化週期也遠低於正常水平。
那麼，為何南沙的一手缺貨特別明顯？
1
市場過熱，新房成交供不應求
首先，南沙的政治地位就相當突出。
在粵港澳大灣區的東風之下，南沙被賦予國家新區、自貿試驗區、廣州城市副中心等多重戰略定位，城市級能不斷躍遷，不斷拔高房企及購房者們的心理預期。
作為廣州乃至大灣區的重點建設區域，在政策紅利的傾斜下，南沙產業聚集效應凸顯、軌交路網快速鋪進、基建配套不斷完善，其GDP增速更是連續兩年居全市第一，未來前景可期。
再加上，去年年底以來，深圳、東莞等地樓市調控接連升級，也導致部分需求外溢至南沙，拉動大量購房需求及房價上漲。
正因如此，南沙樓市火熱也就不足為奇。
資料顯示，今年前4月南沙共批覆166張預售證，其中住宅新增5150套供應，同比上升12。25%。
一眼看去，新房供應並不算少，但仍難以滿足市場需求。
前4月，南沙一手新房成交達7509套，同比上升228。62%，供求比達0。66，市場明顯供不應求。
此外，近段時間以來，南沙人才政策收緊，缺貨、新政等種種因素挑撥著購房者的神經，更催生了購房者著急上車的焦慮情緒。
2
供地不均，剛需板塊明顯缺貨
南沙缺貨明顯，那麼新增土地供應又能否足以解渴樓市呢？
將時間線來長，以地塊3年最長開發週期來看：
據克而瑞資料顯示，自2019年來，南沙共計出讓32宗涉宅地（含宅地+商住+綜合，下同），出讓總建達667。91萬㎡，共計吸金714。85億元。
在相同時間線中，其一手住宅共計成交39277套，成交面積達422。25萬㎡，新增的宅地供應量遠超於新房成交量，將會有效緩解一手新房供不應求的局面。
而實際上，南沙區域供地分佈明顯不均，剛需板塊缺貨現象難以改變。
近年來，明珠灣、南沙灣兩大板塊的土拍火熱，3年內便出讓了18宗涉宅地，佔比達56%，成為南沙供地主力。
不過，這兩個光環無限的板塊，高價地遍佈，南沙地價TOP10中就有9宗坐落於此。
就在上月底，橫瀝島2021NJY-3地塊被建發以201782萬元+3600平配建面積拿下，摺合樓面價約23604元/平，成為南沙目前最貴宅地。
其中，當下的兩個風口，靈山島尖主流房價約3。5-4萬/㎡，個別標杆盤更是站上4。5萬/㎡；橫瀝島雖處於發展初期，專案開盤價已超4萬/㎡。
這般高價，從來都不是剛需買家的主流選擇。
而金洲、南沙南等剛需板塊宅地新增供應寥寥，尤其是金洲板塊3年僅出讓3宗宅地，新盤住宅或將長期處於缺貨狀態。
截至4月底，除南沙北板塊外，明珠灣、南沙灣及金洲等5大板塊去化週期已不足7個月，板塊住宅存量接近“警戒線”。
其中，明珠灣、黃閣、南沙灣等板塊還有多宗宅地供應，未來將會有效緩解一手樓供不應求的局面。
當板塊存量消耗完畢，既無新增宅地補充的金洲、南沙北等剛需板塊，又將何以為繼呢？
文章來源：克而瑞廣佛區域
